主题：泡沫过程注定反演，北京房价暴跌60%（一） -- 陈经

在《政府总是伙同资本家，把老百姓弄得没钱》一文中，我对资本品价格运动的泡沫过程有过一定研究。市场价格变动十分剧烈，资本品的真实价值难于估计。完全无泡沫的绝对合理价值可以估计，但一般远低于实际市场价格。舆论的心理共振能够极大扭曲市场心态，令价格出现难以置信的极端表现。这种泡沫过程需要的不是理性，疯狂的唱多唱空往往成为现实。大众不够疯狂的想象，反而是错误的。

北京数年来的房价上涨幅度在全国最为夸张，上涨越多，暴跌幅度也就越大。我先把唱空目标提出来，在房价开始下跌以后，特别是有一定跌幅之后，这个唱空将自我加强，越来越多人会相信。泡沫过程的特点就是疯狂，提出60%以上的下跌幅度才算是唱空。20-30%之类的目标跌幅，只算是回调，等于是唱多。如果目标跌幅只是30%，可能根本就只是短期跌一下，没有人害怕。

泡沫过程第一阶段的特点是，持续的上涨最后会发展到极为疯狂的程度，出现极其离谱的估值，如高达1000的租售比。但这种估值总是得不到纠正，市场反而通过不断上涨、暴涨说服群众，租售比200之类的“正常估值”是“骗人”的，不能信。

市场相信“永远上涨才是真相”，“长线必涨”，“至少涨到五万”。并且产生许多没有逻辑根基的信念，如“政府必须靠房地产搞经济”，“涨了政府其实高兴”，“政府只是想涨慢点”，“真跌了政府就慌了”，“跌下去肯定被人买上来”，“跌多了政府会托市”。这些信念也不能说全错，但有前提条件，有适用时间段，如政府某些时候确实希望房价慢慢涨。但是，市场一再把这些信念推到离谱的程度。房价一万时目标是慢慢涨，均价3万了目标还是慢慢涨？但在暴涨中，没有人去细想这些问题。

这些没有逻辑根基的信念，因为在上涨过程中没有得到纠正，慢慢说服了理性本就不足的群众。大众逐渐变成疯狂逻辑的坚定信仰者，所有人都忘记了正常估值，而是不断尝试更加离谱的估值。

泡沫过程的第二阶段，就是一个反演过程。从价格表现上，涨得越多，跌得就越多。并不因为涨得越多，所以能“抬高底价”。从群众心理上，就是各种非理性的疯狂念头，慢慢破灭。这个过程需要时间，因为群众心理需要被反演。

需要的，只是一个触发点。

（待续）

听政委报告！

没有出现大量失业或在岗收入大幅度下降，北京城区（五环以内）的房价最多跌30%-40%（通县大兴顺义之类的地方跌个100%都不是没有可能）。。。

如果出现了大量失业或在岗收入大幅度下降，咱先洗洗睡了吧。。。

房价其实是行政问题造成的，你用经济规律分析会错得很厉害。

索罗斯的书里把这种自我强化的泡沫与崩盘说的非常透彻， 而且从根本上否定了西方经济学中所谓的“理性人”的理论。

我觉得全国大城市中最接近可挽回的是上海。最危险的是北京。

上海过去在1990年之前，就是全国住房最紧张，住房密度最大的城市。人均居住面积极小。

92年之后又变成金融中心，涌入大量新移民。而上海的相对收入全国又高。解决住房历史欠账的压力大。

北京在历史上一直是住房最宽松的大城市。公共交通发达，周边可扩展的可用面积大。历史上各大单位积攒了大量公房。北京虽然单位都很牛，福利很好，但一般职员的可支配工资并没有那么高。很多背景复杂的单位，自己盖的房子可能并没有计算入上市房产中。实际盖的房子可能远比统计数据大。虽然有些房有一定时间的上市限制（也仅仅是一定时间）但它们仍然是可租可住可转借的房屋。

目前的实际人均居住面积是个关键要素。

我们设想将来房价降50%或更多,由于很多上海人目前居住面积仍然很小，外来人口也很多，有改善住房的实际需求和新买房的需求。可能在降到一定程度后刚需就会出来，改善居住。

而北京目前的人均实际，注意是实际居住面积就非常大。阻碍北京外来人口继续进京的，不是住房而是工作岗位。

北京这个城市，大单位多，容纳就业的小单位少，就业岗位没弹性。就是你白给外地人房子，让他不付租金白住，他也未必肯来——找不到工作。

所以，北京未来面临着空房多到没人接盘的危险。

我倒不太担心实体经济。

中国目前大量出口，如果经济短暂崩溃，人民币必定下跌，会促进出口大量增加救场。

中国囤积了大量粮食，两年绝收都有的吃，囤积了大量美元黄金，对外支付毫无问题。

出问题的是银行。

恭喜：你意外获得【通宝】一枚

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从最近中央的动作来看，我感觉中央有种shock的感觉

中央可能对住房的实际积压程度测算有严重偏差。现在可能才刚刚摸到实际的积压情况。

（我们总以为，中央派了那么多官员，那么多机构，对这些情况肯定门清。其实未必。特别是这种集权式的地域广大的大国

拿明史说吧，以免跨省。京城的皇帝，虽然派有厂卫等叠床架屋的机构，但对下面的实际情况仍然一无所知。

明朝当皇帝本人都是不错的。但实行的政策往往全错，甚至跟需要的政策相反。不是他们笨或怎么不好，而是完全不了解下面的情况）

我有个模糊的推理链说明。

开始中央认为住房需求很大很刚，暂时的炒作泡沫控制一下利率就可以了。但派电力部去摸底，摸出了6千万空置的底。中央可能一下震惊了。

然后再问这些空置是怎么来的。

于是有了任先生含着微微的怒气讲出的，大量土地和住房，没有经过市场渠道，直接被官员瓜分，然后再推高价格待售。

（对任志强大一贯言论，我们要换个角度，这些话历来都不是说给我们的，而是说给中央反映情况的。用这个角度去回头看任先生的话，

就是近几年来一再向中央反映，（那时的）政策有误，商品房供给不足，土地供给不足，很多房屋是房产，但不是可供销售的商品房。。。

政策有误，商品房供给不足，土地供给不足，很多房屋是房产，但不是可供销售的商品房。。。

政策有误，商品房供给不足，土地供给不足，很多房屋是房产，但不是可供销售的商品房。。。

政策有误，商品房供给不足，土地供给不足，很多房屋是房产，但不是可供销售的商品房。。。

政策有误，商品房供给不足，土地供给不足，很多房屋是房产，但不是可供销售的商品房。。。

我担心中央在shock的情况下，采取的打压政策过火，无法从容地布局。

尤其是2008年狼没来，错过了平抑商品房的最佳机会，失去了人民的信任。

现在的中央犹如射失了一个点球后，第二次射点球的球员，心里默念这次一定要进，然后手抖脚抖，动作变形。

这些政策如果从容地按步骤放出，可能会稍微好点。但中央这是第二次射点球了，恨不得立刻进门，结果很可能会打击力度过大。

但愿我错了。

• 强烈的怀疑一切都在掌控之中，在下一盘很大的棋

因为中央意识到，中宣部严格的言论管制，一方面控制了舆情，另一方面也严重限制了中央了解下面真实情况的渠道。少量内参也受到地方政府的限制，因为地方政府可以通过贿赂记者的形式，阻碍内参。

（在明朝同样发生过）

结果形成上下阻塞的情况。

仿佛可以遥见，某地某人在叹道：谁谁误我，误我。

最近看到的这些内部人士言论和似真似假的内部消息，仿佛有龙王下诏求直谏，龟也得言鳖也得言的感觉。

这样的东西没有中宣部的首肯是不会出来的。

而且似乎好像说的，中央确实感觉到了某些人要经济撕票的压力

http://www.ccthere.com/article/2855897

否则有损文章的可靠性