主题：【原创】略谈“以房养老”试点-1 -- lxgw

1.是“养老”还是“贷款”？

“以房养老”是今后数十年中国社会与经济领域的一个热点丛生的话题。在反复吹风后，近日终于宣布正式进入“试点”阶段。

首先，以上是媒体报道的口径，但并不准确，以至于在以后的年头里可能会不断有人把这笔帐翻出来，追究已经无法追究的“责任”--这次“试点”的究竟是什么？

无论从何种意义上说，“以房养老”都不需要什么试点，过去，现在的现实生活中都在发生着各种实例，只是以后其社会化实践规模会更大。这次“试点”的，其实是金融业的一项业务，“以房养老”中的一种方式，这就是所谓的“反向贷款”--冠以“以房养老”进行报道多少是一种有意无意的误导。

再者，“反向贷款”的叫法多少也是有意无意的误导。无论正向反向，其实本质都是，也就是抵押贷款--以房产为抵押品的，贷款--而已。对资金出借方来说正常状态下取得还款比获得抵押物（房子或其他）来说更为有利。所以就金融业务本身来说反向贷款没有问题，问题在于条款与监管，只要反向抵押贷款人在贷款条款上不比一般抵押贷款更苛刻，应该说是公平的，只是需要借款人有机会充分知情，不被误导，不被限制在单一选择之内。同时，既然是贷款，就需要政府监管。

进一步，政府可以通过多重手段鼓励出借人提供比市场一般抵押贷款更有利的条款给以养老为目的的“反向贷款”，比如利率，担保，保险以及过户出售变现等等。严格说来，只有这种有别于一般抵押贷款条款的“反向抵押贷款”才合适冠以“以房养老”的字样。否则，“反向”本身与“以房养老”并没有必然的联系--贷款额度多少你决定，而贷不贷，怎么花都是我自己的事。

比起"正向"房贷来说，“反向”房贷在某种意义上来说是更纯粹的抵押贷款，因为"正向"房贷发生时，贷款人只付出了首付，没有贷款帮助是无法实现产权转移的，所以房贷与过户理论上至少必须同时发生。而反向贷款至少目前大多数都清偿完贷款，个人拥有完全产权，从而已经拥有了完全抵押权。和正向抵押贷款相比，“反向”贷款只是具有本金不断上升的特点，目前国内还会把这样条款的一般抵押贷款称为“恶意”贷款，但在国外已经是不那么新的“金融创新“了--甚至正向房贷都会出现这种情况，和养老更是风马牛无相及也。在国内，这还是以创新名义引进的。

再向后发展，会进一步出现未还完房贷的房子拿已还完的部分进行反向房贷，可以想见，风险更大，而条款更苛刻（牵涉到债权清偿次序）。然而出路有限的时候，这样的创新是会出现的。特别是一生也还不完的房贷，出现这种局面几乎是必然的，只是早晚而已。（这种贷款存在的主要目的之一是推动消费）。

所以应当注意，如果说因为没有经验，可以在没有充分监管与其他选择的条件下，拿反向抵押贷款来唯一等价“以房养老”，先尝先试 -- 抱歉，这理解起来相当困难。