主题：本轮地产调控中博弈各方的行为特征 -- 郁郁

本轮地产调控不会完全复制2007-2008年的走势，首要的原因是经济大环境不同，另外一个很重要的原因是博弈各方的行为特征发生了变化。

2007年房地产调控时博弈各方的特征：

购房者：首次经历房价恶性上涨（2006年以前的涨幅相对正常），高房价的现实难以接受，希望房价能够回到以前，普遍对降价怀有较高预期。房价不降到一定程度不会出手。

开发商：首次经历如此严厉的调控措施，普遍具有不确定感和一定程度的恐慌感，部分房企打算利用调控带来的市场低迷实施扩张，对于降价较容易接受。

炒房者：恐慌心理+高融资成本，炒房者选择低价抛售的可能性高。

中央ZF：虽然采取了严厉的调控政策，但很大程度是针对经济过热和通货膨胀，针对的主要是房地产投资、土地占用等，房价并非首要目标。尚未认识到房价对于社会矛盾的巨大影响，有较强的机会主义特征，调控的可持续性不足。

地方ZF：从保财政收入和保经济增长出发，对调控政策采取消极和阳奉阴违的态度。

经济环境：百年未遇的金融危机，人们心理受到较大冲击。但同时加息周期也走到了末端。

上一轮调控的结果也知道了。由于购房者有较高降价预期，所以成交量长时间、大幅度萎缩，终于在2008年底房价出现较深跌幅。随之中央ZF政策大转弯，购房者集中入市，短期内房价出现转折，炒房者蜂拥杀入，房价一飞冲天不可收拾。

经历了上一轮的调控，目前的潜在购房者固然吸取了教训，其他博弈参与者也都吸取了其中教训，所以本次调控中博弈各方的行为特征出现了变化：

购房者：经历了2009年的过山车行情，购房者对于高房价的接受程度大大提高，对于房价下降的预期降低，经济实力不同的购房者将根据自己的能力在不同价位适时出手。

开发商：上一轮调控中降价的开发商遭受了惨重损失，“猪坚强”式的开发商赚了大钱，前车之鉴，后人之师，此次开发商对于降价更加谨慎，走一步看一步和随大流可能更常见，“苦撑待变”的预期较强。

炒房者：同样吸取了上一轮调控中不够“坚强”的教训，加上现在资金成本较低，可以支撑更长时间。

中央ZF：对于中国房地产的规律有了更深的认识，中国房价的主要矛盾是暴涨而不是暴跌，快速城市化过程中大量自住购房者保证了房价不会下跌太深，但巨额投机资金的存在很容易把房价炒得很高。因而止跌容易、抑涨很难。中央ZF的目标始终是维护房价稳定，但如果不对投资投机进行抑制，稳定只能是一句笑谈；只有在抑制投资投机的情况下，房价回落到大多数自住购房者能够承担的水平，房价才有可能实现稳定增长。因此，本次调控中的一些政策，比如差别化的信贷政策，可能不在是权宜之计，而是长期政策。此外，中央ZF也意识到了房价对于社会矛盾的重大影响，此次调控更多针对是房价。

地方ZF：房价已经成为考核指标，今后应该本着“过犹不及”的原则，不大可能会肆无忌惮的推高房价。

经济环境：经济总体处于上升周期，但通货膨胀和二次探底的隐忧不去，即将进入加息周期。

与上次相比，本次调控可能会出现以下特点：

1.房价调整的速度低于上次，但调整的时间会比较长。房价短期急跌急升的可能性很小，可能出现长期、小幅的下降。自住购房者将根据自身能力适时入市，不大可能一窝蜂观望、一窝蜂抄底。

2.调控政策的稳定性更好，不会再出现180度转弯的情况。

3.房地产市场的制度建设将逐步完善。