主题：近期房地产政策的观察 -- 葫芦牛仁

上海目前几乎所有的二手房交易数据都是有很大水分的。为了避税，几乎所有的中介在操作时都会建议做低房价。以一套100平米位于内外环间的住房为例，如果实际成交价格在200万，中介最终会将房价做低到139万（请参考上海普通住房标准），而差价61万需要买家以现金方式交给卖家。虽然做低房价对于买家而言需要更多的现金首付，但相对于不做低，在总价上可以便宜些（因为卖家是不会自己支付划入非普通住房而带来的额外税费的）。对于地方zf而言，即便明知其中内幕，对此只怕也是窃喜不已，不会横加干涉了。如此，上海的二手房交易价格的真实性可见一斑。

其他城市的普通住房标准虽有不同，但中介的操作手法只怕不会有太多的差异。由此可见，中央zf所掌握的商品房价只怕与真实数据有不小的出入。

买得起的借钱也会买，买不起的打折也还是买不起

从理论（文件要求）上只要有一个城市的房价上涨还不“过快”，这个提法就是对的，谁敢保证没有一个城市涨的“正常”，所以中央的提法是“绝对真理”。在实际（贯彻）中，所有的城市领导都认为，我们城市属于这“部分城市”之外，增长不快，所以不需要调控。

个人感觉还是要注意关键词：

抑制“个别”城市，房地产价格“过快”增长，“稳定”市场价格预期。

里面三个关键词：“个别”“过快”“稳定”。特别后两个，抑制过快增长，而不是“抑制增长”；稳定价格预期，而不是“下调预期”。

还能说什么？

盛极而衰是事物发展的必然规律。本来按人口规律看， 对应人口最高峰的87-90（82-90都是2000万以上的人口，87-90》2500万）出生年龄段， 07-11 年就应该是房产需求最旺盛的峰值。 到91后开始成为消费主力的2012以后，因为人口的急剧下降（93出生人口就是1700万了，比90少1/3). 而02-08年上半年的繁荣期进入城市，找到工作的年轻人在这2年正是结婚高峰期，需求更旺盛。

加上我们政府07年的控制土地，人为消弱了供应，供需矛盾造成价格飞涨就不奇怪了。不过人是不能过于透支的，玩通宵玩的越爽时间越长，后边补觉和恢复需要的时间就会越长，甚至会大病一场。住房需求也一样，这波火烧的越旺，留给后边抵消人口下降造成需求下降的空间就越少。现在看，2011-2013可能开始的转折有可能会因为这波热火过多消耗有效需求提前到来的。

现在很多餐馆招服务员已经开出1500的月薪了，新增年轻劳动力不足将造成成本推动的通胀。而且因为激烈减少的人口（比如网上那个统计湖南初中生人数08年比01年减少了一半，那就意味着这几年新增青年劳动力要减一半）。这个趋势开始后会不断加速，cpi的涨幅极有可能超出预计。那加不加息那？ 如果cpi超过10%，贷款利率应该是多少，50万贷款，对应百分之十几的利率，月供要增加到多少？也许这种可能性很少，但如果真的cpi超过10%，基础生活品（粮，油，菜，肉）剧烈上涨（10%我们90年代可是都经历过的），我们该怎么办？ 还背着几十万贷款债务的家庭改怎么办？保房子还是保肚子？

今天公布的首付出让金不低于50%，其余须在1年内支付，其实只是回到了05年8月的收紧政策。这个政策似乎只是在金融危机前后才放松。短短一年，又一次政策的大逆转。

通过提高拿地门槛，抑制的其实是土地的有效供应，通过减少土地的有效供应来抑制/遏制房价，岂非南辕北辙？

开发商需要用更多的自有资金来缴纳土地出让金，对银行体系安全会有很大的好处。中央眼中的风险,民生/金融体系,孰轻孰重显而易见。

新政之下，央企房地产，大开发商（长远上来看）资金雄厚，得益良多。未来价格合谋的风险更大。