主题：就京版国八条我分析的房价决定因素 -- 他一定很爱你

温总理在澳门讲话说实在买不起就租吧。我看国8条就是按照这个精神制定的。

新国八条说的是控制本地人和外地人买房，但是很显然，本地人因为有父母兄弟等直系亲属在所以在基本购房方面影响不大，但是对于外地人影响比较大的。这里又要分2部分。

1、较长期在本地工作的外地人，是考虑到的了的，可以买1套，解决基本住房需求。

2、短期工作，直接阻止。这里主要的估计就是拒绝炒房的需求进来。

实际上等于定点爆破，对于短期外来需求进行爆破清除。说白了，就是把国内房地产游资关在门外，然后看看门里的钱能闹出多大的事来。

说到这里，国八条就差不多了，基本也算画好道道了，剩下的就让地方来了。定点爆破多少，关多少游资在门外就看地方自己了。用的就是长期，短期的决定权。北京财大气粗来了个变态的5年。也许是考虑的比较周到，在5年的时间线里，把部队和有绿卡的外地人分了出来。剩下的都给打成“游资”了。其实这里是有误伤的，估计不少，自06年以来来京务工没买房的人都算进去了。让人家租，租金能不涨嘛。

剥离清楚了，下面就看到真正pk的了。

买方：本地新购需求，本地改善需求，1套需求

卖方：新建房，本地二手房，本地改善需求，套现房

我想了想就这么多，还有的可以补充进去，本地改善需求是指的卖了小房子买大房子，或者卖了城里买城外或者反之等等，总之有买有卖，所以可以约分，于是变成

买方：本地新购需求，1套需求

卖方：新建房，本地二手房，套现房

下面分析一下这5方

本地新购需求：

1、家在本地的因为各种原因，了解都已有房了，新购需求主要在改善里面，约分了，应该不多，所以影响不大。

2、毕业留京的，应该是主力了。但是有定数，指标是一年10w左右，加上部队和绿卡的，就算15w吧或者20w，反正是定数。

1套需求：应该也是定数，5年的门槛不低了，市政府心里肯定有数。我不知道，但是感觉06年以后来京打工的比之前同期多。

买方定了，结论都是定数，就是说市政府要看这部分需求能不能顶住房价了。

下面说买方，这里比较复杂了，变数很多。

新建房：定数，最简单了不多说。

套现房：很复杂，投资的，炒房的，本地外地的都算，我们就算一个人名下3~4套以上的吧。这些有比较多的贷款，应该还有税，或者少量过了5年的。对他们的的分析主要看预期吧。

1、还要涨，不论大涨小涨，肯定都不会卖了，那就是0；

2、持平，要看租金能不能抵消贷款利息，或者有别的渠道投资。有的会套现，有的会持有，因为以后很难再买了，所以是变量X，这个变量范围还很大，受心理，政策，法律，环境因素影响；

3、下跌，短期下跌预期，同上，但是小于X；

4、下跌，长期下跌预期，同上，大于X；

本地二手房：比较复杂，指的是本地不算炒房的，比如爷爷奶奶，父母单位分的，小两口家庭背景不错，结婚后双方有6~7套房（有可能啊，结婚前爹妈都给准备了房子），现在高点位要抛或继续持有。不多说了，同上，变量Y；

呵呵，分析了半天，就是X+Y的问题，你说我说了半天是瞎掰，那我说其实简单了，问一下你周围的人，就知道x+y的比例了。咱们不是统计局，没办法确切的知道x，y的值，但是肯定有人能估算出来吧。

说的是“决定性”因素哦。原料这块，钢筋、水泥、砂石这些东西要多少钱呢，而劳动力方面，中国的劳动力估计是世界上最质优价廉的劳动力了。但是经过政府神奇般的魔术，两者的结合导出了世界上第一流的房价！

土地出让金只是表象，真正的决定因素是国家货币供应增量，也就是央行现在推的社会融资总量。

那下一个问题就是：为什么这么多的货币都进入房地产，而不是其他行业？现在很多中小企业融资都很困难，增发的货币为什么不往这里去？如果不采取招拍挂的体制，房价会像今天这么高么？

历年出地出让金/拿地和建筑面积，和房价比是小儿科

一二线城市任意选

买房很多时候是避险。规避货币贬值和通货膨胀。

原来以为主要应该是机构炒房，后来发现老百姓囤积房产的需求很高。

通货膨胀一起来，商品房我马上买了一套小的，至少可以对冲一下。如果房价暴跌，我可以用手头上的现金买更好的。如果通货膨胀过于猛烈，我可以用手头的现金补贴家用。如果房价暴涨，我至少还有住的。

我越来越同意定点爆破这个比方了。土地财政不能动，银行不能坏账，官僚利益不能动，这不能动，那不能动，只能动能动的。不是定点爆破是什么。我分析的只是在能动的里面找变数，好比爆破完以后有些肯定崩了，有些就看左右因素了。我说的决定因素应该是这里面的决定因素。

比如现在的房价是300层的空中楼阁，中央要的肯定不是把300层全崩了，要爆破的可能只是避雷针、广播天线、电梯间什么的，中间肯定留了比如10层的缓冲区，万一有不测呢。那具体是多炸了1层还是10层肯定是有主要原因的，也就是决定因素。文中分析了应该是x+y，当然有可能有遗漏，河友可以补充的。

至于以后能不能安全的把300层拆了就不要想了。

http://msn.ynet.com/view.jsp?oid=76565420&pageno=1

一万多名额，通过人口和社会保障部落户的指标。

北京的细则太狠了，对外地人不公平啊，多少人是没有户口的北漂。

（虽然我有北京户口）但是我同学中很多都没有的。

我不是学这个的，百度了一下，法律是社会规范，行政命令是权力。这回的八条是以通知形式下发的，显然是行政命令。用权力来决定市场肯定是不公平的，追求的是效率和效果而不是公平。

TG的土地政策是吸引资金炒作的原因之一，其他还有刚需，城市化等原因，但最关键的直接推手，是资金供应量。比如日本，美国和欧洲，没有TG的土地招投标政策，也没有刚需，城市化等借口，但在宽松货币政策下，房价一样能成倍上涨。而如果今年TG的货币紧缩政策执行到位，房价就涨不了了。如果发生美元大幅度升值，热钱外逃的情况，房价很可能下跌。即使土地招投标政策不变。

5年纳税证明。

挺难的。