主题：北京高容积率新房价格可以做到低于一万 -- 陈经

没人逼着你买房，租房也方便。但现实是，大家只要有些钱，够首付，95％以上会选择买房，甚至不够硬凑也买房。为什么会这样？因为大家都有房价上涨的预期，不管有无经济知识，现实已经教育了所有人，就是早买房，穷人可以保住实际置业权，富人可以通过炒房，保值以及致富。这种一致预期，就是个人理性造成的集体非理性。（顺便说一下，房价下跌是上涨预期的逆转，成交量就会下降）

产生这种市场失灵的原因：

1.货币供应过多，钱不断迅速变毛，通胀预期永远强烈，抵御通胀风险的最佳手段就是买地买房，这是最根本的一点。

2.土地供应不合理，实际是由政府垄断，我国政府实际不仅是市场规则的制定者，而且是市场的最大玩家，他们是有市场利益诉求的，结果就是政府为了自身利益最大化，有意对土地供应采用“饥饿疗法”，开发商实际只是一个帮凶而已。否则你无法解释，进入地产业的各资本方越来越多，并没有地产开发市场的垄断，但利润率却越来越高，这利润实际来自于地价的升值。当然我国的土地制度很复杂，我也不愿多说了。

上面两点就是房价的关键，其他的原因，包括温州人炒房等都是次要的，如果解决不了，房价就不会在泡沫自然破灭之前合理化。

你，还有其他一些河友，认为现在人们买房的主要动机是实际居住需求，这是错的。08年、以及今年415后的几个月中，楼市成交大减，那么是否可以说此时人们的实际居住需求，比07年、09年楼市大牛时低很多吗？显然不是。人们买房的主要动机（不管他有无意识到），就是防止自己的财富被通胀侵蚀。

你说的公租房，我以为可以分为两种，一是无限公租房，二是有限公租房。

第一种，就是全面公租房，取消商品房市场，回到以前单位分房。但现实已经告诉过我们，这种制度，一是也无法做到公平，二是这将导致供应萎缩，重回短缺状态，大家都要住小房（实际也会打击就业）。

第二种，就是画线，什么标准以下的人住公租房。现实在这么搞中，而且也会持续，但实际上这方法想做好不容易。一，如何画线就是大问题，画少了，成点缀；画多了，政府负担过重（请注意，经济是一定会有起伏的，现在政府有钱，可能过几年就没了，而减少公租房这种弹性很低、道义性很强的支出，是所有政府执政的炸弹）。二，监管并不容易，成本很高，规模越大越高，这钱实际都是大家出的。

我的观点，有限公租房可建，但只能当成对少数弱势群体的福利，不能依靠其解决大问题。