主题：小议税务与房地产 -- 超级拖拉机
一块100万的土地，卖到1000万，政府收它个500万的税有什么问题？
一块土地增值你真以为是买地的人眼光好？那是因为政府主导的周边公共设施的不断开发，地铁一通，房价翻番。
而像你说的接盘的房产商这点都不考虑的话，那还做什么房地产，早点吊死好了。
不是高层，高层造价要更贵，就建到7层就收顶了。那包工头中午在我家吃饭，说建筑的建设和人工费用里猫腻多着呢，光拿一个工期来说，把建设时间拖长一点完全没有一点问题。
但就是那样，包工头说还赚得不少，就是没有以前包建筑赚得多而已
我父亲一个朋友，以前是买摩托车的，摩托车市场萎缩后改做养猪场兼卖卖电动车。11年他用养猪场做抵押在银行贷款投资了一个小区，10层到12层收顶。那时候我家那里（三级城市）多数地段房价才2000-3000左右，他说800块一平米都是赚的。此后他用那个小区赚的钱+银行贷款又盖了新的小区和一块别墅区。就这样，养猪场的现金流动居然没有任何问题。要知道我爸说他的资产估计也就是在一个亿左右。
房地产说到底就是第一次现金有作用（对于有关系门路的人可能第一次都不需要自己掏钱），只要第一次做下去，剩下就是用别人的钱赚自己的钱了。说房地产不赚的，也不想想干包工头的都有得赚，卖房子的难不成还能亏不成，当然卖房子的可比干包工头的爽多了，毕竟钱能到手，包工头还得看上面（房地产公司结算是不是干脆甚至给不给全额结算，房地产公司最后总是有10%左右的钱不给结算那不是一个两个的个例），另一方面还得看下面，如果工人闹事，他们也是“爽歪歪”。这还不算房地产公司自己就有施工队的那种。
没有经营的主体，质量出了问题就没人负责。
难道不是建房的人么？而且这种情况下，房子的质量与建房者利益完全重合，受到最大的质量保证激励。
质量问题？国家出标准，可以去检查呀，你去农村看看，自家建的房子是最结实的。
容积率越高，档次越低.容积率简单来说就是单位面积土地上盖的房子的面积比。
像广州一般住宅的容积率在2.3左右，都已经要做到高层住宅了，容积率为4，那就是基本密密麻麻了，采光通风日照条件肯定很差，越低档
当然对开发商来说，容积率越大越好，因为可售的面积多，但是这也是双刃剑，等你的小区太密，楼间距很小，没有响应的活动空地，就卖不出去。
金沙洲B3702A05地块拍卖公告如下：外链出处
拍卖公告容积率为2.8，地块面积27035 平方米。网上吹嘘楼面价为4241元。
但实际地上总建筑面积为142833.24 平方米:外链出处
142833.24/27035=5.28.
容积率不小于5.28。
建成小区应为保利西海岸，对外宣传容积率为4.6：外链出处。
也有2.8的：外链出处。
老百姓太容易被忽悠了。
对比之下，容积率为3， 是豪宅了。
重复，删除
他说的是实话，不过他的屁股在开发商那儿。我在家见到我弟， 也经常调侃他把房子搞贵了， 连我都买不起。
不过建议说话稍微柔和一点， 毕竟大家在一个虚拟的地方讨论。
看了你的连接，这个项目就是“保利西海岸”项目，不知道为啥你选了这么经典的例子，因为这个项目很特殊。
首先“保利西海岸”项目用地不只是B3702A05地块，还包括他们之前或同时期买的B3701A02地块（拍地指标：用地面积86347平米，容积率2.8）；B3701A04地块（拍地指标：用地面积91579平米，容积率2.8）；B3702A09地块(拍地指标：用地面积54854平米，容积率2.8）。这四块地一起开发为“保利西海岸”。
其次，因为是一起开发，所以可采用综合调整每地块相关面积指标，但是需要满足总地块的计算容积率总面积不得超过拍地时的容积率面积之和，建筑物退缩满足规范及当地规划细则要求。这种做法是正常的。
可能保利经过市场调研及前期策划分析，将02,05地块定位为高层和超高层一线江景住宅，09地块定位中小户型普通高层住宅，将04地块定位为纯别墅区。那么肯定04地块的容积率会很小，所以剩余的建筑面积分配到了02和05地块。
最后我大概说一下保利对各个地块的最后容积率分配：B3701A02地块最后容积率4.31，B3701A04地块最后容积率0.63，B3702A05地块最后容积率5.15，B3702A09地块最后容积率2.8。结合每个地块总面积综合计算，平均容积率并没有突破2.8，符合规划要求。
不知道这样能不能解释清楚？另外说明下我也不是保利的，所以很多细节并不清楚，但是总体来说就是这样了，希望能解释明白。
容积率都是2.5-3，1.2的只能是4层小洋楼了
现在可能是交通部门提意见了——这么点点面积住这么多人，都有车，没法组织交通出行
于是乎，有了这么个一堆高楼围观几栋别墅的怪相
靠这些小打小闹怎么可能赚取巨额利润？！看到一百多的花，我觉得有必要说明一下以正视听。
房地产开发是一种资本运作，一个投资10亿的楼盘，开发商可能利润只有一个亿。不过开发商通过银行贷款，施工方垫资，材料商押款，预售，滚动开发等资本运作，开发商实际自己拿出的钱可能只有2亿。用2亿赚1亿，开发商自己心目中的利润率就变成了50%。当然50%只是假设，实际多少要看各种条件限制和资本运作水平。
即便如此，要比利润率，比烤红薯、贴屏保可差远了。
其实房地产行业是资本密集型行业，利润率不高，不代表利润绝对值不高。一个楼盘动辄几十亿的销售额，10%的利润率就是几个亿，这才是暴利的来源。
开发商也未必一定追求利润率，资本运作还要结合实力。贷款和垫资，滚动开发等几乎所有资本运作手段都会带来成本的增加，成本越高，利润额就会越低。在拿项目并不容易的今天，怎么在一个项目中吃到尽可能多的利润才是开发商的主要考虑。所以自己投资多少还要根据综合因素决定。
除非你很天真，认为住别墅的富豪们和住高层的屌丝们会同享一个小区同一片绿地，他们之间没有围墙，更没有保安。
当屌丝们拖着疲惫的身体深夜回家找不到停车位的时候，善良高尚的富豪们会敞开他们的大门，热情的招呼，让屌丝们的经济适用车停在他们豪车旁充裕的车位上。
更何况，你算错了：B3702A09容积率是5.25，不连块。
地块02、04、05连块，平均一起算，容积率也超3。