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主题：北京高容积率新房价格可以做到低于一万 -- 陈经
家园 北京高容积率新房价格可以做到低于一万 今看经济观察报，清华大学政治经济学研究中心的蔡继明与韩建方，给北京房地产想了个办法，我感觉不错，值得推荐。
这里关键是北京卖地做出来的房子，容积率太低，不少地王规划容积率都低于1。拍地时楼面价就近2万了，就只能高价卖给富人。富人对房子要求住得舒服，就要求低容积率。富人有强大的购买力，所以北京的地皮很大比例给富人建低容积率的房子去了。5000平米的地，只建出4000平米房，卖给20户富人。单个房间很大，三房就要130平米了。富人住着舒服，就算不住，全款买下保值，也愿意买。
其实穷人并不奢望住这种低容积率的舒服房子，容积率弄高些，也还是愿意住。比如容积率弄到5，还是5000平米的地，可以弄出25000平米的房，每户50平可卖给500户穷人。这就比较挤了，房子挨着房子，空间狭小。富人的小区，房子边上是假山、水池、花园，感觉要好得多。但穷人也不讲究这些了，能在北京买个自己的房子就不错了，破烂的二手房都要。
对政府来说，其实是一样的。如果按高容积率卖，楼面价可以降到四分之一到五分之一，总数还是一样。而且这高容积率需要的钢铁水泥，每家每户装修、家具、电器，500户的需要显然更多，比起20户富人拉动经济更好。更不要说富人可能就是买个毛胚房在那放着，装修、家具、电器都不搞。
从北京旺盛的需求来看，这种高容积率的密集小房子肯定不少人要。楼面价成本降成四分之一，那开发商可能5000就能拿地了，低于一万卖，还是有利润。这种小房子肯定卖得特别火，得限制人来买。所以两人建议，首次购房的买这种便宜房子，10年内不许卖。大点的改善性房子，5年内不许卖。实在得卖，就原价卖给政府。
真要这样搞，好象是不错。政府卖地钱不少收，开发商也还有利润。穷人能买低于一万的房子，50平米的房子50万能买下，那就得感谢社会主义了。拉动经济也很强力，这么多人住进新小区，人气大旺，社区成长会非常快。只要把交通配套搞好，那就是和谐社会了，真是很好的一个招。等克强同志寻机宣布这一招，那喝彩声得震破天。
两人建议，北京商品房用地，70%给这种廉价商品房，15%给保障房，剩下15%给富人搞别墅等高端房产瞎炒去。这样一整，北京新房均价也就1万了。这么多1万均价的新房，那二手房也就卖不出大价了，四环里3万的二手房就显得性价比很差了。最后，是可能把北京房价打低50%，而且对社会很有好处，反而能拉动经济增长。
北京四环里地是不多了，但五环往外地还是不少。其实容积率5也不是特别挤，还能算是现代小区。四环里的一些容积率低的小平房，房价下去了，人也就愿意拆迁了。建起大高楼，也能挤下不少人。真要这么搞，能建出上百万套新房来。100万套，5000万平米楼面，容积率5，地面要1000万平米。找10块1公里乘1公里的地就行了，还是找得出的。房款就5000亿，再配套拉动，这经济增长就挡不住了。
其它几个高房价的城市，也可以这么整。这种高密度房子多了，可能城市外观受点影响。但能促进社会和谐，也仍然能建成现代化城市。富人的别墅等好房子炒成天价，那也无所谓，穷人听了也不会骂。也就是不少性价比不高的二手房，富人看不上，穷人觉得不值，实际是泡沫，可能会跌比较多。
（完）
家园 容积率不是越高越好，房屋采光，小区交通都是问题 很多房地产商就是钻容积率的空子，规划的容积率很低，实际提高点，当中的差价吓死人。当然，需要分肥的
家园 政府只需保障人人有房住即可 经济适用房，两限房等没必要搞，问题太多。
政府要一心搞好公租房，谁都可以租，困难家庭给补贴。
有钱的，愿意并能够改善居住条件的，可以去买商品房，商品房完全放开，商品经济嘛。
个人认为，由于我们人多，城市数量有限，大家只有买房一条路，各级政府之前只靠卖地得钱，造成房地产成了大问题。
家园 现状不就是“人人有房住”吗？ 没房住，露宿街头的是极少数，而且说实在的，以我对城中村的了解，也不是住得极差的。
所以问题显然不是“人人没有房住”，而是房子买不起，房价不能跌。房价上涨远超收入增长，现在不买以后更买不起的现实，造成个人的理性选择就是必须越早买越好，越能保住自己的财富不被侵消，无数个个人的这种预期反过来又会助推房价，造成集体非理性，从而加强个人的预期，直到泡沫的最终破灭。
但房价做为社会最重要的资产价格指标之一，意义重大。房价跌，整个社会经济就很难好，今年415调控，房价基本平了，中国经济5、6月就向下走，如果房价大跌，就不是gdp的问题了，而是就业率以及失业引起的社会问题了。
试图把希望全寄托在保障房，这种天上掉馅饼的想法是会永远存在的，但请注意建保障房首先就要大量的钱，钱从何来？现在各地政府就是靠卖地推高地价筹保障房的钱，如果不这么搞钱，唯一的办法就是政府大规模增加负债。第二，维持保障房这个制度，本身就需要成本，钱从何来？况且比如治理腐败等问题，也不是钱能完全解决的。
家园 只有买房一条路时，房价只能上涨 我所要说的是，没钱买房或不想买房，可以租房住，而这只有政府才能提供。但是政府的公租房，面积不会大，也不会很舒适，想改善想住舒适，去买房。
买房的主体，除了炒房的，大部分是新迁入的，被拆迁的和改善居住条件的，前两类居多。
房价下跌就引起失业？没有成交量才能引起失业把。
家园 现在哪是只有“买房一条路”？ 没人逼着你买房，租房也方便。但现实是，大家只要有些钱，够首付，95％以上会选择买房，甚至不够硬凑也买房。为什么会这样？因为大家都有房价上涨的预期，不管有无经济知识，现实已经教育了所有人，就是早买房，穷人可以保住实际置业权，富人可以通过炒房，保值以及致富。这种一致预期，就是个人理性造成的集体非理性。（顺便说一下，房价下跌是上涨预期的逆转，成交量就会下降）
产生这种市场失灵的原因：
1.货币供应过多，钱不断迅速变毛，通胀预期永远强烈，抵御通胀风险的最佳手段就是买地买房，这是最根本的一点。
2.土地供应不合理，实际是由政府垄断，我国政府实际不仅是市场规则的制定者，而且是市场的最大玩家，他们是有市场利益诉求的，结果就是政府为了自身利益最大化，有意对土地供应采用“饥饿疗法”，开发商实际只是一个帮凶而已。否则你无法解释，进入地产业的各资本方越来越多，并没有地产开发市场的垄断，但利润率却越来越高，这利润实际来自于地价的升值。当然我国的土地制度很复杂，我也不愿多说了。
上面两点就是房价的关键，其他的原因，包括温州人炒房等都是次要的，如果解决不了，房价就不会在泡沫自然破灭之前合理化。
你，还有其他一些河友，认为现在人们买房的主要动机是实际居住需求，这是错的。08年、以及今年415后的几个月中，楼市成交大减，那么是否可以说此时人们的实际居住需求，比07年、09年楼市大牛时低很多吗？显然不是。人们买房的主要动机（不管他有无意识到），就是防止自己的财富被通胀侵蚀。
你说的公租房，我以为可以分为两种，一是无限公租房，二是有限公租房。
第一种，就是全面公租房，取消商品房市场，回到以前单位分房。但现实已经告诉过我们，这种制度，一是也无法做到公平，二是这将导致供应萎缩，重回短缺状态，大家都要住小房（实际也会打击就业）。
第二种，就是画线，什么标准以下的人住公租房。现实在这么搞中，而且也会持续，但实际上这方法想做好不容易。一，如何画线就是大问题，画少了，成点缀；画多了，政府负担过重（请注意，经济是一定会有起伏的，现在政府有钱，可能过几年就没了，而减少公租房这种弹性很低、道义性很强的支出，是所有政府执政的炸弹）。二，监管并不容易，成本很高，规模越大越高，这钱实际都是大家出的。
我的观点，有限公租房可建，但只能当成对少数弱势群体的福利，不能依靠其解决大问题。
通宝推：fakeone,家园 我不懂经济学，我只是说说自己的感受 你所说的公租房的两种类型，都不是我所指的。
公租房，应该做到谁想租都可以，但是困难家庭等能够得到补助；面积够用但不太舒服；居住环境正常但没有花园流水。。。。
买不起房子的，通过公租房可以有住的地方，住不起还有补助。而不像现在只能买房或从私人或中介手里租房，目前租房市场的不确定性今年已经有所显现。
但是公租房由于面积有限，比如说三口之家只能租40平米的标准，想改善只能去购买商品房。
为什么买房，房价为什么涨，你们都说得有理有据。我不懂，但如果有公租房托底，买房就不是必需的，买房就可以放开，房价就可以随行就市。那时候房价就和股票一样，涨多少，泡沫是不是破灭，跟大多数人没啥关系。
当然，如何防止自己的财富被侵蚀，如何扩大自己的财富，我不懂，我也一直没往这上面说，我是就着楼主的‘高容积率’话题而言。
家园 我觉得，你这话说到点子上了。 现实是，没房子住的是少数。
哪怕是城市里的蜗居族，其实回老家后也一样是有房子住的。
所以房价目前应该算不上国家战略的最重点。
解决房价问题的根源在于缩小贫富差距，将工业化、产业化重心从几个特大城市集群往内地慢慢转移。
而要做到这一点，首先就要求产业转型成功，要求中国能在“丧心病狂”的美帝及其走狗们的狂轰滥炸下能存活下来，并最终发展起来。
所以，房市目前应该仍是以稳定为主。
分清主要矛盾和次要矛盾，是统治阶级的必修课。
家园 产业要升级的前提是资本不能大规模聚于房市 产业升级需要资本、人才等多方面的资源，并且有很多注定是要做无用功的，要引导资本、人才转向产业，资本必须有最好的预期回报，人才必须有最好的报酬；如果房市、股市等金融资本市场能提供最好的回报，产业升级就是梦一场。
资本市场要稳定为主，可能稳定不是它的特点，特别是处于发展中的中国。
家园 只考虑政府卖地的收入和开发商的利润以及灰色成本 为啥不考虑购买力呢
一万很便宜么
家园 【讨论】保障性住房的建设方案 政府建的房子只应出租, 不能出售. 成立国有住房出租公司, 租金随行就市. 对家庭生活困难的, 象领低保一样, 按月申领租金代金卷, 给予补贴. 消除寻租空间.
国有住房出租公司与地铁公司合作, 或者干脆就是地铁公司的子公司. 建新地铁时, 先在新地铁站附近, 买一大块地建出租公寓.
金融运作上, 建新地铁时, 从银行贷长期款, 用于建新地铁和新地铁站附近的征地拆迁, 然后, 以住房出租的租金还贷.
整个项目现金流稳定, 让地铁公司容易融资, 也有钱可赚. 对银行贷款,也安全高质.
家园 这个提法不算新鲜吧？ 潘石屹等房地产商早就建议把北京新房的容积率提高到1:4了，只是一直没被批准。
如果政委对房地产感兴趣的话，推荐你看看华生的
城市化进程中楼市的战略定位和制度框架
——中国房地产发展研究报告
http://blog.sina.com.cn/s/blog_48e91e520100jg9m.html
这应该是目前对中国房地产最有价值的研究报告了。
我也是看了这个报告才断定短期内不会推出房地产税的。
家园 要是跟地铁网配套, 这个办法是可行的 凡是离地铁站近的,一律建这种高层,高容积率的房子,走路或骑自行车去地铁站;
离地铁站远的地方,建容积率低的高端房,给买车的人住;
别处不知道,加拿大多伦多,每个地铁站,周围都是公寓(Apartment)林立, 单位价格偏低; 距地铁站远的,都是别墅区(House),单位价格偏高;
家园 容积率5有点高 我觉得这个政策就是新加坡的HDB啊，连5年内不能卖都是一样的。。。。
也许是英雄所见略同？
5的容积率还是太高了，4的话还差不多
不过50平米还是太小了，应该50平米-70平米-90平米-120平米四种，满足大家逐渐改变居住环境的要求。当然，感觉还是应该以70平米为主（国内是按建筑面积计算的）
这样子建房子的关键是建设配套比如，非常好的交通条件，地铁，公车，遮雨棚，还有幼儿园小学初中高中等等
算土地用量，2010年用于拍卖的住宅用地2500万平方米，拿出来70%，建容积率4的70平方米的房子，恰好可以建造100万套。每户三个人的话，就是300万人。北京一共1900万人，也就是6年的土地拍卖额其实就可以满足人人有房的目标。
也可以算算这样房子的利润，2万/平米土地的拍卖价，政府应该满意了吧，不少地王如果按照4的容积率也没有这么贵。那就是5000/平米，剩下的5000无论如何也够开发商赚的不少了。（建筑成本+潜规则，不会超过3000/平米，如果房价1万/平米，开发商有2000/平米的纯利润。这样子100万套房子就有2000×7500万平米=1500亿的利润。而整天NB轰轰的华远地产，半年营收不到7亿，利润不到2亿）
更重要的，这对房地产上下游不会有任何的负面影响，甚至是非常大的利好（建筑材料需求量更大），而且大量新房的迁居，所产生的家具+家电需求，城市基础设施建设，绝对可以产生强劲内需，让中国的经济进入良性循环。
其实我觉得新加坡的房子政策其实还是有借鉴意义的：穷富分居，穷人住组屋，富人住商品房。富人的环境好，设施好，但是贵，物业费高，任何翻修都要自己出钱，公共交通不便（都有车）。组屋设施少（游泳池网球场比较少），环境干净容积率高，可是几乎没有物业费，返修比如加装电梯都是政府掏钱，公共交通非常方便。
而且城市外观其实不怎么受影响的。新加坡的老组屋的确不好看，可是新型组屋外观也很漂亮
李光耀有句话我觉得很有道理：只要国民有家有房子，就会努力工作，社会就会安定。