主题：【原创】小谈国内扭曲的房地产观念 -- evilcwa

　　一、谁才是地主？

　　中国的土地所有权有两种，一是国家所有权，二是集体所有权，从侧面说明私人对土地是没有所有权的。房地产开发商买地，购买的是国有土地，集体土地要想卖，也必须先转国有土地才能卖给开发商。

　　房地产开发商——＞向国土资源局购买够买国有土地——＞进行开发。

　　这里会发现一个有趣的问题，开发商向政府部门买了土地，进行开发的时候，却发现有钉子户，而钉子户的要求是得到一笔丰盛的土地补偿金，要想钉子户们搬迁，不能仅仅补偿每平米房价，还得包括房子下面的土地。

　　因此，若开发商向钉子户补偿房子下面那块土地的钱，就变成了，开发商买同一块土地进行开发，却要支付两笔费用，一笔是支付给国土资源局，一笔支付给钉子户。

　　简单点说，买一件商品，需要支付给商店老板钱，还需要支付给销售人员钱。

　　开发商从国土资源局买过的土地，还需要从钉子户手里再买一次？这很有意思。

　　二、卖别人手里的东西

　　先来个小提问，如果你身上穿着的衣服，被你同学卖给其他人，会如何？

　　开发商向国土资源局支付了千万或者亿万的土地出让金，回过头准备拿自己花钱买的土地开发的时候，却发现，这土地目前是另一帮人用着，这帮人此时出来对开发商说，这土地我们目前用着，你们开发商要想用上，得让我们乐意。

　　这下郁闷了，自己买的地，还是拥有使用权的，有政府部门白纸黑字盖章的，居然用不了，自己掏了千万元乃至上亿元买的东西不用能，这道理实在说不过去了吧，况且这钱还有向银行项目贷款来的，每天的利息都是按万元计算的。怎么办？那就暴力对抗吧，你不搬迁，我亿万的投资就打水漂了。

　　神奇的是，此时若找政府帮忙，政府的售后服务就没谱了。简单的说，我们政府只管买地给你们开发商，至于那块地在谁手里，我们不管。

　　市场上最耐人寻味的事情发生了，最大的卖家，卖的东西是别人占有、使用的。

土地是国家的。开放商向国家购买土地，只是得到了土地开发的许可，而要得到使用权，则需要原来具有使用权的住户进行有偿转让。而开发商企图通过各种合法或者非法的暴力手段，无偿或者远低于市场的价格剥夺原住户的使用权，那么请问，将一个人的合法财产无偿或极少花费剥夺的行为是什么呢？这个名词叫做抢，为这种行为找逻辑依据的叫做骗，开放商及其走狗的行为合起来就是连骗带抢。

赚了黑心钱，就可以雇写手翻案了。

　　嗯。是使用权。临时编写，以后会认真核对下。谢谢你的提醒

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　　写本文的焦点不是关于开发商的思考，而是政府在其中的作为带给我的一些思考。

打倒开放商和其走狗

招拍挂和拆迁不是一个程序中的先后环节，而是两个程序。当然作为开发商他也可以把两个程序都拿到手，或者政府把两个程序打包成一个一起出售。不过那两个程序价格是不同的。房地产开发拆迁如果像您说的这样，房地产商不是成了冤大头了？他们要是冤大头，我们老百姓就都是二百五了。

就算是合并了程序和价格，政府也会因为拆迁问题给予开发商若干优惠政策。他们会亏？呵呵，反正我没看过老母猪上树！（洪水的时候例外啊）

现在基本上是分开的。一级开发商出资解决土地上的原有居民补偿问题，然后净地招牌挂。你说的情况基本没有了，但是最终的成本当然是一级开发商/政府首先承担，然后依次转嫁到二级开发商和买房人手上。

　　“一级开发商出资解决土地上的原有居民补偿问题，然后净地招牌挂。”

　　若是先让开发商出资补偿，再净地招拍挂。有点不明白的地方是：招拍挂得出结果之前，开发商为未确定的，在土地未被卖出之前，哪个开发商会先补偿自己还没获得的土地上面居民呢。这点我疑惑了些，不知道我说的对不对。

　　我观点是：

　　在政府出售土地之前，应该由政府先把土地给整理好，例如补偿原有居民地上建筑物的价值、排除违章建筑后，将净地拿出来卖给开发商。

　　类似于我拿一件商品卖给别人，我得保证卖给别人的这件商品是在我实际控制之下，而且将商品包装好，再卖出去。

　　若是别人买了我商品，我却跟别人说，你买的商品在别人手里，你要想真正获得，要你自己去取。这就有点说不过去了。

　　否则，开发商向政府花费巨资买了土地，却无法从原有居民手中取得，一边是无法从政府手中讨要回土地款，另一边是原有居民不肯搬迁等。此情此景下，开发商在得罪政府和得罪原有居民时，应该会选择得罪后者，即开发商使用各种暴力进行拆迁。

　　若是政府将净地卖给开发商，则这种情况我认为可以很大程度避免。即：政府出让的土地，未实际收回并且整理好的，不得出让。

以及开发商可以有10-20%的利润。但是大部分一级开发商投资的目标是二级投资的机会。很多时候，即便这个项目二级开发没机会，政府往往会在别的项目里面补偿。

现在的暴力拆迁都是政府和居民的关系，跟开发商关系不大。

一处地产，或一块地，在开发前和开发后，其价值明显不同。如果开发商按开发前的实际价值支付费用，通过开发获取差价收益，还算“抢”吗？

我对于某个东西的使用权被无偿占有了，那么这种情况是不公平的。至于无耻占有我东西的行为人，是赔了还是赚了，跟我有什么关系？如果这样的巧取豪夺，政府或者开发商还要叫嚷收益不足他应得的级差地租增加的差价，那世间还有赚钱的行业么？

房产商的行为就好比，你有价值200万元的店面，他强行用10万买了，你不买？！好说，各种手段就上来了；到手后然后转手，让包括你在内的人，再花200万买一个道理，本质就是抢！只是勉为其难的花点儿钱做个遮羞布而已。

和开发前本应具有的价格相同，之后通过开发（也就是投资），使该地的价值剧增。那这份收益，应该给谁？

如果开发商给出的价格低于开发前的价格，那么，不在我的讨论范围内。

尤其是宪法。咱们国家宪法的精神是个人不能占有主要生产资料。作为最基本的生产资料----土地，宪法的原则就是公有制，分国有和集体所有两种。在社会主义体制下就这两种。任何土地私有的行为都是违法的。

那么在改革开放客观需要的房地产市场以及土地市场开放的前提下，土地必须可以交易。于是具有打左灯向右转特色的土地所有权出现了。土地市场上转让的就是土地的使用权，年限根据土地性质不同（这点是有明确的法规的）。因此，开发商向国家购买土地就是使用权，在官方场合从来没有什么开发许可的概念。

因此，从根本上说，上市交易的应该是净地熟地，也就是说，市政基本管线要铺好，表面的拆迁要做完。但是政府很懒也怕麻烦，政府只关心自己能从整个卖地过程中能获利多少，因此政府就采用一种比较简单的方法--协议。在协议中，政府卖地的价格较低，让开发商主责拆迁和市政基础设施。从政府角度来说，拆迁这种没把握的事情让开发商做，恶人让开发商办，自己已经安心把土地款提前放在兜里了，实在是划算。从开发商的角度来说，政府允许自己拆迁，而前期已经垫了一大笔土地款，每天的银行利息就是辆小汽车，不管这汽车是奥拓还是奥迪，开发商自然着急拆迁。对于拆迁中出现的问题，只要不大，政府也知道是自己的屁股让别人擦的过程中必须有的摩擦，基本上也就都默许了。协议是不是所谓的开发许可？不是，因为这种协议在大多数就是土地买卖的正常手续，是有条件土地买卖的一种，是合法的，也就是说，这里交易的就是土地使用权（谢谢cococal提醒，我的确打错了）。

那么从居民的角度来说呢？土地居民或许曾经拥有使用权，但不好意思，这个使用权或者过期，或者已经被政府卖掉了（但很多情况下居民也没有土地使用权，比如厂区大院里的居民楼，就算有房产证也是没有土地使用权）。居民只拥有自家房屋的所有权，那么这个房屋的所有权的价格是多少呢？简单做法是用房价减去土地价格，实际计算中还应该再低一点，不过这个差别可以忽略不计。一般来说，也就是房价的1/2-1/3.房子越贵，房屋所有权的价值占比就越低。但是由于拆迁涉及到社会安定问题，因此甚至有时拆迁补偿比附近的正常房价还要高。

因此，从政府制定的法理上说，在拆迁过程中，居民实际上是被政府出卖的对象。在这种情况下，如果被拆迁者要完全维护自己的利益（不是合法权益，而是超出合法权益），被拆迁者只能用政府的软肋来胁迫政府采取某种措施，比如在单独项目上做出高额补偿或者出台某种阻止拆迁的法规。但制定游戏规则的政府就是幕后黑手，因此这种斗争在一定时期内肯定会坚持不懈地轰轰烈烈下去。

通常一级开发商会跟政府签订协议，包括钉死利润率，约定招拍挂时间等等。政府承诺一级开发完成后多少天内完成土地挂牌手续，并且跟一级开发商约定分成和最低利润，一级开发商搞定市政、拆迁各款项的到位。在这种环节中，拆迁成本是可控的。所以也就有房地产商垫付拆迁款的情况，也有房地产商被不讲信用的政府坑死的先例。

一般来说，程序不可能被合并。做完一级做二级的情况，绝大多数都是政府和一级开发商联手做手脚。