主题：这次2014买房，简直是死里逃生 -- 脊梁硬

这次2014买房，简直是死里逃生

为了上高中的孩子去好学区，着急买了个学区房。

房子要交接了， 贷款却还没有批下来。

商量了4天了， 卖主一直拒绝签字延期。律师说她想 default on me，拿走我的定金。

26日 是closing day。卖主头天终于口头同意： 收费后可以延期。

Closing day，老太太却拒绝签字延期。我这边贷款还是迟迟不能最终批准。眼看这样下来5%首付就丢了。

这时候，简直跳楼心都有了。

经济和律师与卖主老太太磋商，利诱，我也拿氡气减排检测结果尚未提交说事。卖主终于在三点多答应：延长半天到次日中午， 收费若干。

都这时候了，拖拉的贷款经济还继续磨叽雇主信，异国资产证明还没有准备好。 我着急了，先愤怒指出20天前就给了雇主联系方式，为什么不打电话。至于异国资产，当初就商量过如何对待，为什么还在纠结之。

接着又发信求情说：卖主仍然拒绝签字延期，这坏消息我都不敢告诉老婆，怕吓坏老婆

终于， 贷款经济许诺我满足这最后两个条件，就当天批准。

到这时候，才把跳楼心收回一半。因为，贷款还没有真批下来，即使批了，区区半天延期真是不容易做好贷款相关文件。

终于， 下午五点20多才批准贷款。律师扑上去跟进各种细节， 什么时候closing package 能寄到，等等。

27日，我一早到银行办好现金支票，在图书馆等待消息。直到11：30，经济终于来信：搞好了，1点 closing。

终于， 真正活过来了。

高高兴兴告诉紧盯着的老婆。

高高兴兴给了这边直接处理我的交易的房产律师助手100刀红包。这老太太加班加点，对我们起死回生是第一功臣。

Closing 就是基本上例行公事。几百页文件签到我手软。 也终于见到了险些搞死我的卖主老太太。我们律师偷偷对我说，盼着她签字完了早些离开。经纪完事后也对我说: she is very mean. She is mean just because she can be mean.

整整一个星期都被这个房子贷款折腾的死去活来。看来是买在错误的时间了， 所以风水不宜啊。

这次买房，教训多多。领教了美国贷款的繁琐拖拉。当初在加拿大贷款， 交了申请表，雇主和银行证明，就完事了等待，很快贷款批准。 这次办美国贷款，前后一个月，先后交了五，六十分文件，仅最后三天就处理了16个贷款经纪新提出的事项。

Closing后我直接开到新家，算是搬家了。 其它老婆孩子们的物品家具是大头，还在搬家公司仓库要通知他们下周送过来。

终于， 分开半年后，全家要在新家团聚了。

恭喜最后得到好结果。

她本来口头答应最多延迟4天，按天交钱。

最后关头反悔。

我质问经纪，经纪说：word is word。

所以经纪说她答应延长半天，我要求经纪不要再是 “word， no ink”， 经纪回复说，这次是双方律师确认的协议。

洋人，平时打哈哈文质彬彬看起来友好大度.遇到利益冲突别奇怪他们这样往死里捅。

这几天锻炼小心脏了

不阴险只是没有利益冲突

第一，找贷款直接找originator, 不要找mortgage broker, 因为很多mortgage broker, 比如MITBBS上打广告那些会promise较低的利率，但他们实际上并没有把握拿到这个利率；好一点的会帮你买个call option;绝大多数是直接让你承担bet on mortgage rate spread movement的风险。为了12.5bp承担这个风险没必要；

第二，经纪人要用大牌有名的，尤其买方。好的经纪人能省你不少事情。最简单的办法，找local 的经纪人rating, 选top 3 之一。

再次祝贺。 us housing is on fire, not too late to jump in.

按理来说，你一开始给老太太的offer中就应该包括豁免条款，即如果贷款办不下来，合同自动解除，首付返还(这是惯例)。是你的buyer agent没有给你说清楚，还是你主动要求取消这条的？如是前者，你可以追究你的经济人的责任。

不管怎么样，最后总算买到房子了，恭喜恭喜。

是有贷款条款的 但有效期只到commitment信发出为止 ，然后就复杂了。

主要是贷款经纪拖拉。

9日发出 commitment信，其后10天我几次催问是否还要文件。他们没有要求新文件。到最后三天了却紧急要求一些早应准备好的文件，甚至包括我交了2周多的旧文件。

现在commitment信许多只值信纸钱，对他们没有硬约束力。对我的例子， 他们也没有拒绝， 但是不能及时最终批准，因此想要求延期，卖主又不延期，这夹在中间可能损失最大的就是我。

好在最后软硬兼施让他们批了，尽管晚了一天。付出无数煎熬和几百刀代价。

结果我发现世上还是好人多……相反，我那些喜欢以善意揣测别人的朋友却在抱怨人心不古。

绝不买缺德房主的房子，因为他们一般对于卖掉的东西不够爱惜，万一留个坑，后患无穷。

我也不相信验房的这些所谓专业人士，真的还不如咱这个大学学个二懂的人靠谱。

印象中，在澳洲，买房买车的合同基本都有一个条款，合同生效是取决于贷款是否获批。

当然，不获批的话，会有一些罚款，但也不至于要没收一大笔订金。。。

Enjoy!

我原来见到的例子都是买家为了提高自己的竞争力，在offer中主动放弃贷款这项contingency。你说的这是另一种情况。稍微做了一下研究，好象目前没有什么好方法约束银行在commitment信发出后拖拉不办事，当然银行也没有约束你非得用他们家的贷款。所以以后最好的方法是留足时间富裕量。当然也可以狡兔三窟，同时跟另一家银行谈贷款，但这样要损失一些小小钱(appraisal等)。

老太太希望你违约还是她心里有一个预期：她的房子再卖一次能卖得更高。

好歹再多给200刀嘛！