主题：【原创】略谈“以房养老”试点-1 -- lxgw

5.老龄化背景下的以房养老

“以房养老”规模的扩大与老龄化过程是分不开的。从时间上讲，老龄化的高峰时期也是以房养老需求的高峰期。现实与未来国中惯常的语境讨论老龄化是与财富相关联的，老有所养与个人财富直接相关。现实中作为名义财富价值最大的单一财产的住房就不可避免的会是话题的中心。然而必须提醒这只是从微观角度来看的，而既然称老龄化，那就是宏观的社会性问题，而宏观问题是不能用微观尺度上“看着很美"的原理或边界不确的个案计算比较来得到根本解决的。影响这一宏观问题的只能是宏观因素，如一是社会财富（认识）的代际结构，二是社会组织形态的历史演进。

中国进入老龄化社会是在市场化长期推进的铺垫下开始的，老龄化高峰时期基本会是在社会高度市场化，商业化后到来的。这个背景决定了一方面社会财富的代际结构是复杂的，带有很大不一致性（宏观上的分散分布），地区差异，人群差异，背景差异，年龄差异都可能带来非常不同的结构状态；另一方面，市场化与商业化已经开始对社会组织结构带来越来越大的冲击，传统承受社会财富非均衡分布的基本要素正在或已经被动摇瓦解，这些都将不断增大社会化服务的需要，但如果没有完整的系统性的服务体系，最终要每个微观个体自行弥补体系遗漏，承担体系缺失的后果，而且在实际中采取“限制”，而不是“控制规范”“自组织”行为的政策思想与策略，那将不断加码长期运行的系统性风险。这是单一的，以“反向抵押贷款”等价“以房养老”这种思路的根本弊病所在。

目力所及，这项业务的另一重风险就是现实中金融业在其中是“服务”老龄化，还是被老龄化“服务”。就眼下听其所言来看，这个风险就已经是实际存在的了。

以房养老对哪些人的意义最大呢？一般说来，是人口分布的峰值附近的人群。在美国，是所谓二战后的生肓高峰期的baby boomers；在中国目前的人口分布中，这意味着70年代生育高峰期出生的人口。

4.“以房养老”是不是只有提到的这些办法呢？答案显然是否定的。

以房养老不仅仅是反向抵押贷款，也不仅仅是售房投资以及此前提及的卖方提供贷款或售后返租。在实践中肯定还会出现许多符合实际需要的创造和创新。最简单的例子，比如将以上方法或者结合，或者过渡或者转换等等。这里希望强调的是没有一种具体而一成不变的方式可以说包治百病，是“以房养老”的唯一等价物。比如在未来房价下行过程中“反向抵押贷款”就面临内禀性的问题难以解决，这已经不是理论前景，而是摆在眼前的现实状态；而以上提到的另两种方式对此或者是不敏感，或者反而对市场有积极的促进作用。适应现实与未来具体情况的具体方法也许还不是我们今天能设计想象的，而它们即便没有政府的介入，也会自然的出现和发展。

那么现在是不是以房养老就无事可做呢？恰恰相反，在历史上最大规模的养老需求到来之前的现在，正是政府相关部门在政策，法律法规，监管体系和服务体系配套工作最为关键的时刻。“以房养老”的关键不是某一种具体方式方法的冠以‘市场化改革’头衔行商业性推广之实，更不是本末倒置，把名义上，理论上的的“金融服务业”变成现实中的“服务金融业”，而是政策环境，法律环境，乃至经济环境，社会环境的综合性一体化的准备工作。没有这些准备，没有稳定可靠的环境，任何具体方式都会在具体环境中遭遇无法解决的问题，结果制造的问题比解决的更多。所谓公欲善其事，必先利其器，正是谓此。如果说“试点”，那么应该试点几种这样的成套服务的系统性方案，而不是某种贷款方式，那是金融业自己的功课；就像不能指望单单靠金融业开办一项反向抵押贷款就可以解决真正需要“试点”的配套服务一样。没有基础性建设，现实会发展成什么样，大家心里都清楚。到时候老百姓被悬在半空中时抱怨“坑人”，金融业有本事来管这样的社会问题吗？

从另一个角度讲，利其器也好，环境建设也好，都意味着不止一个的新产业，新业务的培育产生，并可以相互链接成闭环。这对就业，对社会发展都意味着积极，稳定，向上。

土地使用权最多70年,等到需要用来养老的时候,大概土地使用权也快到期了,用什么养老?

这和国外私有土地多数永久业权不同

以一套目前市值三百万左右的房产来筹划：

如果抵押贷款考虑到房市的价格风险，估计保险公司能给估三分之一也就好了，以一百万的终值，返还年金，当然还不是无限期，按二十年计，一年能拿到二万左右了不起了，当然这些都是毛估估，没有精确计算，只是以俺对保险行业的粗浅了解，不可能更大方了。

而如果把房子卖掉，兑现这三百万的收益，然后做安全的理财，譬如买国债或者干脆就存银行定期存款，目前三年期银行存款利率也在4%以上，五年更高，少数银行超过5%，三百万一年的利息收益就在十二——十五万。有了这每年十几万的利息收入，无论是去租房住或者是去养老院，都不成问题。

俺觉得这才是以房养老的正途。

3. 以房养老的第三种可能方案：售后返租

用卖方贷款的方法实现以房养老在住房唯一，而每月房贷归还款项不足以支持老人寻求其他非居家养老方法时会难以实观。这时我们需要再寻找一种方案来解决这一问题。售后返租就是一种可以解决这一问题的方案。

售后返租的概念最初出现在商业与公共地产领域。将自有商业或公共建筑出售的同时合并签署向购买方租赁该建筑的合同，自身由产权所有人变为承租方的房产转让方式称为售后返租。这种方案让原房产所有人收入售房款，大幅增加流动现金的同时，并不需要迁移（办公）居住场所，基本上可以说一切照旧。在商业地产领域，这还给原持有人带来税收，经营上的一些相应变化，有时正是这些机构所需要的。

对于受让房产的购买方来说，以地产投资和管理为目的是接受这种交易方式的基本原因。就购买意图来说，购方并不考虑自行使用和迁入，而是寻求投资回报。由于交易往往带有长期的返租合同，所以对购方的投资回报来说也是很有吸引力的。 而且在已经相对成熟的地区，这种带有地段优势的地产往往是很难遇到的，这也给购方一定的促动力。

如果类似条件在居住用房市场可以实现，那么这种方案完全可能在以房养老中发挥作用。一是长期稳定投资价值的前景，二是合理稳定的心理予期，即合理的租售比，第三也是最重要的经济环境的稳定（主要指经济政策和发展方式的合理稳定，而不是重商主义的社会环境，后者在一定阶段会造成经济予期的不稳定性从而形成事实上对短期行为的鼓励，破坏交易互信的社会化基础并大幅提高交易成本）。

从制度配套上讲，完善的法律规范和细致的社会化法律服务体系是实现个体化方案所必需的。政府可以将这些社会化服务的推动与就业促进结合在一起，并引导市场的合理予期。

以房养老的 必然以鳏寡孤独无儿无女的老人为主，欺负起来太容易了