主题：如何破解房地产难题？ -- 宁下力

一。放开土地供应。长远来说，国内需要城市化，就一定需要土地，尤其是居住用地。因此所谓耕地问题同居主用地和城市用地问题是两个问题。

耕地问题需要保护，为了国家粮食安全。

城市用地问题也一定要放开，为啥？为了国民能有称心如意的安居。在目前这个发展阶段，吃和住是同样重要的问题。

老百姓要吃好，也要住好。

不能搞全国一刀切，一定非要在繁华城市边上种小麦？

其实可以考虑“冻结”或以一个基准日做为全国土地的标准日，建立起全国的土地内部交易结算市场。如同碳买卖一样。

比如北京上海深圳这样的城市，每需要占用多少农村用地，就必需在全国任何地方找到或开发的“N倍”新增农业用地。如果你嫌太麻烦，也可以，给中央交钱，由政府统一调动安排全国力量替你处理解决这个问题。

当然，这个钱一定不能是小数目。

中央就有了第一个向地方政府收钱的理由。

二。土地是农民集体所有，就同国有企业属于全民一样。

如果中石油属于全体国民所有，为什么还能再拿到股市上卖钱呢？

如果你是中国股民，你岂不是拿自己的钱买了本应属于你自己股份？

或者说，因为你二次赎买，所以你有了分红的权利。而对于没有二次赎买的人来说，就不存在向国有资产索要红利的机会。

所以可见陈志武所说的，将全体国有资产平均分红国民的想法，政府上一定不会答应。政府还想靠这个挣钱呢。

可见好多的权利就如同宪法上的权利一样，可以崇高化但不能法律化。

农村集体有地想变成国有土地，当然国家可以收钱，为什么不收钱？

现在的土地出让金，是地方政府代表国家给收走了，花掉了。

但国有土地，怎么可能完全让地方政府全部收走？国家一分没毛着？

你北京市的土地，如果是农民在种地就归农民集体所有，如果你收回变成国有土地就应当归：全体中国人民所有。

北京也不是你北京人的北京，西藏也不是你西藏人的西藏，台湾也不是台湾人的台湾，新疆也不你新疆人的新疆，是不是？

中央就有了第二个向地方政府收钱的理由。

三．所以应当统一全国地权，由地方政府负责征地，但卖完地的钱必需上交中央部分，如同分税制一样，土地出让必需也照此办理。而且不仅仅要包括居住用地，包括所有用地（工业用地）。如果地方政府招商引资金，就必需要考虑自己的成本，地方政府就不能做赔本买卖。

同时，地方政府也会考虑自己辖区的土地到底应当卖多少，因为卖的钱国家收走了一部分，

地方政府何时卖，如何卖，如何利益最大化，地方政府就会多个心眼，这其中必然会形成一个利益平衡。这样也免得地方政府成了败家子儿。

土地分钱怎么分？

中央先抽走，余下的地方再征收。

征收比例，越发达的地区中央征走的越多。

这样，地方就会有动力，将每一块土地的使用管理税费征收做好。否则，如果让出了地，中央将钱先收走了，这块地不开发，地方就收不上余下的钱，地方当然有动力。哪个房地产商惜售捂盘，地方政府先着急。

四．中央征走的钱做什么用？

可设立国家土地储备基金，专款专用。

主要用途：可用于国家关于国土的 ，用于改善民生，平衡地区差距，灾后重建，环境治理。

比如：

托地方政府建设一定数目的安居廉租限价住房。可取先建后支方式。

你建多少，我给你补多少，你一个不建，我一个不补。

这样可以鼓励地方政府积极性。

五．征收物业税（房产税）。

无论中国是个社会主义国家还是资本主义国家，因为国民首先是平等的，所以在涉及国有资产包括土地上的问题就应当是平等的。从理论上说：人均的土地面积=96000000/13亿人。

因为居住属于人的基本权利，或者说仅次于人吃饭的权利。

经济发展权利可以改变一个的生活现实，但不能以侵夺他人的基本生存权利为代价。

中国不是搞增量改革么？就是说你有钱你要从增量上找，但你不能你在增量，别人在减量。

李前外长说过，没饿过的人不懂人权，可见没地方住的人也应最懂人权。

所以，国家有必要考虑，人均占有一定的居住面积，是每个国民的基本权利，就必需保证这种权利。

所以，如果有人多占了更多的居住面积，征他奶奶的税没商量。

何况我国还是个耕地紧缺的国家，从哪个角度考虑，征他奶奶的税都没商量。

什么是社会主义？

社会主义就是国家要算好一个账，比如全国老百姓，平均下来，一个人有多少国土，有多少国有企业股份，有多少口粮，有多少校舍，有多少医疗费用，诸如此类。

凡是多吃，多占，多住，多拿，多用，征他奶奶的税都没商量。

当然，挣的多给国家奉献的税多是你的光荣，你也不再意这一点点，你有本事还怕交税？

怕的就是，多吃，多占，多住，多拿，多用，然后国家还给你补贴。

六．改革房地产税费征收结构。

一句话，算一下全国平均房地产开发税费成本（土地出让金除外），然后全国统一定一个房地产管理税，比如10%。房地产企业一次就交这么一个税就行了.直接交到国税局。

国家先收走,再按比例返还地方.

什么时侯返还地方?

该项目办完了80%的房证后返还.

审批的人不收钱，收钱的人不审批。

也不鼓励各行业部门从中提成，本来审批就是你应当做的，你又不是销售员，每个部门还要各搞个0.5%的提成?

所有的政府管理部门都应杜绝业务提成思想.

再比如，对于改善性住房，可采用“一挂一退税方式”。比如你现在住100平的房子，想换个200平的房子。如果你买了200平的房子，先征10%交易税。如果你在一年内卖掉了你原来的100平的房子，可依法退还原来交的10%交易税。或者直接可以以办房证做抵押，或者同贷款银行联动。

七．总面言之，既然是社会主义国家。

有几点是不能动的，或者保证最基本平等性， 比如平均下来，一个人有多少国土，有多少国有企业股份，有多少口粮，有多少校舍，有多少医疗费用。

土地是不能动的，农村集体用地归农民集体所有，这类是自己给自己挖坑。应当所有的土地归全体国民统一所有。

吃饭，住房，教育，养老，医疗，这五大块，政府应当尽可能平均化，至少提供最底保障。

政府有的是政策，有的是法子，哪怕是横征暴殓，你只要在这五块儿做出了基本保障。

你愿意过低碳环保占用资源少的生活方式，国家不能认为这是你穷，而是属于“国家提倡的和谐生活方式”，国家就应当给你补钱，光提和谐社会，过着国家提倡的和谐生活方式反而换不来钱，和谐社会岂不是乎悠人的？

宪法要法律化，和谐社会的主张也要渗透到经济社会生活的各个方面上去，要到细节上去，要在细节上体现出来。

至少占常住户数30%以上的廉租房套数。各地成立廉住房中心，土地由各地政府划拨或低价拍卖， 然后把出租收入作为其财政收入。每个廉住房片中心拥有个商业中心，该地面作为商业用地出卖， 弥补成本。。。。

-->资源合理分配-->内需扩大-->促进经济结构调整--->加快城市化建设-->释放农村住宅用地

利益使然。