主题：北京高容积率新房价格可以做到低于一万 -- 陈经

今看经济观察报，清华大学政治经济学研究中心的蔡继明与韩建方，给北京房地产想了个办法，我感觉不错，值得推荐。

这里关键是北京卖地做出来的房子，容积率太低，不少地王规划容积率都低于1。拍地时楼面价就近2万了，就只能高价卖给富人。富人对房子要求住得舒服，就要求低容积率。富人有强大的购买力，所以北京的地皮很大比例给富人建低容积率的房子去了。5000平米的地，只建出4000平米房，卖给20户富人。单个房间很大，三房就要130平米了。富人住着舒服，就算不住，全款买下保值，也愿意买。

其实穷人并不奢望住这种低容积率的舒服房子，容积率弄高些，也还是愿意住。比如容积率弄到5，还是5000平米的地，可以弄出25000平米的房，每户50平可卖给500户穷人。这就比较挤了，房子挨着房子，空间狭小。富人的小区，房子边上是假山、水池、花园，感觉要好得多。但穷人也不讲究这些了，能在北京买个自己的房子就不错了，破烂的二手房都要。

对政府来说，其实是一样的。如果按高容积率卖，楼面价可以降到四分之一到五分之一，总数还是一样。而且这高容积率需要的钢铁水泥，每家每户装修、家具、电器，500户的需要显然更多，比起20户富人拉动经济更好。更不要说富人可能就是买个毛胚房在那放着，装修、家具、电器都不搞。

从北京旺盛的需求来看，这种高容积率的密集小房子肯定不少人要。楼面价成本降成四分之一，那开发商可能5000就能拿地了，低于一万卖，还是有利润。这种小房子肯定卖得特别火，得限制人来买。所以两人建议，首次购房的买这种便宜房子，10年内不许卖。大点的改善性房子，5年内不许卖。实在得卖，就原价卖给政府。

真要这样搞，好象是不错。政府卖地钱不少收，开发商也还有利润。穷人能买低于一万的房子，50平米的房子50万能买下，那就得感谢社会主义了。拉动经济也很强力，这么多人住进新小区，人气大旺，社区成长会非常快。只要把交通配套搞好，那就是和谐社会了，真是很好的一个招。等克强同志寻机宣布这一招，那喝彩声得震破天。

两人建议，北京商品房用地，70%给这种廉价商品房，15%给保障房，剩下15%给富人搞别墅等高端房产瞎炒去。这样一整，北京新房均价也就1万了。这么多1万均价的新房，那二手房也就卖不出大价了，四环里3万的二手房就显得性价比很差了。最后，是可能把北京房价打低50%，而且对社会很有好处，反而能拉动经济增长。

北京四环里地是不多了，但五环往外地还是不少。其实容积率5也不是特别挤，还能算是现代小区。四环里的一些容积率低的小平房，房价下去了，人也就愿意拆迁了。建起大高楼，也能挤下不少人。真要这么搞，能建出上百万套新房来。100万套，5000万平米楼面，容积率5，地面要1000万平米。找10块1公里乘1公里的地就行了，还是找得出的。房款就5000亿，再配套拉动，这经济增长就挡不住了。

其它几个高房价的城市，也可以这么整。这种高密度房子多了，可能城市外观受点影响。但能促进社会和谐，也仍然能建成现代化城市。富人的别墅等好房子炒成天价，那也无所谓，穷人听了也不会骂。也就是不少性价比不高的二手房，富人看不上，穷人觉得不值，实际是泡沫，可能会跌比较多。

（完）