主题：70后，80后中国人的历史责任——硬吃高房价夹生饭？！ -- 散仙在飞

已经三个涨停板，你抄到深（圳房）市的底了吗？

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深圳楼市重现“疯狂” 房价平均每月涨幅达10%

2009年06月27日

据《第一财经日报》报道，对于渴望房价下降的人来说，数字可能显得有些冷漠甚至无情。因为无论从研究机构的统计报告，还是市场上单个楼盘的报价，都只暴露出一个相同的指向——房价再次“疯狂”上涨了。

　　较最低点上涨了30%

尤其是深圳，这个总是带有几分疯狂色彩的城市，其房价的变化仿佛一瞬间发生。大量资金又开始涌向楼市，民间自有资金和银行借贷的两股力量汇聚而成的“流动性充足”，让原本期望继续观望的人有些措手不及。关于房价的最新涨幅，深圳较为流行的说法是：较最低点上涨了30%。由于深圳房价从今年4月份开始才显示出止跌反弹的迹象，如果30%的涨幅真实存在，这就意味着，深圳在短短3个月不到的时间内，完成了快速上涨的过程，平均每个月的涨幅达到10%。其走势，与眼下的股票指数接近。

　　不幸的是，数据倾向于支持上述说法的合理性。5月12日，深圳市国土房产局公布了《今年1-4月深圳市房地产市场运行情况、趋势预测》，报告指出该市新建商品住宅的销售规模较去年同期持续增加，4月成交均价环比上涨11.23%，这是深圳一年多时间以来首次出现的价格明显上涨。

　　一手房5月同比上升15.79%

5月延续了上涨的局势，根据世联地产的跟踪统计，今年5月，深圳一手房成交均价为12901元/平方米，环比上升了4.21%，同比更是上升15.79%。

　　进入6月，深圳一手住房价格进一步上涨。同样是世联地产的每周监控信息显示，6月前三个星期，深圳一手住房成交量逐周下降，但成交价格却稳稳站在15000元/平方米之上，特别是6月第一个星期，均价更是达到16541元/平方米，环比5月最后一周的涨幅达28%。

　　在深圳引领全国房价下跌时，深圳成为其中跌幅最大的城市之一；当全国房价开始上扬时，深圳再度成为上涨的急先锋。是什么促使深圳房价剧烈地波动？

　　出现投资客回归楼市趋势

　　CBN记者在随机采访深圳一位普通市民时，这位年轻女士不无认真地表示：股票不好做，还不如抽出来拿到深圳与人合买房子，收益都比股市更为稳妥。据了解，其家庭成员目前已经在深圳拥有三套住房。

　　事实上，在平均年龄低于其他城市的深圳，投资的活力无处不在。而鉴于自住型买家对价格变动敏感，只有投资才能够撬动房价的快速上涨。

　　深圳中原地产有关负责人表示，从4月份开始，按捺了一年的投资客就出现回归楼市的趋势。随着5月、6月份豪宅成交数量的增加，手持重金的自住加投资型买家，明显更加活跃。

　　投资型买家多还是自住型买家多，一个较为简单的判断方法便是，小户型和豪宅的成交量。世联地产的研究显示，无论平层豪宅还是别墅，4月、5月份的成交情况均较为理想，特别是一批天价豪宅，例如华侨城波托菲诺纯水岸八期、中信红树湾等，均出现了理想的交易。

　　深圳某中介机构的市场研究人员表示，投资型买家对价格的高低不敏感，只关心价格的涨幅，因此，一旦价格处于上升通道，并且有足够的“理由”支撑价格进一步上升，投资的资金就会进场。

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投资客喊冤：其实我们没那么大能量

在飙升的深圳楼市背后，涌动着一股炒房客的巨大力量，对于目前大量回流的投资客和炒房团来说，已经成为社会关注的“特殊群体”。对于高涨的深圳房价，他们到底在其中扮演着什么角色，又真的能影响到房价吗？记者通过调查，采访多位投资客和业界人士。

　　统计显示：

　　深圳房价今年涨幅达20%

　　据深圳市国土房管部门的数据显示，深圳一手住宅价格继4月份环比上涨12.4%之后，5月再度上涨，当月均价逼近13000元／平方米。其中5月份成交面积达77.59万平方米。根据推算，加上前几个月的小幅攀升，深圳房价在今年以来的涨幅已达20%左右。

　　同时，对于近期房价的攀升，引起了国内不少媒体的关注。而其论调基本集中在“投资客身上”，“由于大量投资客和炒房团回流入市，助推了房价上涨。”

　　深圳某地产公司负责人对此透露，“相对于第一季度，四五月份买房子的人群中，投资者的数量明显有所上升。”在今年1～3月购房者买房主要还是自用，但是从4月开始买房者则多为投资者。他认为，“投资客开始大量入市。”

　　而记者在调查时，一些市民说，“去年年底我们还在观望，希望房价还能再下降一点，但没有想到，从今年年初就开始反弹，到现在涨幅也太快了。”

　　同时，他们还对投资客参与到地产市场提出了担忧，一位正打算在罗湖买房的李先生说，“我们通过地产机构和媒体知道投资客开始大量入市，这对我们会很不利，他们把房价炒上去了，吃亏的最终还是我们这些自住的买家。”

　　记者在采访中，存在这种担忧的市民并非只是个例，甚至还有部分市民对此表达了气愤，“好不容易盼到了房价下跌，正准备出手买房，却又涨价了，这不是在折磨我们啊！”孙先生则直接把矛头指向了投资客，“都是他们惹的祸，他们是搅局者。”

　　目前投资客比例约占两成

　　深圳世华地产市场研究中心总监肖小平在接受本报记者采访时说，“目前投资客比例在两成左右，由年初的不到10%上升到近期的20%以上，个别热点片区的投资比例更高。”她指出，从投资客的角度而言，他们通常“买涨不买跌”，当楼价处于上升期间，会是他们选择出手的时机。正是在这样的背景下，投资者频繁现身。

　　世华地产关外营业总经理林家乐接受媒体采访时候表示，目前深圳关外的投资客已经达到三成，相比5月份的两成又有了增加。此外，这种投资的热点正从普通楼盘转到豪宅楼盘。

　　同时，肖小平认为，目前外部经济环境并不是太好，出于对通胀预期的考量，很多人的“钱”是在“缩水”的，怎么样“保”住钱和“挣”到钱，可以左右他们的投资方向。经过两年来的楼市震荡，很多投资客已变得相当成熟理性。这个时候怀有“投机”心理的人少了，投资客会抛币转而投资房产。

　　她告诉记者，“与前两年一味地短期追求巨大的利益不同，目前入市的主要是保值型投资客。他们只要看好楼盘就会果断出手。他们已经由两年前的狂热变得理性，他们看得更长远一些，甚至是两三年之后的市场空间。”

　　黄先生是在深圳众多投资客中的一员，在谈及投资前景时认为，他认为，深圳的房地产市场基本上回归到理性的层面，和股票等投资品相比，房地产投资“保值”“升值”的优势再次显现，房地产长线利好的预期毋庸置疑。接下来各种政策方面的利好调整，加之限外令解禁的宽松政策，会给房地产投资成本“减负”，“我们会从中看到利益空间。”

　　投资客：

　　外界过分渲染投资客热情

　　来自温州的孙先生告诉记者，他近期在深圳某楼盘果断地买下了两套小户型的房子，不过，他并不是买来自己住的，因为他目前在深圳已拥有房产。实际上，他的身份是职业炒房者。“我觉得要做投资房产还是最保值的，就算亏也亏不到哪里去。”

　　同时，他还告诉记者， “温州人绝对不是冲动型，哪有那么容易就去购买一套几十万的房子，他们对于楼盘研究很透彻，而且是有策略的，他们会一帮人一起开会，将楼盘的规划、社区、未来前景一个个摆出来，而且比较房价的时候，是放在全国范围内比较，不是和深圳的楼盘比较，绝对是精明的购买者。”

　　作为珠三角地产法律专家，广东鼎为律师事务所律师张茂荣曾多次和投资客有过接触。他说，一个买家往往能带来好几位亲朋好友一起购买。而温州人在置业时，并不会选择大面积贵价的单位，而往往乐意选择一个楼盘中面积与价格都相对适中的单位。

　　目前手握几套房产的投资客丁先生表示，2007年投资客买回来就会立即卖出去，一套房源一般都有多个投资客争抢，而且投资客压根不在乎房源是好是坏，也不会来看房。“现在投资客买房很谨慎，通常都会去看房，弄清楚盘源的品质及租金情况，以免房子卖不出去还可以收租。”

　　对于外界传言的投资客炒房热情，黄先生则认为这渲染得有点过分了。他说，实际上，投资房产也存在着风险，如果资金不是很充裕，就很容易造成被动局面。“我现在还没有出手，下一步还要看看物业税对房价会产生什么影响。”同时，他说，他也注意到了社会对于投资客的看法，“很多说法并不客观，过分地夸大了我们的能量，投资客哪里能那么容易把房价拉高！”

　　业内人士：

　　投资客对房价上涨作用不大

　　对于“深圳房价上涨，投资客在其中起到了关键因素”的说法，记者在采访时，深圳多数的房产业内人士并不认同这种观点。深圳社科院地产研究专家高海燕说，“目前没有数据说明温州炒房团抬高了深圳楼价，无须夸大温州炒房团对楼市的作用。深圳楼市近期的攀升与深圳公布综改方案和扩关概念更有关联。”

　　美联物业总经理王书权告诉记者，只要有通胀预期，参与买房的投资者就会增加。这是多次以来通胀预期形成的不变规律。近期深圳房价暴涨的另一推手就是通胀预期。他说，在金融危机的背景下，不动产成为许多投资者规避风险的首选，大量的投资性置业者重新涌进了深圳楼市。他指出，置业者应警惕受此影响而可能出现的新一轮楼市泡沫。

　　他认为，深圳房价上涨，投资客在其中起到的作用并不大，“两者之间并没有太大关系。”王书权说，目前投资客炒房量也就上千套，但深圳市场的存量有4万套，他们才占有多大比例？所以，投资客对于房价的影响产生不了什么作用，不需要过多担心。

　　深圳市房地产业协会副会长、同致行(中国)地产顾问有限公司董事长王波在接受本报记者采访时说，“投资客从深圳地产开始就存在，市场必须考虑他们的作用，否则也是不健全的，他们在一定程度上催高了房价，但绝对不是主要因素。”他说，深圳房价高涨首先是刚性需求，“目前外界有夸大投资客的炒房现象，这会引起市场恐慌心理，对整个房地产行业并不是好事情。”

　　肖小平则认为，“投资客可能会导致二手房价提前上涨。”她说，从一手楼的实际情况来说，可能很难看出来他们对房价产生的影响。就二手房的市场交易，由于其价位仍有上涨的趋势，因此在交易中会导致卖房单方毁约情况时有发生，有时候交易双方即使签订了合同，还有一些业主要求加价。“如果是自住买家，就不太可能去接受这种变化。”

　　而投资客则没有很多顾虑，只要他们对楼盘很看好，即使临时多加10万甚至再多点，也会心甘情愿地接受。肖小平说，显然，由于他们过多地参与到这样的交易中，就会导致房价上涨。

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