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主题：【原创】点评一下房市政策 -- 种植园土
家园 【原创】点评一下房市政策 这次很诡异，突然出了一条二手房出售征收20%差价的所得税，而以往是任选交易总价的1%或差价20%之一，多数人选择总价1%。
这样以来，住得越久的二手房收税越厉害，五年以上的房子出售，所得税将普遍达到总价的10%以上.假如以往的总交易成本在3%左右，今后则会达到12%以上，交易成本增加4倍。而新房转手则继续受限于前政策的五年限制。这样二手房供应量必将锐减，租金和新房价格必然上升。
相比美国，出售自住房产按长期资本利得缴纳所得税，但每人有25万美元的免税额，夫妻两人有50万美元的免税额。其出发点是，哪怕退休人士在年轻时3万美元购买的房子，今天已升值至53万美元，你搬迁到佛罗里达养老，依然不付一分钱的个人所得税。澳洲有更宽松的规定。
在美国持有房产的成本很高，但交易成本（契税等）极低，比较高的是中介佣金，这和人力成本有关系，在低房价时代曾达到房价6%的离谱水平（每10万房价×6%=6000美元），今天房价高上去了，中介费用降了下来，低价中介收费不过占总价的1-2%，甚至有更低者。
这次政策调整，大大提升了二手房交易成本，使得改善住房（旧房换新房）和工作调动（比如北京调上海，即便房价相同，你的房子价值也会损失12%）受打击。我猜想有以下目的：
（1）维持新房的高房价，处理积压房。假如权贵、富人不出于投资目的买房，这个房价是维持不下去的。但如果他们继续买房，房价是必然要上涨的，直至总崩盘。通过限购可以抑制需求，使房价涨幅变缓，但会使新房市场有价无市，大量积压。这样不仅地方政府难以承担，外国资本也怨声载道（比如潘石屹背后有张欣，张欣背后有高盛）。
（2）防止资本大量外逃。2012年官方统计的资本外流约3000多亿美元，是以往水平的数倍。官方未统计显然也不少。这个水平已远超过中国顺差的积累能力，长久将淘空中国。由于大量财富储蓄在房地产市场，压制二手房市场的交易，是从源头断掉资本外逃的一个手段。
通宝推：all4fun,发了胖的罗密欧,jboyin,沾花富翁,家园 愣了一会儿，才发现眼下有个住房与房的区别 坊间议论往往集中在住房上面，相关调控得失的言论大多涉及住房，开发商及其附属专家当年喊得最响的是“钢需”（当然现在提得少了），连影视作品比如蜗居什么的也是在关注“住房”这类民生课题，等等其他很多。
到了现在，事情似乎不是那么回事了，从与亲朋好友的日常闲聊中，我的感觉（仅仅是感觉）是现在没有房住的人应该不多，至少我认识的人里没有。眼下他们的想法在“房”上面，单纯的“住”字去掉了。
联想到上海12年开始的钢贸风波，房与钢材一样，都是金融品了。银行介入至深，更重要的是，钢贸的贷款规模与房地产比，差好多的。
家园 其实是为了让更多人买不起房 不解释
家园 前段时间冒出的官员抛售大量房产的消息 当时大家推断是受中央反腐决心很大，公仆们压力山大，赶紧跑路。不过现在看起来，很难说不是事先收到风，提前处理了。
家园 配合世界金融战争来看房地产调控 98年亚洲金融危机，中国坚持货币不贬值。现在英日欧的货币全在贬值，中国不参战，也就是不贬值。这样的情况下如何保持出口增长？复盘朱容基当时采取的办法是打爆了地产泡沫，降低生产要素土地的成本，再来一遍？蛋糕重分配？
家园 别光盯着20%房产差价税率 好不容易套住这么多肥猪，不放血溜不掉的
笨狼看法就是先圈住野猪再慢慢宰杀
别光盯着20%房产差价税率，各类手续水费黑着呢
另外，房产差价超过10万，按30%征收，差价超过20万，按40%征收，那时候水军又该怎么打气呢
家园 这次出牌的时机及内容都非常诡异 我们现在无法判断主要是瘟还是强的意思，但从目前的形势看，强应该至少不反对。
微博有一种推理比较有趣，说给大家听听。加税意味着二手房收紧，这样刚需什么的只能去买新房，这样为房地产继续加把火；同时，现在市区的新房少且贵，刚需们买不起，只能去郊区买，这样又和推进城镇化的政策接轨上了。
家园 弱弱的问问加上人均80平方免税！对存量房征0.3%的税？ 家园 forger预测文章，配合强势美元的 forger有文章，说一旦重新走强势美元之路，则全球会陷入经济危机，为美国补血。
预测有两个错误，一个是时间错误，另外一个，就是预测美元会重新走强毫无根据。
现在，欧元不死不活，日元无限量QE，强势货币，就剩一个RMB。20%所得税，三线以下城市地产崩盘，银行坏账，RMB自然贬值。
美元终于可以走强了。
中央里面有美国人，都已经是不争的事实了。铁道部终于被消灭了，RMB也要配合美国贬值了。
你没有看到，中国楼市崩盘，美国人比咱们中国人可热心多了。
家园 刚需到底是指哪几个人群？ 1.到现在还没房或者房子太小
2.有足够的首付和收入买房
3.在限购政策下还得是本地工作
家园 吹个牛——这个思路和我一年前跟朋友聊天扯淡的时候提出的 思路一样一样的。
现在房子确实够贵的了。但是这个价格依然无法遏制人们“升级”的冲动。
这里的升级是多种多样的——换面积、换环境、换学区；乡镇换县城，县城换市里，市里换中心城市。再牛B点儿的往北京上海换。我觉得忙总说的那话真是真理——吃饱了、玩够了，不买房子干什么？
白领大抵是年轻且苦逼的一群。等白领们理解了中年人的世界以后，就会觉得有余钱就不停地买房，是天经地义的事情。
说个题外话，我印象最深的一件事。若干年前，一次去四川某地，某没啥油水的事业单位接待，跟我吃饭那一桌子人，每人都在成都至少有一套房。就算算四川重庆那一亿总人口，没把成都买爆了真是万幸。问他们为啥在成都买房，真要说有什么理由的话，无非就是教育、医疗。
不过我对中国房地产总崩盘还是比较乐观的。还是以前的那个观点：全世界目前没有哪个国家，能够在房地产市场上，成功实现了“符合老百姓期望”的调控。直至一次危机过来，总崩盘。但是崩盘之后，又是一个轮回。
家园 推理多了去了，结论只有一个 1.开征物业税是利好，成本转嫁，房租提价，所以房价必涨。
不开征物业税是利好，持有成本低，屯房成风，所以房价必涨。
2.人民币升值是利好，热钱大量流入，所以房价必涨。
人民币贬值是利好，钱放银行会变毛，所以房价必涨。
3.钢筋水泥价格上涨，成本增大，所以房价必涨。
钢筋水泥价格下跌，开发商资金宽松，不急于卖房，所以房价必涨。
4.降低银行准备金率和减息是利好，开发商资金宽松就捂盘，所以房价必涨。
提高银行准备金率和加息是利好，开发商钱少了就少盖房，所以房价必涨。
5.正俯救市是利好，开发商有恃无恐，所以房价必涨。
正俯调控是利好，调控过后涨得更猛，所以房价必涨。
6.二手房减税是利好，说明正俯救市，所以房价必涨。
二手房加税是利好，一手房显得更合算，所以房价必涨。
7.降低首付是利好，炒房客增多，所以房价必涨。
提高首付是利好，大家害怕永远买不起，所以房价必涨。
8.通货膨胀是利好，大印钞票，买房保值，所以房价必涨。
通货紧缩是利好，股市下跌，中产都来买房，所以房价必涨。
9.物价上涨是利好，钞票毛了，大家都来买房，所以房价必涨。
物价下跌是利好，企业形势转好，工资增多，所以房价必涨。
10.土地拍卖数量增多是利好，房市火热，所以房价必涨。
土地流拍是利好，土地供应量减少，所以房价必涨。
11.房地产成交量大了是利好，量价配合，所以房价必涨。
房地产成交量小了是利好，多方惜售，所以房价必涨。
12.民工大量进城是利好，说明刚需很多，所以房价必涨。
民工荒是利好，说明企业经营困难，老板都来买房，所以房价必涨。
13.房租上涨是利好，投资者有利可图，所以房价必涨。
房租下跌是利好，说明投资者增多，所以房价必涨。
14.经济转好，城市化加快，所以房价必涨。
经济转差，实业难赚钱，资金流向房市，所以房价必涨。
15.公交车上谈论房价的增多，房市火热，所以房价必涨。
公交车上谈论房价的减少，房市在低位，所以房价必涨。
16.有效自住刚需很多，需求很大，所以房价必涨。
有效自住刚需很少，蜗居的人太多了，所以房价必涨
17.限购是利好，限购了大家就不卖了，所以房价必涨。
不限购是利好，不限购了，大量刚需买房，所以房价必涨 。
18.阶梯电价是利好，买的人分开买小户，所以房价必涨。
不分阶梯电价是利好，买的人都买大户了，所以房价必涨。
通宝推：怎这样呢,五藤高庆,廣雅疏證,远航,方恨少,自以为是,岳阳,种植园土,某人a,presario2200,知之后哀,家园 此推理逻辑上看起来悖谬，实则不然 这类正反相冲的逻辑推理却得出同一个结论，且大多数在现实中已既成事实，这说明了什么呢？
当从两个相互矛盾甚至截然相反的条件出发，推出了同一个结论，很大可能是此结论与给出的条件相关性不大。
当从一组成对的相互矛盾甚至截然相反的条件出来，推出的是同一个结论，其背后必然有一个未能揭示出来的前提条件。
我认为这个前提条件就是“过剩资本”，由于国内过剩资本充溢，却又缺乏有效途径输出，而人民币国际化进程缓慢，与人民币国际化相配套的金融自由化尚须时日，因此过剩资本既不能有效，也不能通过发达的金融有效吸纳（比如股市这个过剩资本的池子或者资本搏杀的角斗场，一直被当作圈钱的工具，因此始终为未能发挥吸纳过剩资本的功能；债券市场、期货市场等均处于较为初级的阶段）因此，此阶段过剩资本会不断炒作“供给弹性小”的商品，在这个背景下，任何政策都很难与其抗衡，反而会被过剩资本因势利导用于加速自身积累。
那么从这个角度出发，如果在抑制了房地产投机的同时，不能给过剩资本提供新的池子，势必会在其他方面兴风作浪。我认为，此次重手调控之前，有迹象表明过剩资本中“关系户”实际已大部分撤出房地产市场，正伺机捡便宜，但TG却试图将其引导至城镇化，希望通过交易环节增税来阻止过剩资本进入房地产投机，没有了二手房的活跃交易，投机者自然不会再进入一手房及二手房的交易，所剩的自然有不少改善型需求、刚需，二三线城市在两年多的限购期间建了不少房，也的确让不少此类需求有了喘息的时间。就本人所在的三线城市看来，不少农民工或双职工的收入增长较快，这两年多的喘息机会使他们积累了十几、二十万的储蓄，此时若堵住二手房的交易，这部分人势必会到一手房市场购房，这部分需求撑房价的力度是不小的，而只有将房价稳定在目前的高度，甚至略有上涨，原本一级市场上的过剩资本“关系户”才会有兴趣参与到城镇化的大战略中去。
所以，我预测，很快将出台配套措施吸引过剩资本到城镇化中去，比如，与土地流转题材紧密相关的养殖业补贴政策之类，这样为农地增殖打开想象空间。
从以上分析可以看出，刚需和改善性需求实际在中短期起到了护盘的作用，但过剩资本的积累是加速度的，城镇化必然促进过剩资本的进一步积累和加速，尤其是地方债券市场一旦全面启动，这样的积累必然更为快速，因此，资本囤地囤房必然不可能停止。除非，人民币国际化和金融自由化能将资本输出。
通宝推：燕人,