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主题：对深圳原关内全部城市更新均要求是棚改的思考 -- finalgod
家园 对深圳原关内全部城市更新均要求是棚改的思考 理一下思路：从雄安的房产政策到深圳的棚改（关内除回迁外全部作为公租房），一线城市已经无地可卖，所以政府不满足于旧改的一次性征税收入，而是希望分享城市发展的福利（租金收入的提升）。以华富村旧改为例，土地面积11.8万，容积率为1.54，棚改后，容积率6，以回迁建筑面积1：1.3赔偿，政府拥有的建筑面积为11.8*（6-1.5*1.3）万。这个时候政府将在人才房（配套给需要拉拢的企业的）进行补贴，对公租房补贴不大。以深圳平均工资7480元的1/6计房租，按每人30平计算，则房租应为40元/平，则政府在此项目租金收入为11.8*（6-1.54*1.3）*40=1888万元/月，每年收益为2.2656亿元。这个只是毛估，实际上政府对中低收入者还有补贴，但是不影响大数。只要有500个这样的项目，深圳一年的收入将赶上深圳2016年的卖地收入1017亿元，同时此类项目又不影响卖地。实际上深圳远关内远不止500个类似项目的规模，1平方公里能置换出1000*1000*（6-2）=4000000平方米面积，相当于10个类似项目。
所以对深圳房价走势的观察就是华富村的棚改情况，如果成功，则此类棚改将被推广开，在房产税无法征收的情况下提供了缓冲性收入，房价将被政府控制住，也能提供一个中委或者局委的席位（这是最重要的，如果无利可图，主事者是毫无动力的）。这时，唯有学位房是最保值的（学位房政策无变化的情况下）或者是最增值的。如果失败，那就还要买买买，关内哪儿都行。
家园 更深层次的是深圳来探索实践落实大大“去杠杆”精神 只要不是资产，就不能加杠杆。房地产作为典型不动产市场，天然带杠杆。
租赁不在不动产市场圈子里，根本无法加杠杆，没有人愿意用十年、五年甚至是一年后的价格去租今天的房子，杠杆加不上来，又能够解决人民居住问题，这就是对深圳虚高的房地产市场做釜底抽薪。
深圳房价已经严重泡沫化，租金收入大概是购房每月资金成本的1/3，毫无投资价值可言，现在买房子的全部都是投机心态。
一个经济周期已经结束，可惜很多人依然热衷“抄底购房”，可悲者必有可恨之处。
家园 你是说政府直接作房东了 家园 深圳棚改政策不错啊，还能回迁 小强的棚改方案里货币化安置是有硬杠子的，16年是50%的话，17年要在此基础上递增10%，安徽这边已经喊出了70%的目标。啧啧。
现在很多城市旧城区改造在一定程度上陷入停滞。也是在纠结这个呢。
不过，进一步提高容积率也不现实。不提的话，更没开发商愿意接手。只有城投、建投上，这租金还得考虑这部分的成本啊。
家园 你的计算是静态的，依赖于高容积率来盈利的 实际上容积率是有上限的。
因为一个容积率提升4倍，交通的需求提升4倍，学校、医院、派出所，体育文化的需求提升四倍。
城市交通改善是最大的开支，因为今天的北上广深一栋楼就十几亿，拓宽一条几公里的路往往要投资上百亿，租房这点钱只能塞牙缝，更不要说学校，医院，治安维持费用等等。
说实话，公租房只能扬汤止沸，不是釜底抽薪。
家园 拓宽一条几公里的路往往要投资上百亿？可有实例？ 深圳的地铁每公里造价不到10亿，
若按你说“拓宽一条几公里的路往往要投资上百亿”，
则比修地铁还贵，实在是让人难以置信。
做为参考：
http://sz.southcn.com/content/2017-08/02/content_175423970.htm
对于深圳广大群众关注的深圳市轨道四期建设的规划，王东也作了“剧透”。据介绍，四期建设规划刚刚获批，四期工程共有轨道线路5条，分别是6号线支线、12、13、14和16号线，总长约148.9公里，项目总投资约为1344.5亿元，预计2022年可全部建成通车，届时深圳市城市轨道运营里程约580公里。
2500万打通深圳仙湖交通瓶颈
http://www.chinahighway.com/news/2003/34274.php
今年春节，仙湖植物园内外再度发生大塞车。昨天，仙湖植物园负责人李勇在接受记者采访时表示，市政府将投资2500万元对仙湖交通进行改扩建。长2公里、宽8.25米的仙湖植物园环园主干道工程即将于2月底启动，与此同时，新辟3条出入园道路也将动工。明年春节前工程完工后，仙湖植物园节假日道路拥挤不堪的状况将得到改善。