主题：【原创】2010预测：上海5年内房价再翻一倍（上篇） -- 文武
家园 【原创】2010预测：上海5年内房价再翻一倍（上篇） 原因：中国5年内不谈衰退
为什么我说5年内中国不谈衰退呢，因为5年前我就说10年内不谈衰退，现在（2010）过去5年了。
呵呵，其实，下面这篇文章是我3年前写的。观点是5年前提出来的。现在贴到河里，作为新兵作业。
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中国经济持续增长了近30年，很多经济学家以及各路人士都说经济周期的兴衰决定繁荣不可能再维持多久。
但是他们忘了那些经济理论是由前提的，前提不符，所以那些经济周期循环在现阶段中国不管用。
既然已经持续增长了十几年，那么再来个十年为什么不可能 ？
持经济循环观点的，是基于需求推动经济发展的理论。
在一个封闭的市场，如果靠内需来作为经济引擎，必然会遭遇循环，兴衰周期很明显。
为什么中国不会出现这个周期循环呢？因为这二十几年中国经济增长，从来不是靠内需和消费， 而是靠投资推动。
投资推动类型有什么特点呢？
特点就是不断发行货币。
市场上的钞票多了，老百姓手里的钱也多了，货币计价的GDP总量也上来了。
有人会笑，钞票多了，通货膨胀厉害，钱多了也是纸上富贵，购买力照旧不强
的确，会的。这些年，钱越来越不管用。但是，仍不可否认，老百姓的总体购买力还是增加了不少。
如果按美国标准，连续这么多年大量发行货币，物价早飞上天了；但是在中国为什么没有呢？
因为，1978年以前，毛泽东时代在计划经济下，通过集中生产，积累了太多的物质财富。
中国在计划经济下，习惯于集中力量办大事，修铁路，建钢厂，开油田。。。。。。靠几代人的无私奉献，快速积累了大量物质财富。
而计划经济下，物质流通，基本不是以货币为交换媒介，而是统一分配 ，以及各种票据，比如粮票、肉票、布票、油票。。。
简单地说，那些社会财富，不是以货币来计价算入GDP的。但并不表示它就不存在。那时的财富，不是以拥有多少钱来衡量，更不是用GDP衡量。而是以能分到几间房子，每月能领几斤粮票，几张肉票来衡量。
但那时人们仍感受不到丰富的物质财富。这是因为在当时的分配方式下，制约了财富的分享，这些物质财富就像有一大袋面粉，但没水稀释，很难做成饺子分给大家吃。全被以国家的名义储藏起来了。
中国改革开放近三十年，是解放生产力的过程，但具体是怎样解放的呢？
首先不可否认在改革分配方式后，新生产了大量物质财富，这些财富一开始就用货币来分配，计入GDP。另外一个重要的结果就是，将毛泽东时代三十年计划经济生产的物质财富，逐步用GDP的形式释放出来。也就是发行货币出来平衡财富。
所以，1978年以后改革，即使连续高速发行十几年的货币，也只能算是弥补平衡那些巨额财富的“货币价值”。
用股市的话，是“恢复性上涨”。
事实上，中国股市这几年的上涨，就是“恢复性”上涨。而且，还没完全恢复。
一些经济人士老拿日本作比较，拿美国的经济周期、股市比较。但他们忘了，美国、日本在实行市场经济前，有30年的计划经济财富积累吗？没有，而中国有。
美国没有几十年的计划经济，所以，它一开动印钞机，物价就飞涨。
而中国，印钞机开动二十几年，也只能算把毛泽东时代计划经济积累的巨额社会财富，用货币的形式体现出来 。
用简单的比喻，物质财富是面粉，货币财富是水。改革开放的几十年，除开生产出新物质财富外，同时也在用水释放出毛时代30年计划经济积累的物质财富。并用货币发行的形式，分享给老百姓了。所以，中国能20几年高速发行货币而不产生剧烈通胀(表现出的就是每年GDP大幅增长)。
到本世纪初，那些积累的物质财富（面粉），基本被稀释完了。所以，货币发行到这之前，中国仍没感到剧烈的通货膨胀。
但到了2003年开始，通胀就强烈开始了，典型的反应就是房价飙升。一个重要原因就是，中国已经开始动用土地这袋最大的“面粉”了。前面积累的商品物质如矿场、企业等作为零散财富，好稀释。但土地不同了，因为它的不可移动性，决定了这袋面粉就像一块板结了的面粉，要稀释它不容易，稀释、揉搓过程中肯定会有水溢流出来，这流出来的水就造成了“流动性过剩”。
当然，中国现在的“流动性过剩”，其中既有这里讲的“面粉”原因（内因），也有前面讲的国际上美元通胀的原因（外因）。内外因结合一起，国内通胀就不可避免了。
一种商品的涨，可以用供求关系解释；一类商品的涨，可以用行业景气来解释；所有商品都在涨，就只能用货币终极因素来解释了。
所以，近期的肉价上涨、粮价上涨，所有的东西都在涨，就不难理解了。
依照现在情况以及经济政策，未来10年8年，板结的面粉会更多被稀释，同理，会有更多的水溢流出来。
所以,中国在10年、8年内仍然可以不谈衰退，伴随中国股市全流通改革完成，国家的金融重点从银行转向股市，中国股市也会是一个长期牛市。[SIZE=3]姑且不论上涨的性质，至少社会账面财富会大幅增长。[/SIZE]
（以上原文完成于2007年）
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基于以上观点，综合现在国家政策、实际情况来看，将土地释放为GDP的动作仍在继续，而且越来越厉害，那么，5年内房价再翻一倍，还算是保守估计了。
当然，关于这个结论，还有更详细的分析，，主要从全局来分析，，这个留到下篇再说，，先贴这些看看反映。
家园 得知，现在办房产证必须写夫妇2个人的名字 家园 也好，促进家庭团结，呵呵
家园 天，五年再翻一番啊？ 家园 在上海有房子的，最爱听你这样说了，不过我认为你是一厢情愿 长三角地区有好几条城际铁路将在2012年前开通，你再涨一倍，刚需买不起还躲不起吗？上海这个大烧饼能一直这样摊下去吗？早顺着高铁往两边跑了。
家园 难局总比弃局强。 到时周边也涨一倍甚至更多，咱往哪里躲。全国一盘棋。棋局既然开了，就得下下去。困难也得咬牙下，过了这道坎，就好了。难局总比弃局强。
何况，对于刚需，政府还有廉租房这块调和。
其实，从目前局面来看，政府早就定调了：市场你涨你的商品房；政府我建我的廉租房。二者完全可以并存。
最近的国N条，通篇找得到一个“降”字？没有，只有大谈特谈促进廉租房，经适房建设。
- 复 难局总比弃局强。
家园 什么难局弃局，是你说的，我没说 你是认定了上海房价要涨一倍，而且周边都要涨一倍，所以你咬咬牙，能过去，可能全国多数人都挺不过去吧。
房价如今绑架了GDP，政府是处境两难，一边是一小群人指着房地产吃饭，一边是一大群人被房子掏干挖空，还有更大一群人连掏空的资格都没有。
房价再涨一倍，泡沫再吹大一倍，买得起的人是不是更少？这些人难道都去排队买安居房或廉租房？政府有这个能力吗？那还要房地产市场有何用？
按你的说法，政府把从卖地赚来的钱，再去投入到安居廉租房的建设，解决百姓的住房，还要冒着金融风险，还要被百姓骂，是不是有点傻？好象不应该这样解读吧。
我理解的是，房地产业是国民经济的支柱产业，不能一棒子打死，打死了问题很大，只能慢慢来调降，怎么调？
一、GDP还是要保证的，毕竟国民要吃饭，市场房帐面上的GDP比廉租房帐面上的GDP高很多，但是对上游钢铁水泥等产业的拉动却是一样的，市场房多出来的都是泡沫，政府加大安居廉租房建设能有效地压制房价，却不伤及国民经济，并不是象你认为的那样，市场涨市场的，我建我的，安居廉租房必定要抑制房价，关键是中央政府要下决心降服地方房地产利益集团（前一阵百市副市长上北京开会也许与此有关）。
二、抑制投资投机需求，物业税谈了这么多年了，最近要实行的传言纷纷而起，不管是真是假，这支剑迟早是要挥下来的，政府只是审时度势罢了。
三、大规模的高铁城铁建设，在解决出行难的同时，也为分散大城市的住房压力提供了条件。以上海为例，住房需求将会沿着交通线，从这个制高点向四周转移，形成多个居住点，这种转移甚至也包括部分工商业，昆山好象就是这种角色。
可以说政府抑制房价的办法有很多，关健在于如何克服利益集团的阻挠，以及银行业何时能平安抽身。
家园 期待下篇 家园 等着来围观 等着来围观
家园 蛮好的 赶英超美指日可待。
家园 五年太慢了，我天朝两年就可以再翻一番 要不咱俩赌一把