主题：【原创】政府如果想，是可以做到低成本、准确调控房价的 -- 龙王临天下

房价历来是暴风眼，众说纷纭，其实政府真的想控制，不是没办法，只看他想不想。真要做，什么二套房、三套房标准，什么居访比例等等，都不是问题，自然有低成本、准确的办法。

分两个层次：

一个是新房阶段，控制设在拍土地的时候。要求开发商预先确定房价，地价则取房价的某个比例。比如房价定为1万一平米，地价则定为20%或其它比例，当然现实中还要加其它权数，总之确定一个统一规则，依预定房价计算地价。房价确定后，不可变更，只能依预售到实售期间通胀率提高。考虑到建筑材料可能在一定时间高涨，还可以加一个建筑材料通胀率，但这只在建筑期间。这样新房捂再久也不能得到暴利，迫使开发商尽快售房，加快周转率，从而加大供应量。对于地方政府来说，并没有降低出售土地的收益，因为拍卖土地的时候开发商是以当时房价为依据拍地的，开发商想要搏房价，首先就要在地价上被出一回血，很可以抑制商囤地冲动。

二是在二手房阶段，加大房产投机交易成本。具体做法也比较简单，二手房三年后才允许自由过户，在三年内，限制价格，只允许成本价加二次过户期间通涨率。这样投机交易不能快速变现，限制借了银行的钱狂炒房，因为一来时间太长，风险变大，二来过度投机，利息背不起。这样也不会对投资性购房购房造成太大影响，投资性全款购买，没有利息压力，投资看重的也是长期价值，而不是短期暴利。

这两个阶段的成本都很低，基本沿用了土地招拍挂、房产过户机关和税务的关口，小小改造一下流程就可以应用了。问题的关键在于房地产和政府官员利益太深，房地产几乎是什么都不用，只用官员关系的唯一产业，要政府官员整体自断手脚么？

• 大哥啊，我说的是房价调控不该用经济手段，应该用行政手段

任何调控政策都必须考虑综合效应，第一不能引起房价崩盘，不然银行坏帐大增怎么办？

第二不能过于影响地方政府卖地收入，现在地方政府负债已经极高了，地方政府破产怎么办？

第三不能过于影响房地产建筑的积极性，真是不赚钱的生意了，建筑业的产业链长得很，涉及经济发展、就业等方方面面，影响太大造成经济发展放缓、就业减少怎么办？

第四不能过于影响房地产投资，不动产本来就是投资品种，拦死这方面投资影响资金流动性、可回收性怎么办？

房价的调控不能太影响以上四点，否则政府宁可房价继续。

结果是银行潜在坏帐更多，政府负债更高，经济更加依赖地产，实业家（甚至央企）都去炒房。然后房价继续涨。

所以温JB将以极度缺乏能力的形象载入史册。

不能过于影响官僚及相关资本家利益，加进这一条，才是死结，不然政府有很多办法，轻易制住房价并满足前四条。

有要钱的，有要命的。有当主人的，有当管家的。

但他有整体利益，在具有自我意志的国家，这个整体性内聚力远大于其个体的分离性。

河里有很多人为房地产新政要好，包括陈经这样的大神都写文赞同，一片喝彩声中，泼冷水的自然不受欢迎。但这是我思考的记录，更多是写经自己看，也就无所谓了。

评价新政的好坏，怕不能用房价是否下跌为依据。因为今天房价可以跌，明天他想了，随时又可以涨回来。打个比方，政府玩房地产就好比把人的脑袋摁在水里，放出来透一口气这就是新政，然后继续摁，肯定让你死不了，只是活得辛苦艰难，这是常态。

是不是真正的新政，看的不是房价高低，因为这玩艺可以来回倒腾，根本不可靠。关键要看是不是建立了一个良好的房地产市场秩序，使得自住者、投资者、建设者、政府四者各得其所。任何一个试图建立良好秩序的房地产政策，必要关注两点，一是与市场容量相适应的有序供应，二是对过度投机者的打击。

与市场容量相适应的有序供应取决于两点，第一是政府供地的秩序。这是一道阀门，也是最重要的阀门。第二是开发商的供房秩序，这一道表面上由开发商控制，但政府完全可以用行政手段改变开发商的行为方式，即我前文所诉房价、地价比例控制，打消开发商的捂房动力，并让开发商把房价定高或定低都亏钱。

对过度投机者的打击在于增加投机者的资金成本和风险。人人都知道，投机吃的是快进快出的饭，最大的顾虑就是炒房炒成房东，只要加大限制交易时间和借款时间成本，轻易就能干掉投机者，如果全款买房，投机炒成房东，那就是投资了，有什么关系，加大供地就是了，投资讲究的是价值，绝不是搏傻游。

这些东西本着一颗公心有一点常识的人都能看得出来，为什么所谓的房地产新政一涉及建立良好的供应秩序，二不管投资投机统统杀伤呢？很简单，收割得差不多了，留点种子，养一段时间再来收割。这就引出“政府调控房价的四个基本点”之后的第五点，这要命的第五点。

先写到这里，喝口水再来。

好的政策不但要有好的出发点更要有好的结果，这样的政策才是好政策。你这两个方法出发点都很不错，但是没有一个具有可行性。如果强加实行的结果只能是适得其反。

当大众对房价上涨有普遍的预期，当周围房价都在2W以上的时候，即使按照你说的开放商预先定价为1W，那么必然导致房源被疯抢，最后买到房子的要么是开发商自己的人，要么是高价贿赂开发商拿到的号的人，反正受益的绝对不可能是普通购房者。最终的结果只可能是政府贱卖土地的那部分钱被开发商和炒房者瓜分，普通购房者一毛钱好处都没得到，反而因为买不到房子怒气更大。

同样在通货膨胀，对房价上涨有普遍预期的前提下，二手房如果三年才允许自由过户，那么这部分二手房主则会惜售，最直接的后果就是降低房源的有效供给量，加剧供需矛盾，从而进一步推升房价。而且，限制价格谁来监管？只要房价上涨预期存在，这种限制价格的方法只可能导致大量阴阳合同的出现，不会出现你预想中的那种结果。

　　传言背后凸显利益博弈之激烈与民众期望之深切

　　谁在误读物业税

　　本报记者 吴丽华 北京报道

　　5月6日，关于物业税传言再次落空。

　　当天下午，深圳版楼市调控细则公布，与4月30日出台的京版楼市新政一样，在地方政府出台的房地产调控细则里，传言中的物业税并没有被涉及。不仅如此，连最有可能替代物业税的房产税也没有被提及。

　　北京、深圳这两个传说中可能首先试水房地产保有环节征税的一线城市，楼市新政并没有超出4月14日国务院房地产调控新政的精神，保有环节征税并不在地方新政选择之内。

　　《华夏时报》记者致电国税总局新闻发言人得到的回复则是，虽然外界有关房地产领域税收政策的传闻很多，但他们并没有得到相关消息。而另一位财税部门人士则告诉记者，开征物业税根本不可能。

　　接受采访的多位专业人士表示，各界对于有关房地产保有环节征税的问题，存在着很多的误解和误读，至于一些地方开征所谓的房地产保有税、住房特别消费税等说法更是不符合税法的相关理论和相关程序，但是由于人们对物业税打压房价寄予厚望，相关传言被广泛传播。

　　物业税很远

　　伴随着这一轮房价的上涨，有关物业税的传言一直不断。最具体的，莫过于4月22日下午传出的物业税在4个城市的试点已获得国务院批准的消息。该消息称，物业税在重庆、深圳、北京三地将先期推出，而上海试点将延迟至世博会之后，按照户型从小到大累进增加税收。

　　目前传言中的四个城市中，已有两个城市公布房地产调控细则，北京和深圳版的细则中并没有涉及有关物业税的条款，传言成为谣言，不攻自破的可能性已经很大。

　　事实上，即便是传言广泛传播之时，本报记者采访的多位专业人士纷纷表示这种说法可信度不高，这种判断主要来自对于物业税的认识。正如前述财税部门官员所说，开征物业税根本不可能。

　　不可能的原因则是，开征所谓物业说，需要非常复杂的程序。改变现有税制的操作非常复杂，在目前控制房价的紧急情况下，救急式紧急出台物业税的可行性显然不高。因此，开征物业税确实如前述财政官员所说，短期内很难完成。

　　事实上，我国提出“物业税”概念后，迅速在理论界、民间和政府部门等不同层面引起不小的反响与争论，也引发了人们的种种猜测。但是时至今日，关于“物业税”的最终定论仍是个“谜”，即使是在业界，有关物业税的认识，也存在分歧。

　　国税总局内部的一位研究人员曾多次强调，他反对物业税这一说法。他表示，物业税这一确切说法只有香港才有，而香港仅仅是对有租金收入的经营性房地产征收物业税，与我国目前业界所指的物业税并不是同一概念。

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓的说法则是，我国的房产只有70年产权，而没有地权，房地产税的说法是建立在地权的基础上的，所谓物业税实际上是对地上的建筑即物业征税。

　　不过，虽然有关这一税种的叫法不同，但是业界对于开征这一税种的程序和制度设计基本相同。其基本框架应是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。

　　按照目前业界对物业税的认识，征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费。否则，旧的税费未除，新的税费又来，对于消费者而言，属于双重收税，于理不合，于法不容。

　　此外，物业税属于新的税种，开征物业税需要启动人大的相关程序，首先要列入规划，相关部门研究，报人大讨论。即使开征物业税进入人大常委会讨论事项，还不能保证一次、两次就能够通过，这样时间相对会很长。

　　一位接近财税部门的人士告诉记者，至少目前还没有看到相关部门清理上述税费、开展物业税开征准备工作的迹象。

　　刘桓则更为明确地表示，他认为目前物业税的相关消息更多的是有关人士的揣测，据他了解，近期很难出台物业税。本报记者也获悉，在财政部近期的议事日程上，并没有物业税。

　　房产税或先行

　　由于物业税的推出存在太多短期内无法解决的问题，而目前各界对房地产保有环节征税进而实现调控房价的目的寄予厚望，于是很多目光开始集中于目前税制中已经存在的房产税。

　　按照我国现行的《房产税暂行条例》规定，城市经营性房产需按照房产原值或者租金缴纳房产税。对于居民自住性住宅实行免征优惠，条例规定暂不征收。

　　房产税本身就属于房产保有环节的税种，法律程序上只需要人大授权国务院修改相关条款就可以了，可以对非经营性房产征税，税基可以按评估值征收。“这虽然和设计中的物业税有所不同，但是已经能够实现保有环节征税，打击投资投机性购房。”刘桓表示。

　　本报记者了解到，设计中的房产税改革方案可能是根据自住、改善型住房、投资投机等不同的需求，规定免征门槛和不同的税率。

　　有专家认为，将居民个人第三套住房认定为经营性房产，那么很自然就纳入了房产税的征税范围。也有消息称，有关部门将对房产税征收范围作出调整，把个人所有住房都纳入进来，为其设计相应的税率。

　　不过，房产税的改革也面临一些难度，如按房产评估值作为计税依据，那么这些城市是否有对这些应税房产做合理评估的能力，对居民个人所拥有的房产套数是否能准确认定等等。目前由于各部委信息还没有做到完全共享，这些技术问题还需进一步协调。

　　近期有消息显示，财政部已经开始着手修订《房产税暂行条例》，但何时完成，并无明确时间表。本报记者了解到，事实上，即使在财政部内部这一工作也属于保密范围，知道具体进展情况的人并不多。

　　至于此前传言中的重庆市获批房产特别消费税、上海开征房产保有税，业内人士更多地是把这些消息看成是一种外界的误解。“不按常理出牌的人太多。”一位业内人士无奈地表示。

　　事实上，在全世界范围内并没有任何国家和地区存在房地产领域的消费税，这在法理和专业角度都说不通。“这可能是对国务院出台引导房地产合理消费的税收政策的误解。”刘桓表示。

　　对于上海的房地产保有税，消息传出的当天一财政部人士就告诉记者，所谓的保有税实质上指的就是物业税。从法律和行政程序来看，上海可以研究，但是税种的开征、试点必须中央层面批准。果然，上海市的辟谣随之而来。另一位业内人士表示，事实上税收体制中根本没有保有税这个税种，这又是大众的一个误解。

关键要看是不是建立了一个良好的房地产市场秩序，使得自住者、投资者、建设者、政府四者各得其所。

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一味地盯住价格，反而容易忽视最重要的问题。

实事求是地说，房价能被炒起来，确实有其被炒作的基础和根据。

现在迫于政治压力，短期内出现下跌，同样会在政治压力不是那么大的时候，报复反弹甚至暴涨。

如果不针对原因下药，只能是头痛医头罢了。

问题就在于：政府中的人是要靠山靠水吃饭的。

任何一个行业，如果你随便请上行业内10个精通内情的人，告诉他们：

你们要站在真正为人民服务的角度，出主意，出卖你们自己行业内的肮脏利益。怎么能最好的最大限度地达到一个和谐状态。主意出玩后，每人给上1000万美元，送你们到美国去。

这个问题就解决了。

实际上最大的问题并不是政府从业者不明白，而是明明明白是怎么回事，明明知道什么是漏洞，但从上到下就靠这么这洞洞混饭吃呢。

管我屁事，洞洞都堵上了，行业管理者靠什么吃饭？

天塌下来有中央，有胡总温总呢。

底下官员胡搞人们不会骂利益集团，而是骂胡温二人。

前不说第五点，来说说官僚与资本家的关系。

河里不少人都看穿越小说，兄弟我也爱看，YY也罢，粪青也罢，的确看着爽。很多穿越小说作者都喜欢搞资本主义，比较彻底的解决资本家地位问题，靠资本家来发展生产力。这玩艺当然不是不行，但后果还真不好说，生产力也许一时是发展了，但用不了几年，主角创立的伟大事业全得给资本家拿走，给生意人白打一场工。资本家是什么，资本家从来不是驯服的狗，从来是嗜血的狼。

为什么中国古代官僚从来憎恨资本家，喜欢老百姓，而把资本家社会地位排到最低。观察一下就知道了，官僚和资本家是多么相像，同样掌握一定知识，同样掌握大量的社会信息，同样能建立一定组织化的机构。官僚靠什么统治国家，不就靠前面三样么，这三样资本家也有，而最重要的是资本家和官僚一样，也有强烈自我扩张的意志。

官僚为什么喜欢老百姓，因为老百姓蠢笨、分散、没有组织，方便统治，为什么憎恨资本家，因为资本家精明、会集合社会力量、能够组织化。古代官僚也许对此没有非常明确的理性认识，但直觉上就明白，资本家会为官僚统治带来麻烦，放任资本家的发展会对官僚自身产生重大威胁。

说的明白一些，老百姓是一块肉，官僚和资本家因为有知识和组织化能力，所以都是狼。官僚这头狼因为组织化程度更高，占了绝对上风，所以从各个方面体制机制上压制资本家“这些”狼。中国古代官僚压制资本家从来就不是什么弱智政策，是争夺对老百姓这块肉的所有权而实行的常治久安的国策，不知多少现代人嘲笑古人抑商政策，殊不知古人亦笑今人没眼光，奉劝一些自鸣得意想穿越的今人，千万不要小看古人。

有些人也许喜欢说资本家能发展生产力，但中国古代生产力发展程度重要么？中国古代相对蛮夷文明程度高太多，用不着资本家来发展生产力，相对老百姓这块肉的所有权变更危险，生产力发展一些的好处就显得微不足道了。很明显的一件事，这块肉也许每天少吃一点，但可以天天吃，长久的吃下去，比起今天大吃大喝，过几天没的吃要强多了。

如果官僚这么憎恨资本家，为什么不把资本家斩尽杀绝呢，为什么我们看到的现实又经常是官僚和资本家狼狈为奸，一起吃老百姓呢？因为官僚固然憎恨资本家，资本家有可能抢走老百姓这块肉，官僚却又离不开资本家，因为官僚个体的权力要变现离不开资本家这个聚敛渠道。因此官僚最合理的做法就是尽力打击资本家地位，把资本家化为官僚的奴仆，左手打得资本家永世不得翻身，右手抽取资本家从老百姓身得到的血肉。

不得不佩服古代读书人的智慧，二千多年他们都做到了，一直做得很好。资本家在中国古代毫无疑问也应属于被剥削阶级，相对他们的能力才干，他们付出的太多，离乡背景，奔波劳碌，得到的太少，地位低下，财产没有任何保障，经常被当年猪来杀。

商人是统治阶级