- 程序有所改变。发帖如还有问题请报告
- 【征集】西西河的经济学，及清流措施，需要主动参与者，『稷下学宫』新认证方式，24年网站打算和努力目标
主题：【原创】房价涨到250万一平后（仅仅是非专业地探讨一下） -- wingbro
家园 【原创】房价涨到250万一平后（仅仅是非专业地探讨一下） 从有效市场理论来看，价格的摆动由市场客观决定，没有什么合理不合理的说法，涨到多少都是正常的。
用这个观点来看房价，得出的结论就是房价没有顶点。
这话站得住脚吗？起码到目前为止，这话没什么问题。而且政府行政部门也有公仆站出来禀报：主子们，房价还要再涨二十年……
更让人心碎的是，以上海内环为例——以十年为时间段——根据上个十年房价的变化，接下来的二十年房价将达到250万——人民币。再换算一下，就是说一套100平的房子价格将达到250，000，000元。
2009年上海城市人均年收入28838元，增长率为8.1%。因为不是很严肃的统计，我们简单点按一家一年10万元，每年增长8%来算一下，20年之后大约是45万。
再做个除法，250，000，000÷450，000=555.5555555555555555555555555555……，鉴于为了保证本文不专业的特点，就算它是550倍好了。
就是说，在2020年，上海的年收入房价比将达到550倍。我们再算一个，按照一百年4代人，就是说不吃不喝，22代人才能买到一套2室2厅。
画面闪过：残阳下，扬州城弥漫着浓浓的血腥，清兵最后一支的马队踏着厚厚的尸体呼啸而去，巷子里一堆尸体动了一下，紧接着一个女小孩和一个男小孩从尸体堆里探出头来。
“他们走了，我们的房子没了……”看着远去的马队，男小孩说道。
“杀了十天了，扬州呆不下去了”，女小孩叹了一口气。
“听说苏州府的海边有一条黄浦江，没多少人，我们到那里去吧”男小孩又说道。
“那里房价贵吗，我们买得起吗？”女小孩又叹了一口气。
“我们买不起还有我们的孩子，终有一天能买得起房子！”男小孩又又说道。
“对，我们的孩子，他们总有一天会完成我们的愿望的！”女小孩眼睛一亮，握住了男小孩的手手。
五百几十年后，上海内环一套两室两厅的毛坯房里，一须发皆白的老者，颤颤巍巍地将三柱清香插在一个古旧的香炉中，严重的热泪不由得夺眶而出。
“感谢列祖列宗22代积攒的家财，我们终于买上房了，你们都可以瞑目了！”老头嚎啕大哭着跪倒在挂满了一面水泥墙的牌位前。
密密麻麻的楼群中，他的哭声淡淡的……
房价到底有没有顶点。历史上有永不终结的上涨吗？这里要分析一个问题，如果市场机制不能约束价格的上涨，那么能够决定价格的上涨幅度的因素是什么呢？
我觉得是社会心理层面上对房价信心崩溃带来的连锁反应。
这种崩溃最有可能出现在房价接近普遍的心理预期极限点位。每个人心中对于房价都有一种理性的判断，这就是最终买家承受力的极限。这个极限在各国各地区各阶段都不同（这是废话，但不说好像觉得心里不踏实），按照我们定居农耕的传统，地对于每个中国人——不管自己能否意识到——的意义都很重大。在现在土地国有的情况下，有一套属于自己的房子可以成为很多人全家一生奋斗的目标。
但是，当一家，或者说小夫妻一家+双方父母两家=共计三家奋斗一辈子也卖不起一套房子时……
人人都知道，到这个时候大家已经买不起房了，房子炒作的价格越接近这个极限，越多的最终消费者就会离开市场，房价通过炒作者之间的循环得到维系和继续的上涨。越是这样，每个人的心中就越恐慌，都越担心是不是会下一秒钟就崩盘。
为了让疯狂继续下去，肯定会有很多舆论宣传的手段来影响大家的心里，让炒作者们将希望寄托在未来的不可预测性。但是，最终还是会有一个人（或一部分人）首先承受不住精神压力，开始抛售，于是连锁反应发生，价格开始下跌。
在这个下跌的过程中炒作者是不敢再接盘的，只有足量的刚需进场，才能起到缓冲房价下降势头的作用。但由于之前冲高的势头远远超过了刚需的极限承受能力，因此只有下降一个比较大的幅度才能进入刚需的承受范围。
这个极限价格点和刚需承受力之间的阶段，将是一个价格加速下滑的阶段。者带来最大的问题就是这种下滑如果体现出比较快的速度，必然将严重影响刚需的购房愿望，这将带来房价下行的加速度。
于是，向上涨一样，下行的恶性循环也有可能形成。
当然这些分析都没有考虑政府可能托市的因素，大量热钱和操作者之间的联盟。这只是一种可能出现的可能性。
个人认为，这个下行开始的时间点近期还不会出现，起码要超过刚需的承受极限，这个极限就是即便三家人倾家荡产也买不起了。、
除非有新的更有力的政策出台，达到这种状态只是一个时间问题。根据目前社会投资渠道和现金流的状态，达到这个时间点应该也不会太慢。
两年？五年？
不知道……
希望有奇迹发生，不要出现这样的状态，由于我们经济、政治和房地产联系的紧密性，这种打击将是很沉重地。
关键词(Tags): #房价 有效市场，家园 不是没有顶的 其实支撑房价的，无非一个是资金面，一个是收益率
现在如果纯粹以地租看收益率，已经不如其它资产了。
再看资金面，总会到头的。。。
把房产看成投资的话，其实价值直接看它的赢利能力就好了
简单粗暴的炒房，就是个博傻，看谁接最后一棒。
资金面到某一个点，撑不下去了，就下来了。。。哪里有无限的事情
但是上海的房子。。。忘却吧，我估计趋势是，一般百姓买不起上海的房子。。。
家园 从购买力来看，房子的价格也不会始终上涨 我接受二十年后房价绝对值会更高的判断，但是那时的100元的购买力或许只相当于现在的五十元，那么价格绝对值即便是二倍，也只是价格实际持平。
所以我认为房价不会始终上涨，一样要波动。
说房价一直会涨的，实际上理论是自相矛盾的，一会儿说是市场实际需求，一会儿说垄断地位，拜托，垄断和市场自由竞争是完全矛盾的，到底是哪样？
如果是自由竞争，市场自主定价，那么自然有涨就有跌，涨的多凶，跌得就多惨。
如果是垄断，那么就可以通过强力干涉手段改变价格，不存在改不了的情况。
在国际上比照，跟中国房价形成机制有一拼的是油价。表面看似乎是市场供需决定的，本质上是美国金融集团决定的，要什么价格，不过是他们一句话的事，某个国家甚至国家集团增产减产根本没有实质影响，不听话连国都灭掉。
所以，中国房价什么时候下跌，跌到什么程度，真正要看的是实际有控制力的那些利益集团认为什么时候必须要通过下跌来维持社会的稳定。因为就像粮食一样，房子实际是生活必需品，关乎基本生存的。房子能炒的话，粮食也能，谁敢？反过来，炒粮食会出大麻烦，炒同样是生活必需品的房子就不会了？
导致古代王朝的社会矛盾激化的一个重要原因就是土地兼并。现在土地国有，土地兼并不存在了。但是房子是私有的，可以自由买卖，同样可以兼并，会引起同样的问题。
那么多人有钱来炒房说明民间资本很充裕，要想办法将之引入真正需要资金的科研、工厂技术升级、购买国外资源等等领域才是正途。
决定财富归谁的真正因素始终是坚船利炮，别的都是为了维持坚船利炮的。房子这东西在国力比较上完全是虚的，建得再好，大不了赏一枚270mm火箭弹，看看硝烟散尽后还剩啥。
家园 乡土中国兄台可时时不能忘记呀！ 在经济规律层面同意你的判断。
但经济规律的唯一作用就是被打破，在天朝更是如此。
市场规律肯定要发挥作用，但这个肯定什么时候到来是可以人为决定的。
与经济规律相抗衡的因素一直存在，那就是传统习惯，在不同国家习惯不同，力量不同。
我们对抗经济规律的力量恰巧很强——乡土中国，对一亩三分地的渴望。
当土地集体所有，这种欲望自然而然地转移到房子上。
我绝对相信，很多人愿意倾家荡产负载累累买房。
由他们在，房价就不会是理性的
家园 这样的心态恰恰会加剧兼并 对于掌握财富的人而言，土地的变异品，房屋就会变成固化财富很好的手段，因此会倾向于无限囤积。而倾家荡产也要买房的恰恰问题就会出在倾家荡产上，这种状态买房后，经济情况非常脆弱，稍有风吹草动家庭经济就会破产……于是……十字路口出现了，如果继续保持唯一的房屋不可通过拍卖来实现债权，那么银行将面临潮水般的坏账，很多人都不会还贷款了，既然不还房子照住，只是不能出售而已，何必要辛辛苦苦还数百万？于是，银行为了降低风险，就会提高放贷标准，于是这个阶层的人从此就算是倾家荡产也买不起房了，于是，高利贷出现了，如果非要买不可的话……另一种情况，可以拍卖，很简单，倾家荡产买到后不久就会失去！
财富，无论是哪一种形态，都会具有天然的聚集效应，不加人为平衡，总体上就会富者越富贫者越贫，极端到一定程度，社会崩溃，洗牌，重新来。
一个类比的例子就是商业上的自由竞争如果不加以平衡，终点就是垄断。以汽车为例，当初汽车市场刚刚形成的时候，汽车公司如雨后春笋，等到汽车消费市场发展到比当初大上百倍的时候，汽车生产商反而兼并得只剩下几家了，更大的市场并没有给更多的企业生存的机会。同样，社会总体财富的增加也不会天然增长每个人的财富，增加的部分，大多甚至全部被优胜者拿走了，趋势不会改变。
因此，所谓社会主义，大体应该就是通过人为设定的制度，尽可能不断抑制和打破这样的趋势，不断提前进行比较温和的洗牌。就像反垄断法对自由竞争的保护一样。
因为资本主义制度更具爆发力，因此，发展程度低的可能往往不自觉地更倾向活跃的资本主义，但是达到一定程度之后，必须要通过社会主义化来缓解社会压力，使发展虽然可能有所放慢，但能持续下去。从这个角度来说，社会主义也的确必须是资本主义的高级阶段，老马在根本逻辑上还是很正确的。
家园 俺站在你那边，但房价还会涨 至少不会降，政府最多狂发 纸币制造通货膨胀。
家园 你是说，到了两百五十万还不会停？ 说实话，250万已经是我想象力的极限了，但这些的确也都是说不定的事。
2500万一平……扶我一下，谢谢