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主题：【讨论】大大说的新平衡的房地产模式是啥? -- lanlong
家园 【讨论】大大说的新平衡的房地产模式是啥? 
家园 房地产的新模式，雄安和深圳都已经指明了 保障房+共有产权房+廉租房为主，商品房为辅。前者约60%，后者40%。
保障房+共有产权房+廉租房，只允许在"有居住需求"的人中流通，算是半封闭的。商品房可以自由流通，但是各市估计限制不同，雄安吧现在看来限制还是有实际居住需求的人。
不动产私募投资，要看投向哪方面。商品房怎么看不像是好标的，因为政策风险太大，一不小心就会万劫不复。廉租房和保障房倒是有可能，方向吧，估计是“旧厂房、商业用房”改造成廉租房和保障房。这个政策估计两会后就会要落地了
比如，在一些重点城市，过去有比较多的工业厂房或土地，现在生产用地，商业用地的需求可能都有所减弱，像是一些工厂已经搬走，有的去了内地，有的去了国外，那么这些工厂用地、生产用地、工业用地的性质能否改变？再比如商业用地，现在网上销售大幅增加，线下实体店铺的需求有所减少，那么像这类原本的商业用地将来是不是也可以更改属性，变为住宅用地？诸如此类的空间其实不小，很多大城市内部仍可以进行挖掘。
通宝推：牛得很,家园 “旧厂房、商业用房”改造成廉租房和保障房" 这个政策上海2021年就开始实施了
家园 先前操作资金来自民营企业，盘子不大 这次金融政策调整，是在这些试点成绩基础上，要大快好省往前冲了。
不止上海有试点，珠三角长三角，以及一些省会城市都有试点。
家园 《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》 《意见》要求，住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，可用于置换物业前期开发建设贷款。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。
感兴趣的同学，可以结合住建部全国建筑大数据的新闻一起看。
之前写了个主贴说今年是新房产元年，后来新冠阳了，又有一些后遗症不舒服，然后过年各种琐事，没继续更新。现在也莫名少了继续更的动力了。
不过吧，感兴趣的河友可以一起讨论下，因为今年的几个大动作其实很有意思，房改，医改和教改，现在是实实际际开始有运用大数据作为改革基础的影子了。
家园 这些工厂用地需要作环保毒理安全评估，甚至要进行环境整改 符合人居标准。
家园 大家看后续政策与房屋建筑大数据发力吧 想想北京冬奥会赛场嘛。
这个政策可以联合住建部对全国建筑的普查一起来看。
例如，住房城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。
庞大数据的背后是近500万调查人员的辛勤奔波。住房和城乡建设部工程质量安全监管司司长曲琦介绍，此次，住房和城乡建设系统就有260多万人参与普查，他们对每一栋房屋都进行了调查，“跑”出了每一栋房屋的数据。高峰时期，在调查系统后台可以看到，有40多万人同时在线填报普查调查数据。
曲琦介绍了在此次调查中住建领域的很多“第一次”，例如，第一次全面摸清了我国房屋建筑和市政设施的“家底”；第一次形成了反映房屋建筑空间位置和物理属性的海量数据；城乡房屋建筑第一次有了“数字身份证”。在今后工作中，住房和城乡建设系统将用好普查数据，大力发展数字化应用场景，提升房屋全生命周期安全管理水平。
前些年国家一直在埋头搞大数据，这可不是瞎折腾啊。
通宝推：桥上,
家园 保障房也好、廉租房也好，通过既有的城投平台就可以解决 那为什么不依托城投平台？
因为城投债已经快要爆了，债是要还的。
所谓的“不动产私募投资基金”，省略了“股权”两个字——“不动产私募‘股权’投资基金”……
而股却不用还🤭。
你就把它看作新时代的债转股吧🤣
家园 你这是在自问自答啊 这部分其实试点有一段时间了，最开始是开放民营资本做商业地产改造。
效果还不错。
随着城区的扩展，原先是郊区的工厂、工业用地，现在所在地变成了城区，而旧厂房被废弃很久了。被民营资本拍下来（使用权，10-20年）重新装修利用后出租（商业或廉住房都有），皆大欢喜。
两会后这个具体补助政策下来，廉租房的进展可能会铺的很快，还会一定程度上弥补卖地收入。
其实吧，房地产到了现在这个地步，基本是明牌了。
指望涨是不可能的。别看自媒体叫的很凶说回暖回暖，那不过是这两三年被压抑的刚需释放而已，真真算是最后一波镰刀韭菜，这波上车导致的波动实在不算什么，撼动不了大势。很多人一直说北上广深的核心地区永远不会跌，呵呵，咱们拭目以待。
家园 民营资本拍下来？都是李嘉诚啊
家园 当年指责文革烂尾浪费，其实大都是军工 今天大家必然经过自己家小区，核酸小屋烂尾多少？怎么算钱？
天然气入村烂尾多少。大领导做的事情烂尾了多少？包括现在不断擦屁股的房地产巨额烂尾，怎么计算，真希望最近的机器人好好计算一下，到底谁在浪费，谁在建设。
嘿嘿嘿，看看这个机器人计算能力如何，哈哈哈！！
这个世界不是没有真相的！！！！也希望河里的年轻人按照一致的标准计算这些数据！！
还要继续说当年不该浪费，今天钱多，浪费也无所谓嘛！？？
家园 意味着房地产82模式正式开启 房地产之前是和土地财政挂钩。一件事情但凡和财政挂钩，就不可能完全按照市场、特别是金融市场的规律去走，因为财政的运行逻辑和市场逻辑不是一套。
之前各地为了增加收入，玩房地产是要挂靠很多财政逻辑的。但是一旦房地产真正开始脱开财政逻辑，走上市公司那条路，那么市场逻辑就要占主导位置，其中最明显的特点，就是：
1. 统一市场，全国逐渐一盘棋，水（资金）流动逐渐脱开地方的影响。
2. 82分化，20%的优质房地产拿走80%的资金，剩下80%拿20%的资金。
3. 极端玩脱的情况，就是证券化次级债，然后就是91之类的后次贷危机模式了。
一个市场一旦走向这条一体化金融道路，就不能回头了（回头的代价太大）。这意味着那些没有优质资产的地方，房地产价格会逐渐脱离财政属性（注意：不是金融属性），真正回归到居住上去。而那些优质的资产，则会受到市场的追捧，价格会越来越高，金融属性也越来越大。另外，以后从房地产收益以及承担房地产市场风险的，将从财政，转为各路养老基金、个人投资者，作为某种金融产品，提供给长期投资者使用（可参考次贷前美国房地产的发展）。
宣传上讲的所谓金融属性，和实际到底是财政属性还是金融属性，要注意分辨。
家园 击鼓传花,使劲吹气球,只要不爆在自己手里 总有能人卖在波峰
既然下场,砸在谷底,也愿赌服输
家园 这是要炒房的节奏？ 而且还不是文火，是要爆炒特炒专炒😄😁
家园 当前的目标大概是要托（房）市吧 将房市与实体脱钩，避免房地产的系统性风险冲击实体经济。
“避免房地产的系统性风险”这个话，一个月前刘鹤就讲过，刚刚一周前，习以金口玉言又强调了一次。只不过当时还不知道具体举措。
过去房市与股市有着一种负向同步关系，今后大概会荣辱与共了。从此韭菜多了一种新吃法。
这算是开始正视房地产的金融属性了，不过以本朝的金融能力，除了让“房住不炒”从此沦为笑话，看不出有什么回天挽命的回春妙手。