主题：成都、重庆房地产市场情况 -- 郁郁

近期有机会参加一个活动，看了成都和重庆的十几个房地产项目。这些项目大多数属于当地的高档项目，少数属于中档项目，基本可以得出以下认识。

房地产价格大幅上涨但涨幅低于一线城市。和全国大趋势一致，成都和重庆的房价在2009年和2010年也出现了大幅度上涨，但是上涨幅度慢于一线城市。在我们看的项目中，同一楼盘的价格，去年年初以来的上涨幅度多数集中在50%-90%之间，也有个别项目只上涨了20%。据了解，去年同期到现在，成都市的平均房价上涨了40%左右，重庆的涨幅更低一些。在结构上，住宅的上涨幅度高于商业地产，高端住宅的上涨幅度高于普通住宅。大体上两地的房价在2009年底赶上并且超过了2007年的高峰，目前处于历史最高价位。

泡沫存在但程度较轻。成都和重庆的房价存在一定泡沫，但泡沫程度比一线城市要轻。成都市新建商品住宅成交均价在7000-8000元/平方米，重庆市主城区的成交均价在5000-6000元/平方米，两地最高端住宅的价格一般在2-3万元/平方米。从房价收入比来看，成都和重庆年轻人的收入水平约相当于北京的50%-70%，房价大概相当于北京的25%-35%，负担相对较低。从租售比来看，两地写字楼的年租金收益率可达5%-6%，住宅的年租金收益率在3%-4%，远远超过北京不到2%的水平。而且，两城市住宅建设质量明显高于一线城市。

投资、投机需求旺盛，改善性需求较强，首次置业需求受到抑制。在需求结构方面，从我们看的项目来看，存在以下几个特点：第一，投资、投机需求占到很大比例，最少的项目也有30%，最多的甚至绝大多数都是投资、投机需求。而且近期以来，投资、投机需求呈现明显增加趋势，一次购买多套甚至一层住宅的屡见不鲜。第二，首次置业比率非常低。在自住型购房者中，绝大多数是购买第二套及以上房产，首次购房成为比较少见的现象。当然，这可能与我们看的项目偏高档有关，但也在某种程度上说明目前房价已经超出了年轻人负担能力，刚性需求者购房十分困难。第三，外地购房者占到很大比例，在我们看的项目中，外地人购房比例在40%-50%之间。外地购房者既有本省其他城市的居民，也有外省市居民，近期以来外省市购房者明显增多。外省市购房者主要来自浙江、江苏等省份和京、沪、深等一线城市，但鲜见活跃在北京的内蒙、山西、东北购房者。第四，贷款需求较强烈，绝大多数购房者选择按揭贷款。在非别墅住宅项目中，支付全款的比例只有10%-20%，在别墅和商业地产项目中，支付全款的也不到一半。即使经济实力允许，绝大多数购房者也选择按揭贷款，而且是尽量多的贷款。这说明低利率的确为房地产投资投机行为提供了支撑。第五，投资性购房集中在低总价、小户型项目上，价格越高、面积越大的项目，自住购房者的比例越高；户型越小、总价越低的项目，投资、投机性购房的比例越大。这可能是投资者出于流动性的考虑，不过也说明投资性购房行为要建立在刚性需求者承受能力之上。

房产新政部分得到贯彻。根据了解，房产新政已经部分落实。大多数开发商表明已经接到银行通知，二套房首付提高到50%，利率提高的1.1倍（目前比较常见的是二套房首付40%，利率0.8-0.9倍）。也有小部分开发商表示，仍然可以按照以往的标准办理二套放贷，但是只能在一些股份制银行和城市商业银行。还没有开发商得到暂停三套以上房贷和外地人购房贷款的通知。

开发商预期仍然乐观。大多数开发商表明房地产新政有影响但影响不大，少数高端项目甚至认为没什么实质影响。开发商仍然看涨房价，认为房价上涨速度将有所下降，但降价几乎不可能。我们所调研的项目还没有出现价格松动或者打折现象，开发商预计仍将不断提高开盘价。