主题：【原创】房地产调控是否早了一点 -- 春水扬波

先申明一下：本贴是自己最近关于房地产调控思考的一点记录，观点很不成熟，肯定很多人反对。随便板砖吧。

今年上半年开始的房地产调控似乎现在又到了一个十字路口。一些地方的房价和成交量借着“金九银十”的东风再次蠢蠢欲动，投机力量有卷土重来之势。房地产调控是否需要加码？百姓的呼声已经日渐高涨，许多地方的调查都显示，90%以上的人认为房价过高，房价继续上涨肯定是天怒人怨。如果继续加码，金融政策的空间已经比较小了，收紧土地政策和扩大经济适用房政策执行的难度也越来越大，估计只能依靠财政税收政策，尤其是物业税。应该说，真要想控制，政府依然有力量。

然而问题是，应该调控吗？在这次调控之前，我对调控是持支持态度的，似乎这也是顺理成章，从政治角度看，既然房价过高已成为近年来百姓最关心，也是最不满意的问题，“民有所呼，我有所应”，政府解决这一问题势在必行。从经济角度看，房价的过快上涨势必难以持续，一旦泡沫破灭，美国的殷鉴不远，政府的宏观调控目标不就是熨平周期吗？从社会的角度看，居住是基本的人权之一，“有恒产者有恒心”，购房关系到稳定大局。

然而还是有一些疑问值得认真对待。

一是目前的房地产消费正常吗？

纵向历史比较，即使和10多年前相比，今天的人们的居住条件的改善是非常显著的，记得我们刚工作时，结婚有一室的房子就已经很满足了，现在似乎两室已经成为基本前提，以前的2室基本上在建面80-90平方，现在至少在120以上，虽然人们的生活水平在提高，但对住房的要求上升是不是有点太快了？横向国际比较，据调查，北京首套放贷者平均年龄仅27岁，比发达国家都要年轻（英国首次购房者的平均年龄已由33岁上升至37岁。日本和德国为42岁，美国首次购房年龄也达到30岁以上），中国年轻人的经济实力真的超过国际水准了吗？我觉得不是，房价的上涨和社会风气的变化使得我们的住房消费有过度的嫌疑。

二、目前的房价确实过高了吗？

最近王小鲁的《灰色收入与国民收入分配》引起了社会关注，其中一个重要观点是“在2005年的城镇居民可支配收入中，有4.8万亿元没有反映在居民收入统计数据中的隐性收入，主要发生在高收入阶层。调查样本最高收入组为16.4万元，是统计局数据的近3.8倍。房价收入比是衡量房价高低的权威指标，如果真实收入比统计的高上数倍，这意味着房价收入比也要下降数倍，中国的房价似乎也就高的不那么离谱了。加上以前的福利分房资产存量、拆迁、数代人共同买房，以及住房过度消费的因素，是不是可以说，中国目前的房价虽然横向和纵向比确实已经太高了（尤其在一些特大城市），虽然不排除投机成分，但其实还是有着坚实的实际需求作为支撑。这就是为什么每次调控后刚性需求总是拉动房市迅速复苏。房价现在看来还是缺乏暴跌的基础。

三、房价是否会继续上涨？

我在以前的帖子里已经谈过这个问题，现在似乎政府和老百姓都认识到，房价的长期上涨已经不可避免，虽然还有一些人坚定地反对“房价神话”，但恐怕现在争论的焦点应该已经是房价长期究竟应该涨多少了，政府的目的是让房价平稳缓慢上涨，老百姓盼望的是房价上涨能在自己收入增长承受的范围内。期望房价下跌的朋友，不厚道地问一句，你真的认为跌了以后就永远不会涨了吗？最起码泡沫挤光后，房价还会随着通胀同步回升吧，如果您有巴菲特的本事，那肯定租房比买房合算，如果您只是和大多数老百姓一样把钱存在银行里看着通胀侵蚀，我觉得在房价跌不动时买房还是值得考虑的。

四、现在调控是否早了？

中国的房价已经存在泡沫，其实泡沫不可怕，可怕的是这个泡沫非常结实，可怕的是这个泡沫半真半假，历史经验告诉我们，房地产周期比经济周期更长，象日本、台湾、香港等国家和地区伴随着经济的成长，房价上涨过程（中间有多次反复）都持续了几十年，中国恐怕也不会例外，中国的房地产周期可能才刚刚开始，此时就倾尽全力把房价打压下去，结果可能反而为投机资金抄底提供了机会，而且迅速反弹的房价会损伤政府的威信，一而再，再而三，政府失去了公信力，调控也就失去了效果，最后只能眼睁睁地看着房价上涨。即使政府能够实现自己的目的，保持了房价的稳定上涨，对于许多人来说，稳定上涨的市场比波动的市场安全，因此更有吸引力（所以国债的收益率比企业债要低的多），结果是导致更多资金涌入房地产市场，房价的长期涨幅比不稳定的情况下要高的多，也就是泡沫更大，调控的结果是事与愿违。

五、有什么政策建议？

很多时候，纸写的理论不如血染的事实。既然房地产市场注定要疯狂，不如让疯狂的人早点吃苦头。中国经济现在还处于高速发展阶段，还能够承受几次房价崩溃的打击，只要管好银行房贷风险，让穷人有地方住，商品房价让它随便涨，涨到自己搬起石头砸自己的脚，让大部分投机者认识到房地产市场不是好玩的，还是离远点好。几次涨跌过去，普通消费者也会懂得不能追涨杀跌，没必要太急，总有跌下来的时候。房价涨跌也是开发商洗盘的过程，爱屯地的被存地拖死，爱炒作的名誉扫地，最后和其他市场一样实现优胜劣汰。涨跌也会让地方政府认识到，土地财政的收入象打摆子，是靠不住的，房价泡沫的结果是留下一大堆烂摊子要收拾。只有等大家都吃够了亏，学到了乖，这时再出台房地产市场的长远稳定规划，才能得到各方广泛支持，顺利地贯彻落实下去。

当然这是我的理想主义，为官一任，造福几年，恐怕没有政府能罔顾民意，真正做到袖手旁观。