主题：土地价值、住房建设与就业乱弹 -- 桥上

有人说“土地是不可再生的”，以此作为替地价快速上涨以及房价快速上涨辩解的理由，其实这是似是而非的。

由于建筑用地在全部国土中只占很少一部分，如果按十六亿人口每人六十多平方米住宅用地，也不过是一千亿平方米，等于十万平方公里，只占国土的一小部分。因此，建筑用地虽然不是没有一定的限度，但其实是可以增加的，在实践中也是在增加的。有人说了，一人六十平米恐怕不够，我这是按大城市的标准说的，我认为将来应该是大城市人口增加，农村和中小城镇人口减少。按每人居住面积六十平米，容积率一比一计算的，现在每人居住面积还远不到六十平米，总人口也一时半会到不了十六亿，容积率一比一也是照高的算的。就算再翻一番，也在同一数量级。何况还有原有城市面积。

影响地价的有很多因素，我在前面一个帖子中曾提出主要有两类因素：一类是公共设施，包括教育、医疗、商业以及服务设施、文化娱乐等等各类机构；一类是外部因素，包括自然环境，环境整治，环境污染等。其实这些因素主要是后天的，土地的价值是可以“人为”改变的。

但是我还少说了一项，即就业机会。如果一个城市就业机会没有增加，城市人口也就不会增加，在此条件下，作为居住用地的土地，其价值自然就会下降，这已经有大量实例证明。反之，如果一个城市就业机会不断增加，城市人口也就会不断增加，在此条件下，作为居住用地的土地面积如果不能相适应地增加，其单位面积价值自然就会不断上涨，但如果适当增加居住用地供应，则居住用地单位面积价值就未必会不断上涨。

所以问题不在于居住用土地可不可以再生，而在于在哪里再生，如果在大城市再生，就会节约建筑用地，满足人们的需求；如果在就业不会增加的地方再生，那就是死地。

有人说，不断增加城市居住土地供应会成为所谓“摊大饼”，但是就算是摊了大饼有什么了不起？如果有就业，那么原有的人就只能住在这里，如果就业增加，那么更多的人就会住到这里，难道硬把这些人挤在狭窄的居住空间里是合理的吗？又或者把这些人赶到远处去住是合理的吗？既然在这个空间内有这么多就业机会，就必然会有这么多的人要住在这里，以不能“摊大饼”为借口阻碍改善这些人的居住条件是没道理的。

有人说摊大饼导致堵车，但是如果这些人住在远处就不堵车了吗，至少这些人在交通上花的时间不会减少，消耗的能源也不会减少。而且只有大量人群聚集在一起，才有条件发展节能的公共交通系统，减少堵车。

也有人说，摊大饼导致了污染，确实，更多的人聚集在一起他们消费所产生的污染不易散去，但这是可以通过技术措施解决的，何况如果从总的环境污染容量来说，人们如果聚集在一起，无论是从炊事、照明、交通、通讯、取暖、制冷的角度，在技术上都提供了节约能源减少污染的极大可能性，因此，认为摊大饼导致了污染也没有太多道理。而且前面已经说了，不摊大饼增加居住面积这些人也不会离开，产生的污染也未必就少了，只不过挤得更密集，更难散去。

如果说有任何超大城市人口过度聚集产生的问题，解决的方式只有两条，一条是技术方法，从技术上有什么问题解决什么问题，如改善公共交通，采用清洁燃料等等；一条就是设法从减少就业机会聚集入手：就业机会的产生和流动是个很复杂的问题，不同行业和类型的就业机会需要不同的条件，但人群聚集本身就是就业机会增加的有利因素，所以只能尽量把不太需要交流的就业机会移出大城市。生活环境的好坏也是影响就业机会的重要因素，但我们不能为了减少大城市的就业机会而放慢改善大城市生活环境的步伐，在现有条件下只能在人群聚集的大城市增加居住土地的供应，釜底抽薪解决房价不合理疯长的问题。

何况考虑发达国家已发生的事实，在卫星图上看看那几个超大城市群，大家都摊了大饼，并不是谁一定喜欢摊大饼，也不是没有弊端，但是肯定有更多的好处，所以只不过是没能抗拒客观经济规律而已。固然也许人定胜天，但大多数情况下未必。

同样一块地，农业用地，工业用地商业用地，住宅用地，差价天上地下。

所以真正的地价是那个批文而不是地。

如果不需要批文就可以盖住宅，那才是真实地价。

华北大片土地不能耕种是因为水都要保证京津特大城市。很多地方是守着水库不能用水浇地。

水不足才是农业的限制。农地其实多着呢。

这是历史规律也是经济规律，也是自然规律。

超大城市的集中度高，更有经济效益。超大城市每个人的效率更高。平均每个人的能源消耗更低，每个人都产值更大。

全世界发达国家和不发达国家都向超大城市聚集。这是自然规律。

应该加大超大城市的土地供应，顺应自然规律。这样其他地方就会省下土地。

制约中国超大城市继续长大的，一部分原因是缺水。虽然超大城市每个人平均消耗水并不多，但集中需求需要长距离调水。

有水就能增加收成，有水沙漠也能变良田，有多少水就有多少收成。

不过其实我觉得从农业用水和工业用水的收益差看，其实可以留着地不种，当然首先是留着地，随时可种，然后把水用于工业，减少的粮食可以进口。如果有人要卡我们脖子，我们随时可以种起来。

实践中就是根据想象中“应该”有的人口数进行城市规划，而不是根据实际有的人口数进行规划，结果住宅和公共交通等就难免滞后。