主题：北京高容积率新房价格可以做到低于一万 -- 陈经

今看经济观察报，清华大学政治经济学研究中心的蔡继明与韩建方，给北京房地产想了个办法，我感觉不错，值得推荐。

这里关键是北京卖地做出来的房子，容积率太低，不少地王规划容积率都低于1。拍地时楼面价就近2万了，就只能高价卖给富人。富人对房子要求住得舒服，就要求低容积率。富人有强大的购买力，所以北京的地皮很大比例给富人建低容积率的房子去了。5000平米的地，只建出4000平米房，卖给20户富人。单个房间很大，三房就要130平米了。富人住着舒服，就算不住，全款买下保值，也愿意买。

其实穷人并不奢望住这种低容积率的舒服房子，容积率弄高些，也还是愿意住。比如容积率弄到5，还是5000平米的地，可以弄出25000平米的房，每户50平可卖给500户穷人。这就比较挤了，房子挨着房子，空间狭小。富人的小区，房子边上是假山、水池、花园，感觉要好得多。但穷人也不讲究这些了，能在北京买个自己的房子就不错了，破烂的二手房都要。

对政府来说，其实是一样的。如果按高容积率卖，楼面价可以降到四分之一到五分之一，总数还是一样。而且这高容积率需要的钢铁水泥，每家每户装修、家具、电器，500户的需要显然更多，比起20户富人拉动经济更好。更不要说富人可能就是买个毛胚房在那放着，装修、家具、电器都不搞。

从北京旺盛的需求来看，这种高容积率的密集小房子肯定不少人要。楼面价成本降成四分之一，那开发商可能5000就能拿地了，低于一万卖，还是有利润。这种小房子肯定卖得特别火，得限制人来买。所以两人建议，首次购房的买这种便宜房子，10年内不许卖。大点的改善性房子，5年内不许卖。实在得卖，就原价卖给政府。

真要这样搞，好象是不错。政府卖地钱不少收，开发商也还有利润。穷人能买低于一万的房子，50平米的房子50万能买下，那就得感谢社会主义了。拉动经济也很强力，这么多人住进新小区，人气大旺，社区成长会非常快。只要把交通配套搞好，那就是和谐社会了，真是很好的一个招。等克强同志寻机宣布这一招，那喝彩声得震破天。

两人建议，北京商品房用地，70%给这种廉价商品房，15%给保障房，剩下15%给富人搞别墅等高端房产瞎炒去。这样一整，北京新房均价也就1万了。这么多1万均价的新房，那二手房也就卖不出大价了，四环里3万的二手房就显得性价比很差了。最后，是可能把北京房价打低50%，而且对社会很有好处，反而能拉动经济增长。

北京四环里地是不多了，但五环往外地还是不少。其实容积率5也不是特别挤，还能算是现代小区。四环里的一些容积率低的小平房，房价下去了，人也就愿意拆迁了。建起大高楼，也能挤下不少人。真要这么搞，能建出上百万套新房来。100万套，5000万平米楼面，容积率5，地面要1000万平米。找10块1公里乘1公里的地就行了，还是找得出的。房款就5000亿，再配套拉动，这经济增长就挡不住了。

其它几个高房价的城市，也可以这么整。这种高密度房子多了，可能城市外观受点影响。但能促进社会和谐，也仍然能建成现代化城市。富人的别墅等好房子炒成天价，那也无所谓，穷人听了也不会骂。也就是不少性价比不高的二手房，富人看不上，穷人觉得不值，实际是泡沫，可能会跌比较多。

（完）

办法听上去不错，不知道可行性怎么样、以及对现有的土地政策利益集团等等的影响；另外，市内不知道哪里还可以建这样的房子（再说一个，建在哪儿、周围的房价怕要下跌了）

感觉上北京不是房子不够住（我家旁边的小区是危机这段时间，08-09开发销售的，现在晚上都没多少灯亮）、要说卖出去呢也都卖出去了但真住的不多。

怎么改变“房子是唯一有效的不需要歪门邪道奇思妙想就能保值增值”的商品这个现状（增加保值增值的手段、或者取消房子保值增值功能都成）、从而让房子走上正常的可以交易可以循环可以被没房的人群购买的路子上来？

70/90政策自出台以来，在多少地方严格执行过？点子是好点子，能实施才能发挥作用。

当前调需求，增供给，这也许属于增供给一类。

不过，那房子，晚上遛弯儿，周末上超市，上下班的时候...哎...

这方法，一是对房价没用。房价问题，最主要就是货币问题，钱太多房价就别想正常。其次是土地问题，当土地供应被政府完全控制，而政府又要靠卖地为生，自然会利益最大化，地要卖得最贵。单纯提高容积率，只会让政府卖更少的地。

二，如此高容积率的楼，防火安全等都是问题，况且开发商为了赚钱，会尽量在材质上省钱，质量没法保证，出事的可能比现在要大得多。出了事，谁负责？

这70/90我真感觉没啥意义。容积率不上来，供应不上来，还是会炒。而且全国各城市，地皮与房子紧张情况相差很远，全都70/90划线，这本来就不合理。北京要房的人多，可能70都大了。

70/90也不太好查。一个小区的，谁说得清楚。还不如一个小区全弄成50平的，大家都挤着买，批地的时候也明确70%就是要高容积率的，这样可执行性好多了。

这个策略仅针对北京，其它城市可以参考，具体措施自行研究。

现在房子越盖越高，容积率高点不是问题，并没有明显的不舒服。

30层的楼，考虑地基延伸之类的，可能只要四分之一的地盖楼，还有四分之三的地做小区。只是水池、假山、花园、广场之类的弄少点就行了。这些东西说实在的在小区里利用率不高，平时也没多少人逛。

如果搞成“城中村”那样夸张的握手楼，楼高七八层，容积率就有5了。楼建高些，楼距没那么小的。

开发商建这种楼，其实挣钱反而宽心。一是不需要费心思制造概念，忽悠富人其实挺累的，老实把房子合规建出来就行了。二是上下关系简单，公开透明拍下地建完就拿钱。把量走出来，这利也不小。政府其实也能挣不少，拍地款并没有少。

真正要搞好的是交通。这么多人从小区冲出来上下班，得想办法运过去。

因此好卖不好卖，跟价格并没有直接的线性关系。你经常可以看到，好地段、低密度、套均600万以上豪宅买的很火(因为总数也少)，套均200万以内的普通住宅反而销售不温不火。

既然是投资，就和股票一样，P/E十几的大蓝筹，涨起来不如有题材的P/E一百多的小盘股。容积率高了，地段又无亮点，没有“题材”，投资价值就不高，就不好卖。开发商没动力做这样的项目。地方政府推这样的地块也就没有积极性。

北京著名的楼盘“国奥村”(就是奥运会的运动员宿舍)，那算是很宜居了，6层小板楼，背靠北京最大的奥林匹克森林公园。卖的时候很快销售一空，但是到现在入住率不到30%。因为这不是消费品，是投资品，甚至是收藏品。住进去，就不是新房子了，将来就卖不出价钱。中国人骨子里崇尚勤俭持家，有点资产的人尤其如此，你见过几百万买幅字画真的挂在家里做中堂的么？那都是要“高束焉，诡藏焉”......

根本一个问题就在于，在某个给定的价格水平上，有支付能力的人群，他们是真的缺房子住，还是要把银行存款换成房子，抵御货币增发。这个市场调研不做好，是要出问题滴。开发商们就是干这个的，调研的很清楚，早已用具体操作给出了回答。任志强说的好——我们不是给穷人盖房子的。

唯一解决之道，2套房必须缴纳物业税

现在不是一般人没房子住或住得极差，而是房子一般人买不起。

这说明不是房屋的总量问题，而是堆积在房屋的货币太多的问题。大家明明可以租得起，但还是发疯似得去买房，这是为什么？通胀预期嘛。钱越来越毛，你现在不买房，明年就更买不起。炒房的，都发了财。一传十，十传百，现在大家都懂了。

无论是地方政府、开发商，还是炒房客，说白了都是主要赚资产升值的钱，以老实的开发商为例，拿地，然后建，3年后卖，一般的情况是3年后地价房价都翻1、2番了，开发商主要赚的是这3年间资产升值的钱，不是赚开发工作的钱。如果资产不升值，现在的开发商很难赚钱，利很薄，况且还要承担成本和风险，建材什么的一个突然涨价，开发商就赔钱了。蔡继明还有政委的想法，最后很可能就是逼着开发商去偷工减料，出了事，政府想撇干净责任，那是妄想，草民也没这么傻呀，责任稍微追一追，就追到政府那里了。

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估计是有什么敏感词，刚打开时还能出页面，过两秒扫描到关键词了就叮的一下变成找不到网站了。。。

你老人家最近都说啥了？被wt盯上了呢

未来天津金融城的容积率是7.

如今每天早上9点钟，京通快速路的车流是要排队到梆子井的。偶尔遇到个事故或者管制就要排队到双桥了。最邪乎的一次是排队到了杨闸了。全长13公里的京通快速，堵车10公里。（收费10元）呵呵呵。这就是容积率5的效果。

大胆设想一下，北京要是四环外五环里都搞成5倍容积率了。那么北京的人口将会翻一番，密云水库的水位得下降5米。要不了多久，党中央就得考虑迁都了。呵呵

忽然想起印度的塔塔集团正在打算在印度的大城市周边建设廉价商品房，据说面积是7-14平米的户型。主要是解决贫民窟的问题。呵呵呵。也不知道他们的容积率是多少了。

一边改变收入分配了。

根源还是分配差距。要改善，要么劫富济贫，要么大家发财，但让穷人发得比富人快得多。

赌人民币升值的可要想好了。