主题：养老地产难盈利，但为较好“拿地模式” -- 雪之恋

从行业操作来讲，我们平时所讲的养老地产，其实还是针对中产及其以上人群的高端养老服务项目，而非中低端养老。中低端养老一般为政府提供的养老院、养老机构所服务。

养老地产的这两年逐渐盛行，主要也只是指高端养老市场需求以及未来市场空间较大。从高端养老地产的这两年逐渐盛行的原因角度来讲，主要是两方面：

第一、根据相关数据，中国老龄化已成事实和趋势，老龄人口增加为养老地产的开发和建设提供了巨大的市场需求，从数据面来看还具有巨大的市场空间；

第二、养老制度上和养老金的缺口是导致政府将养老的社会问题开始转向市场层面，想利用市场层面的操作解决中国老龄化日益严重的市场背景下的养老问题。

但是，从操作层面来讲，由于真正做养老地产项目的房企少之又少，并且能够做的盈利的也不为多，从这个角度而言，尽管表面上养老地产市场的蛋糕十分得大，并且也诱人，但是，现阶段能够带来效益的并不可取。因此，由于以上两点原因而进入养老地产领域的开发企业至今仍在“试水”，探索比较合适的操作方式。

养老地产难盈利，但为较好“拿地模式”

从已经参与到养老地产开发的企业来讲，近两年，众多房企也开始尝试推养老地产项目，不过，从操作层面角度来讲，房企进军养老地产更多的则是通过养老项目圈地。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这是当前开发商参与养老地产项目开发的主要特征。按照国际经验来讲，一般300亩纯养老地产项目(基本上是直接为老年人所用的养老住宅及其附属配套设施)已经够大，养老地产项目一般倾向于“向小向精”发展，这主要是为了更好照顾和服务老年人衣食住行、防止过多老年人群聚集而导致服务质量下降，也是为了防止养老社区事件频发而得不到及时处理。

而现实上，开发商往往以养老地产为名头去拿地，在土地市场价格日益走高的市场背景下，养老地产成为开发企业进行“圈地运动”的工具，成为房企曲线拿地的“拿地模式”。

从具体案例情况来看，比如一个养老地产只需要300亩土地，而开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多，那么剩余的700亩做部分配套和住宅开发，开发企业通过1000亩的圈地，从总体上实现养老地产项目的整体盈利。

另据笔者了解，全国范围内，比较大的开发商，大约有20-30家开发商进入到养老地产领域。招保万金只是其中一部分。总体来讲，进入的开发商还不是很多，但是，多数开发企业都开始以较小规模养老地产项目进行“试水”，以此来探索养老地产的盈利模式，建立以本公司特有的资源为基础的养老地产操作方式。

地产商进入养老地产领域，相对于政府、慈善机构来讲，还比较浮躁，当纯养老地产还没有看得见的盈利模式之时，这些开发商的进入养老地产的主要目的还是以追求“投资回报”和利润为目的。这些“投资回报”和利润来自哪里？当然不是纯养老地产项目部分，而是养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发，通过住宅、商业配套的产品出售可以快速回笼资金，从而总体上实现项目的利润平衡，或者实现项目的总体的盈利。因此，从现实角度来讲，现阶段众多房企也开始尝试推养老地产项目，更多的则是通过养老项目获得土地资源，进行养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发，养老地产只不过是现在企业比较好的一个拿地模式。

养老地产盈利需要土地和税收制度配合到位

养老地产似乎成为一种趋势，也有不少分析认为，养老地产这块的有效盈利模式并未找到，拿了地，长期运作下来的回报还有待考察？

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，养老地产这块的有效盈利模式并未找到的主要原因在于两点：

第一、关键在土地和税收制度配合不到位。按照业内操作和市场普遍看法，养老地产应该获得政策的支持，只有政策支持了，地价相对比较便宜了，开发企业才有可能从开发养老地产项目中获益，而事实上，在当前开发商在获得土地时，土地市场尚未明确的规定有养老地产用地性质，因此，当前要开发养老地产，只能在现有经营性用地基础上获得，因此，土地价格往往和市场价格看齐，因此，从理论角度来讲，土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利的非常重要的原因之一；另外，养老地产配套、及其附属设施也需要政府 在税费上给予部分或全部减免，这样，作为长期性的经营性的项目，才不会因为沉重的税费负担而无法持续经营。

第二、养老地产涉及的运营服务体系没有统一的标准和操作规范，无论是养老地产服务的哪个产业链上，基本上各家一套说法，主要表现在医疗护理服务、老年教育、安全、法律咨询、健康饮食等相关产业服务内容和质量也参差不齐，从“软件”角度来讲，还没有办法维持一个养老地产项目赢得市场的普遍认可的运营标准和体系。

因此，未来养老地产项目要长期运作，政府在政策及税费制度上应该提前构建，为市场提供相对比较合理的养老地产开发的市场进入门槛，这样，开发企业进行操作时候，才会真正用心搞好养老地产项目经营，而非只是追求短期内投资回报和利润。

如果没有这两项的改变，养老地产虽然看似春天来了，但是，仍然还处于黎明前的黑暗，谁进去的早，谁就是先驱，而不是先导。