主题：【原创】房地产问题分析 -- 瑞士

大纲：

一、高地价是怎么产生的？

二、如何看待炒楼？

三、价格管制有用吗？

四、未来市场展望

一、高地价是怎么产生的？

现在有不少媒体专家对政府的土地招拍挂制度进行猛烈抨击，对目前的高地价咬牙切齿。其实土地价格是市场决定的，每次卖地政府只是定个底价，是非常公平的价高者得。

土地需求不是简单的商品需求，而且是derived demand。这样的需求是其用途决定的。由于土地是无法移动和gift of nature的，因此本身不存在机会成本。土地本身并无价值，但若有市场需求，再加上合适的运营，那么土地将有价值。土地本身最具价值的部分是其地段。

那么地价的决定因素如何产生？

1、地价是由供求决定的，价高者得。但问题是开发商为什么愿意出这样高的价格去拿地。

实际在投标前，首先会对未来土地供应量有先决了解，然后会核算建筑成本以及税费，合理的利润（residual value)来确定地价。

在经济迅猛发展阶段，开发商看好后市，争相购入地皮。相反，如果开发商看淡未来市场预期，那么为了维持公司利润，自然不愿意去高价拿地，那么出让价格将下跌。若遇到经济衰退，那么开发商都非常谨慎，甚至会流拍（比如2008年时各地出现的土地流拍现象）。所以，所谓高地价首先建立在对市场现象的判断上，而不仅仅为政府政策能够推动。

2、政府影响地价的能力

不过，这不代表政府完全没有能力去影响地价，政府可以一定范围内用控制土地供应量和区域规划来影响地价，为什么说只是一定范围影响，原因如下。

（1）在目前我国18亿亩农田红线为前提下，我们可以对土地存量进行固化推算，即增加现在土地供应量会相应减少将来的土地供应量。因此，政府能够采取的措施是，如何有效的分配现在和将来的土地供应量，但却不能够创造土地（除非去开发新的土地资源，如填海造地）。

（2）开发商投地价格是根据未来市场或房价计算出来。如果市场呆滞，那么开发商根本没有兴趣购买土地进行开发，这时政府就算不管，地价也是下跌。

（3）假定目前的土地两元制度短期不能够解决，那么中国城市化进程中，城市土地与人口的矛盾基本可以固定。因此，政府所能够做的仅是将人口和土地，利用规划手段部分转到最急需建设方向，却不能够去压制人口移动来做为解决矛盾的手段。

3、楼价影响地价

近些年，土地拍卖收入政府腰包大丰，但这期间房价也大涨。但2008年土地供应量大减，政府卖地收入也大减，可见房价是随经济波动，政府的控制措施只是一方面原因。

4、现在很多专家希望对拍卖的土地定下个底价，社会人士以为地价越低，开发商会将房屋大减价甩卖。希望大家注意：是房价影响地价，而非地价影响房价。这里讲个小故事，当时是英国在19世纪初期和拿破仑战争期间。当时小麦价格不断上涨，而面包又是主食。农民异口同声谴责是地主囤积居奇，令小麦价格暴涨，要求价格管制。这时D.Ricardo指出，小麦价格暴涨是因为战争的原因造成短缺；另外一方面，小麦价格上涨吸引了大批农民生产小麦，竞争的结果是种小麦田地租价也被抬高。由此可知道影响小麦价格是地租，而非相反。

参考资料：中国法院网“从小产权房的法律性质看中国的城乡二元土地法律制度 ”外链出处

二、如何看待炒楼？ [ 瑞士 ] 于:2010-04-29 04:59:29 复:2856238

1、如何定义投机

当房价高企时，各界异口同声讨伐炒楼令房价高升，民不聊生。然而对炒楼如何定义，本质是什么，并深入研究投机对经济有什么影响，这些问题需要我们进一步剖析。

J.M.Keynes曾经说过：所有纯粹以市场心理作为估计的经济活动是投机，而任何根据未来经济前景进行的经济活动是投资。投机或投资之间区别只在一线间，在现实面前很难具体认定，因为任何经济行为都会考虑到市场心理和基本经济要素。投机或投资，都是市场资金对未来预期回报的一种具体效应，资金面向高回报处流动，在市场经济条件下，是种必然。

那么用时间划分投机和投资，长线或短线是不是可以界定投机或投资？由于对市场前景是预期是不断变化，有时是一夜间可以有巨大转变。假设你有个物业，本准备长期持有，因市场传来利空，你可能马上要转手。因此用短线或长线衡量投资或投机，也不太合适。

那么是不是先低价囤积，然后高价出售？

待续，我这些天有点懒得写，先积累几天，然后再写

• 修改
• 很不好意思，对你这偏激的建议我不做评论

打酱油是最好的！

虽然有各种杂志、报纸媒体进行评论，但结合市场实际情况很少，这是相当可惜的。

我希望用学术研究方式，将经济分析运用到房地产问题，由于较为学术，而且经济因素会不断转变，惟有学识配合智慧和实际才能够灵活运用，切勿教条看待问题，希望大家用批判的角度来看待这些分析，能够批就批判，大大小小批判都欢迎。

打酱油去了。哈哈哈

.......

一、高地价是怎么产生的？

二、如何看待炒楼？

三、价格管制有用吗？

四、未来市场展望

一篇分析如果是漫骂有价值吗？

既然你认为自己的认识这样深刻，那么你依据你的漫骂来写点有价值的东西好吗？也让我看看你的理论观点，是用什么事实支持，还是空想漫骂构成的

也就能尝出个肉臭了还是好的，但不知猪是咋养出来的。

这个世界呢，术业有专攻。俺不是经济专业的，搞不出复杂的东西。只懂阶级分析，利益分配这些最没意思的东西。只想说的是，凡事得有立论，俺不大认同你的讨论出发时候的立论根基，所以直接说出来了，就这么个简单的事。

对复杂的事情，讨论起来必然有多个视角。不是非要从你认同的视角出发，才是合理的。俺喜爱马克思主义毛泽东的理论，说白了就是个喜欢追问屁股坐在那边的，当然这话很多人才们不满的很。俺一般看问题时候呢，喜欢分析讨论的视角的出发根基在哪里，阶级立场站在那边。这是俺评论你发出来的在网上的这东西的核心。这也不过是个一家之言，你要是不满意俺这种只会当头一棒招数的，俺也没办法，这是公共论坛，你要是不喜，俺就避退。

你觉得这就是漫骂的话，俺认为这话就足够说明阶级立场了。不是有高官公开的质问么：“为人民，还是为政府”。

如此而已。太阳底下没有新鲜事

当你没有调查研究，就随口谩骂，这样是个共产党员所为吗？

因为俺相信共产主义和社会主义，相信马克思和毛泽东的理论，所以俺不是中国共产党党员，也不打算加入。

因此，从这个基础出发，什么是漫骂，你得先自己好好定义下。

希望你进行调查分析后，再来指责。

建议你看看毛主席写的“反对本本主义”

毛泽东：反对本本主义

（1930年5月）

　　一 没有调查，没有发言权[1]

　　你对于某个问题没有调查，就停止你对于某个问题的发言权。这不太野蛮了吗？一点也不野蛮，你对那个问题的现实情况和历史情况既然没有调查，不知底里，对于那个问题的发言便一定是瞎说一顿。瞎说一顿之不能解决问题是大家明了的，那末，停止你的发言权有什么不公道呢？许多的同志都成天地闭着眼睛在那里瞎说，这是共产党员的耻辱，岂有共产党员而可以闭着眼睛瞎说一顿的吗？

　　要不得！

　　要不得！

　　注重调查！

　　反对瞎说！

　　二 调查就是解决问题

　　你对于那个问题不能解决吗？那末，你就去调查那个问题的现状和它的历史吧！你完完全全调查明白了，你对那个问题就有解决的办法了。一切结论产生于调查情况的末尾，而不是在它的先头。只有蠢人，才是他一个人，或者邀集一堆人，不作调查，而只是冥思苦索地“想办法”，“打主意”。须知这是一定不能想出什么好办法，打出什么好主意的。换一句话说，他一定要产生错办法和错主意。

　　许多巡视员，许多游击队的领导者，许多新接任的工作干部，喜欢一到就宣布政见，看到一点表面，一个枝节，就指手画脚地说这也不对，那也错误。这种纯主观地“瞎说一顿”，实在是最可恶没有的。他一定要弄坏事情，一定要失掉群众，一定不能解决问题。

　　许多做领导工作的人，遇到困难问题，只是叹气，不能解决。他恼火，请求调动工作，理由是“才力小，干不下”。这是懦夫讲的话。迈开你的两脚，到你的工作范围的各部分各地方去走走。学个孔夫子的“每事问”[2]，任凭什么才力小也能解决问题，因为你未出门时脑子是空的，归来时脑子已经不是空的了，已经载来了解决问题的各种必要材料，问题就是这样子解决了。一定要出门吗?也不一定，可以召集那些明了情况的人来开个调查会，把你所谓困难问题的“来源”找到手，“现状”弄明白，你的这个困难问题也就容易解决了。

　　调查就像“十月怀胎”，解决问题就像“一朝分娩”。调查就是解决问题。

　　三 反对本本主义

　　以为上了书的就是对的，文化落后的中国农民至今还存着这种心理。不谓共产党内讨论问题，也还有人开口闭口“拿本本来”。我们说上级领导机关的指示是正确的，决不单是因为它出于“上级领导机关”，而是因为它的内容是适合于斗争中客观和主观情势的，是斗争所需要的。不根据实际情况进行讨论和审察，一味盲目执行，这种单纯建立在“上级”观念上的形式主义的态度是很不对的。为什么党的策略路线总是不能深入群众，就是这种形式主义在那里作怪。盲目地表面上完全无异议地执行上级的指示，这不是真正在执行上级的指示，这是反对上级指示或者对上级指示怠工的最妙方法。

　　本本主义的社会科学研究法也同样是最危险的，甚至可能走上反革命的道路，中国有许多专门从书本上讨生活的从事社会科学研究的共产党员，不是一批一批地成了反革命吗？就是明显的证据。我们说马克思主义是对的，决不是因为马克思这个人是什么“先哲”，而是因为他的理论，在我们的实践中，在我们的斗争中，证明了是对的。我们的斗争需要马克思主义。我们欢迎这个理论，丝毫不存什么“先哲”一类的形式的甚至神秘的念头在里面。读过马克思主义“本本”的许多人，成了革命叛徒，那些不识字的工人常常能够很好地掌握马克思主义，马克思主义的“本本”是要学习的，但是必须同我国的实际情况相结合。我们需要“本本”，但是一定要纠正脱离实际情况的本本主义。

　　怎样纠正这种本本主义？只有向实际情况作调查。

　　四 离开实际调查就要产生唯心的阶级估量和唯心的工作指导，那末，它的结果，不是机会主义，便是盲动主义

　　你不相信这个结论吗？事实要强迫你信。你试试离开实际调查去估量政治形势，去指导斗争工作，是不是空洞的唯心的呢？这种空洞的唯心的政治估量和工作指导，是不是要产生机会主义错误，或者盲动主义错误呢？一定要弄出错误。这并不是他在行动之前不留心计划，而是他于计划之前不留心了解社会实际情况，这是红军游击队里时常遇见的。那些李逵[3]式的官长，看见弟兄们犯事，就懵懵懂懂地乱处置一顿。结果，犯事人不服，闹出许多纠纷，领导者的威信也丧失干净，这不是红军里常见的吗？

　　必须洗刷唯心精神，防止一切机会主义盲动主义错误出现，才能完成争取群众战胜敌人的任务，必须努力作实际调查，才能洗刷唯心精神。

　　五 社会经济调查，是为了得到正确的阶级估量，接着定出正确的斗争策略

　　为什么要作社会经济调查？我们就是这样回答。因此，作为我们社会经济调查的对象的是社会的各阶级，而不是各种片断的社会现象。近来红军第四军的同志们一般的都注意调查工作了[4]，但是很多人的调查方法是错误的。调查的结果就像挂了一篇狗肉账，像乡下人上街听了许多新奇故事，又像站在高山顶上观察人民城郭。这种调查用处不大，不能达到我们的主要目的。我们的主要目的，是要明了社会各阶级的政治经济情况。我们调查所要得到的结论，是各阶级现在的以及历史的盛衰荣辱的情况。举例来说，我们调查农民成分时；不但要知道自耕农[5]，半自耕农[6]，佃农，这些以租佃关系区别的各种农民的数目有多少，我们尤其要知道富农，中农，贫农，这些以阶级区别阶层区别的各种农民的数目有多少。我们调查商人成分，不但要知道粮食业、衣服业、药材业等行业的人数各有多少，尤其要调查小商人、中等商人、大商人各有多少。我们不仅要调查各业的情况，尤其要调查各业内部的阶级情况。我们不仅要调查各业之间的相互关系，尤其要调查各阶级之间的相互关系。我们调查工作的主要方法是解剖各种社会阶级，我们的终极目的是要明了各种阶级的相互关系，得到正确的阶级估量，然后定出我们正确的斗争策略，确定哪些阶级是革命斗争的主力，哪些阶级是我们应当争取的同盟者，哪些阶级是要打倒的。我们的目的完全在这里。

　　什么是调查时要注意的社会阶级？下面那些就是：

　　工业无产阶级

　　手工业工人

　　雇农

　　贫农

　　城市贫民

　　游民

　　手工业者

　　小商人

　　中农

　　富农

　　地主阶级

　　商业资产阶级

　　工业资产阶级

　　这些阶级（有的是阶层）的状况，都是我们调查时要注意的。在我们暂时的工作区域中所没有的，只是工业无产阶级和工业资产阶级，其余都是经常碰见的。我们的斗争策略就是对这许多阶级阶层的策略。

　　我们从前的调查还有一个极大的缺点，就是偏于农村而不注意城市，以致许多同志对城市贫民和商业资产阶级这二者的策略始终模糊。斗争的发展使我们离开山头跑向平地了［7］，我们的身子早已下山了，但是我们的思想依然还在山上。我们要了解农村，也要了解城市，否则将不能适应革命斗争的需要。

　　六 中国革命斗争的胜利要靠中国同志了解中国情况

　　我们的斗争目的是要从民权主义转变到社会主义。我们的任务第一步是，争取工人阶级的大多数，发动农民群众和城市贫民，打倒地主阶级，打倒帝国主义，打倒国民党政权，完成民权主义革命，由这种斗争的发展，跟着就要执行社会主义革命的任务。这些伟大的革命任务的完成不是简单容易的，它全靠无产阶级政党的斗争策略的正确和坚决。倘若无产阶级政党的斗争策略是错误的，或者是动摇犹豫的，那末，革命就非走向暂时的失败不可，须知资产阶级政党也是天天在那里讨论斗争策略的，他们的问题是怎样在工人阶级中传播改良主义影响，使工人阶级受他们的欺骗，而脱离共产党的领导，怎样争取富农去消灭贫农的暴动，怎样组织流氓去镇压革命等等。在这样日益走向尖锐的短兵相接的阶级斗争的形势之下，无产阶级要取得胜利，就完全要靠他的政党——共产党的斗争策略的正确和坚决。共产党的正确而不动摇的斗争策略，决不是少数人坐在房子里能够产生的，它是要在群众的斗争过程中才能产生的，这就是说要在实际经验中才能产生。因此，我们需要时时了解社会情况，时时进行实际调查。那些具有一成不变的保守的形式的空洞乐观的头脑的同志们，以为现在的斗争策略已经是再好没有了，党的第六次全国代表大会的“本本”[8]保障了永久的胜利，只要遵守既定办法就无往而不胜利。这些想法是完全错误的，完全不是共产党人从斗争中创造新局面的思想路线，完全是一种保守路线。这种保守路线如不根本丢掉，将会给革命造成很大损失，也会害了这些同志自己。红军中显然有一部分同志是安于现状，不求甚解，空洞乐观，提倡所谓“无产阶级就是这样”的错误思想，饱食终日，坐在机关里面打瞌睡，从不肯伸只脚到社会群众中去调查调查。对人讲话一向是那几句老生常谈，使人厌听。我们要大声疾呼，唤醒这些同志：

　　速速改变保守思想！

　　换取共产党人的进步的斗争思想！

　　到斗争中去！

　　到群众中作实际调查去！

　　七 调查的技术

　　（1）要开调查会作讨论式的调查

　　只有这样才能近于正确，才能抽出结论。那种不开调查会，不作讨论式的调查，只凭一个人讲他的经验的方法，是容易犯错误的。那种只随便问一下子，不提出中心问题在会议席上经过辩论的方法，是不能抽出近于正确的结论的。

　　（2）调查会到些什么人？

　　要是能深切明了社会经济情况的人。以年龄说，老年人最好，因为他们有丰富的经验，不但懂得现状，而且明白因果。有斗争经验的青年人也要，因为他们有进步的思想，有锐利的观察。以职业说，工人也要，农民也要，商人也要，知识分子也要，有时兵士也要，流氓也要。自然，调查某个问题时，和那个问题无关的人不必在座，如调查商业时，工农学各业不必在座。

　　（3）开调查会人多好还是人少好？

　　看调查人的指挥能力。那种善于指挥的，可以多到十几个人或者二十几个人。人多有人多的好处，就是在做统计时（如征询贫农占农民总数的百分之几），在做结论时（如征询土地分配平均分好还是差别分好），能得到比较正确的回答，自然人多也有人多的坏处，指挥能力欠缺的人会无法使会场得到安静。究竟人多人少，要依调查人的情况决定。但是至少需要三人，不然会囿于见闻，不符合真实情况。

　　（4）要定调查纲目

　　纲目要事先准备，调查人按照纲目发问，会众口说。不明了的，有疑义的，提起辩论。所谓“调查纲目”，要有大纲，还要有细目，如“商业”是个大纲，“布匹”，“粮食”，“杂货”，“药材”都是细目，布匹下再分“洋布”，“土布”，“绸缎”各项细目。

　　（5）要亲身出马

　　凡担负指导工作的人，从乡政府主席到全国中央政府主席，从大队长到总司令，从支部书记到总书记，一定都要亲身从事社会经济的实际调查，不能单靠书面报告，因为二者是两回事。

　　（6）要深入

　　初次从事调查工作的人，要作一两回深入的调查工作，就是要了解一处地方（例如一个农村、一个城市），或者一个问题（例如粮食问题、货币问题）的底里。深切地了解一处地方或者一个问题了。往后调查别处地方、别个问题，便容易找到门路了。

　　（7）要自己做记录

　　调查不但要自己当主席，适当地指挥调查会的到会人，而且要自己做记录，把调查的结果记下来。假手于人是不行的。

　　注 释

　　※毛泽东的这篇文章是为了反对当时红军中的教条主义思想而写的。那时没有用“教条主义”这个名称，而叫它做“本本主义”。

　　[1]一九三一年四月二日毛泽东在《总政治部关于调查人口和土地状况的通知》中，对“没有调查，没有发言权”的论断作了补充和发展，提出“我们的口号是：一，不做调查没有发言权。二，不做正确的调查同样没有发言权。”

　　[2]见《论语·八佾》。原文是：“子入太庙，每事问。”

　　[3]李逵是《水浒传》中的一个英雄人物。他朴直豪爽，对农民革命事业很忠诚，但是处事鲁莽。

　　[4]毛泽东历来重视调查工作，把进行社会调查作为领导工作的首要任务和决定政策的基础，在毛泽东的倡导下，红军第四军的调查工作逐渐地开展起来。毛泽东还把进行社会调查规定为工作制度，红军政治部制订了详细的调查表，包括群众斗争状况、反动派状况、经济生活情况和农村各阶级占有土地的情况等项目。红军每到一个地方，都首先要弄清当地的阶级关系状况，然后再提出切合群众需要的口号。

　　[5]这里是指中农。

　　[6]见《毛泽东选集》第一卷《中国社会各阶级的分析》注[10]。

　　[7]这里所说的山头指江西、湖南边界的井冈山地区，平地指江西南部福建西部地区。一九二九年一月，毛泽东、朱德率领红军第四军的主力，自井冈山出发，向江西南部、福建西部进军，开辟赣南、闽西两大革命根据地。

　　[8]指一九二八年六月至七月召开的中国共产党第六次全国代表大会通过的备项决议案。一九二九年初，红军第四军前敌委员会曾经把这些决议案汇集印成单行本，发给红军和地方的党组织。

按我的理解，lz认为“开发商看好后市，争相购入地皮。。。。。。。所谓高地价首先建立在对市场现象的判断上”

那么就有；

1.开发商觉房价会上升，所以哄抬地价，从而造成房价高。

2.很多人再喊房价太高，不合理。

3.开发商造房子最终目的还是要卖，而买家很多恰恰是上一点里面那些大喊不合理的人。

说明一下，以上3点，第一点是我理解lz的意思，第二点是我的观察，第三点是我的推断。很可能是我的理解、观察、推断有误，但如果我没太大偏差的话，我们就看到了很奇怪的现象：

一群嘴里喊着不合理的人，抢着买（为什么说是抢着买，因为价格都被哄抬高了嘛），以至于抬高了房价。而开发商正是预测到了这群矛盾的人们的奇怪举动，才肆无忌惮的哄抬地价。

当然，人们的奇怪举动可能有合理解释，比如“刚需”，不买新房就会过不下去，所以喊着不合理，心里淌着血也要硬买。

也有可能，没啥合理解释，这不过又是一个让我无法理解的怪异经济现象------就像我现在还一知半解的《经济危机时期资本家白倒牛奶》现象一样。

不知lz能否帮忙，看是我的思路有误，还是经济理解力确实有问题。

你说的这些，俺懂，太祖的书，俺一直在看。对现实呢，俺自然有自己看到的数字和信息。俺前面那些文字只是在试图说：你要讨论的东西离开了阶级分析是有问题的。如果你认为俺错会意了你的文字表达的基础，麻烦指出来俺改正。另外呢，别忘了，任何实际的调查活动或者行为，都是危险的，因为那个离发动群众这个党在上个世纪得到江山的基础之一很接近了。zf可以容许你在网上嚷嚷下，因为那个没啥危险性，只是认识世界的问题。多走一步，就到了改造这个世界的事情，嘿嘿，俺认为，你应当比我更明白这个的危险性。俺一再的申明过了，是酱油众，目前处在旁观打酱油状态。

问个外行问题。

如果生产企业的利润是1.2；它的成本就是1；很显然，市场购买力是由企业和工人两者构成。若市场全力购买，则企业应该为0.2；工人1.但是如果企业不购买，（因为消耗不了）。那么市场需要全力购买，请问市场怎么维持？

这是因为预期回报率（expected rate of return),未来的收益和升值潜力都存在不稳定因素，所以投资者（开发商、购房者）在决定投资前，都必定对该投资的未来收益进行预测。不过，我必须强调这只是expected,并不代表未来真正的收益和预期会一致。

所以价格并不单纯反映现在的资产价值，也同时包涵未来预期的因素在内，因此很多人对未来预期的不同导致对价值看法的不同。