主题：【原创】略谈“以房养老”试点-1 -- lxgw

1.是“养老”还是“贷款”？

“以房养老”是今后数十年中国社会与经济领域的一个热点丛生的话题。在反复吹风后，近日终于宣布正式进入“试点”阶段。

首先，以上是媒体报道的口径，但并不准确，以至于在以后的年头里可能会不断有人把这笔帐翻出来，追究已经无法追究的“责任”--这次“试点”的究竟是什么？

无论从何种意义上说，“以房养老”都不需要什么试点，过去，现在的现实生活中都在发生着各种实例，只是以后其社会化实践规模会更大。这次“试点”的，其实是金融业的一项业务，“以房养老”中的一种方式，这就是所谓的“反向贷款”--冠以“以房养老”进行报道多少是一种有意无意的误导。

再者，“反向贷款”的叫法多少也是有意无意的误导。无论正向反向，其实本质都是，也就是抵押贷款--以房产为抵押品的，贷款--而已。对资金出借方来说正常状态下取得还款比获得抵押物（房子或其他）来说更为有利。所以就金融业务本身来说反向贷款没有问题，问题在于条款与监管，只要反向抵押贷款人在贷款条款上不比一般抵押贷款更苛刻，应该说是公平的，只是需要借款人有机会充分知情，不被误导，不被限制在单一选择之内。同时，既然是贷款，就需要政府监管。

进一步，政府可以通过多重手段鼓励出借人提供比市场一般抵押贷款更有利的条款给以养老为目的的“反向贷款”，比如利率，担保，保险以及过户出售变现等等。严格说来，只有这种有别于一般抵押贷款条款的“反向抵押贷款”才合适冠以“以房养老”的字样。否则，“反向”本身与“以房养老”并没有必然的联系--贷款额度多少你决定，而贷不贷，怎么花都是我自己的事。

比起"正向"房贷来说，“反向”房贷在某种意义上来说是更纯粹的抵押贷款，因为"正向"房贷发生时，贷款人只付出了首付，没有贷款帮助是无法实现产权转移的，所以房贷与过户理论上至少必须同时发生。而反向贷款至少目前大多数都清偿完贷款，个人拥有完全产权，从而已经拥有了完全抵押权。和正向抵押贷款相比，“反向”贷款只是具有本金不断上升的特点，目前国内还会把这样条款的一般抵押贷款称为“恶意”贷款，但在国外已经是不那么新的“金融创新“了--甚至正向房贷都会出现这种情况，和养老更是风马牛无相及也。在国内，这还是以创新名义引进的。

再向后发展，会进一步出现未还完房贷的房子拿已还完的部分进行反向房贷，可以想见，风险更大，而条款更苛刻（牵涉到债权清偿次序）。然而出路有限的时候，这样的创新是会出现的。特别是一生也还不完的房贷，出现这种局面几乎是必然的，只是早晚而已。（这种贷款存在的主要目的之一是推动消费）。

所以应当注意，如果说因为没有经验，可以在没有充分监管与其他选择的条件下，拿反向抵押贷款来唯一等价“以房养老”，先尝先试 -- 抱歉，这理解起来相当困难。

2. “以房养老”的社会化途径举例：卖方贷款

如前文所述，以房养老与反向抵押贷款并不能划等号，除了反向抵押贷款，以及最简单而常见的个人出售，甚至个人出租之外，还有其他的社会化途径可以创造出来。比如，另外一种可以通过配套制度改革进行推动的可能途径，就是卖方贷款。

一般购房流程是由购房者向第三方（银行或其他金融机构）申请贷款，出售方属于旁观者，与此过程完全无关。而卖方贷款方式中出售方也是贷款提供方，买卖双方存购房合同中包含有卖方向买方提供贷款的贷款合同。买方向卖方提出报价与贷款申请，卖方通过社会化的公开金融服务了解买方的购买力，信用等信息以决定是否接受报价，是否提供卖方贷款，以及贷款合同的详细条款：首付，年限，利率等等等等。双方合同成立后，以与正常房贷相同的程序办理首付，抵押，过户登记等手续。此后卖方在一定的社会化配套服务下可以选择相应的金融与法律服务机构处理还贷收取，违约处理等问题。这一方式的好处是买卖双方具有长期的共同利益，从而有利于市场的长期稳定。在这一交易过程中任向一方所获取的非理性投机性利益都会得到再平衡，特别是在解决当前中国房产市场中突出问题上具有现实意义；而在市场下行环境中，这一方法更具有促进市场稳定交易量，保持正常交易秩序的重要作用。

在此交易过程中，买方与其他通常交易没有差异，但显然拥有更大的议价能力与成交保障。卖方收到首付，与房屋质押，而不是通常的所有房款，并在今后按时收到房贷月付，同时释放相应质权。但相对与银行为对手的反向抵押贷款来说，卖方此处更主动，交易风险更容易控制--如果制度配套完善的话。

这一方案对制度配套改革的要求很高。首先是监管，这一方案本质是分散化的精细化的社会信用交易，对制度完备性，稳定性和适应性要求很高，牵涉的社会化服务众多，都需要严格严肃而细致的监管。其次社会化服务需求巨大，中介，评估，金融，法律等等，都不可或缺。如果普遍推开，考虑到今后养老需求的量，可以想见会有相应集成整个流程的多专业综合服务机构出现。

这一方案的缺点就是对于以唯一住房养老，而月付不足以支付其他养老方式的风常支出时，就还是有实施上的困难。对于这一情况，还须想出别的办法来。

以房养老的 必然以鳏寡孤独无儿无女的老人为主，欺负起来太容易了

如果没有子女照顾，哪怕有钱，被人骗光也是分分钟的事情，靠钱来养老，前提是你自己脑筋还好使，能约束住人，能看得住钱。

3. 以房养老的第三种可能方案：售后返租

用卖方贷款的方法实现以房养老在住房唯一，而每月房贷归还款项不足以支持老人寻求其他非居家养老方法时会难以实观。这时我们需要再寻找一种方案来解决这一问题。售后返租就是一种可以解决这一问题的方案。

售后返租的概念最初出现在商业与公共地产领域。将自有商业或公共建筑出售的同时合并签署向购买方租赁该建筑的合同，自身由产权所有人变为承租方的房产转让方式称为售后返租。这种方案让原房产所有人收入售房款，大幅增加流动现金的同时，并不需要迁移（办公）居住场所，基本上可以说一切照旧。在商业地产领域，这还给原持有人带来税收，经营上的一些相应变化，有时正是这些机构所需要的。

对于受让房产的购买方来说，以地产投资和管理为目的是接受这种交易方式的基本原因。就购买意图来说，购方并不考虑自行使用和迁入，而是寻求投资回报。由于交易往往带有长期的返租合同，所以对购方的投资回报来说也是很有吸引力的。 而且在已经相对成熟的地区，这种带有地段优势的地产往往是很难遇到的，这也给购方一定的促动力。

如果类似条件在居住用房市场可以实现，那么这种方案完全可能在以房养老中发挥作用。一是长期稳定投资价值的前景，二是合理稳定的心理予期，即合理的租售比，第三也是最重要的经济环境的稳定（主要指经济政策和发展方式的合理稳定，而不是重商主义的社会环境，后者在一定阶段会造成经济予期的不稳定性从而形成事实上对短期行为的鼓励，破坏交易互信的社会化基础并大幅提高交易成本）。

从制度配套上讲，完善的法律规范和细致的社会化法律服务体系是实现个体化方案所必需的。政府可以将这些社会化服务的推动与就业促进结合在一起，并引导市场的合理予期。

以一套目前市值三百万左右的房产来筹划：

如果抵押贷款考虑到房市的价格风险，估计保险公司能给估三分之一也就好了，以一百万的终值，返还年金，当然还不是无限期，按二十年计，一年能拿到二万左右了不起了，当然这些都是毛估估，没有精确计算，只是以俺对保险行业的粗浅了解，不可能更大方了。

而如果把房子卖掉，兑现这三百万的收益，然后做安全的理财，譬如买国债或者干脆就存银行定期存款，目前三年期银行存款利率也在4%以上，五年更高，少数银行超过5%，三百万一年的利息收益就在十二——十五万。有了这每年十几万的利息收入，无论是去租房住或者是去养老院，都不成问题。

俺觉得这才是以房养老的正途。

崔元综

崔元综，则天朝为宰相。令史奚三儿云：“公从今六十日内，当流南海。六年三度合死，然竟不死。从此后发初，更作官职。后还于旧处坐，寿将百岁。终以馁死。”经六十日，果得罪，流于南海之南。经数年，血痢百日，至困而不死。会赦得归，乘船渡海，遇浪漂没，同船人并死。崔公独抱一板，随波上下。漂泊至一海渚，入丛苇中。板上一长钉，刺脊上，深入数寸，其钉板压之。在泥水中，昼夜忍痛呻吟而已。忽遇一船人来此渚中，闻其呻吟，哀而救之，扶引上船，与踏血拔钉，良久乃活。问其姓名，云是旧宰相。众人哀之，济以粮食，随路求乞。于船上卧，见一官人著碧，是其宰相时令史。唤与语，又济以粮食，得至京师。六年之后，收录乃还。选曾以旧相奏上，则天令超资与官。及过谢之日，引于殿庭对。崔公著碧，则天见而识之。问得何官，县以状对。乃诏吏部，令与赤尉。及引谢之日，又赦与御史。自御史得郎官，思迁至中书侍郎。九十九矣，子侄并死，唯独一身，病卧在床。顾令奴婢取饭粥，奴婢欺之，皆笑而不动。崔公既不能责罚，奴婢皆不受处分，乃感愤不食，数日而死矣。（出《定命录》）

老头当过宰相，受过流放，活到99岁小辈都死光了，自家奴婢都敢欺负他，最后绝食死了..

土地使用权最多70年,等到需要用来养老的时候,大概土地使用权也快到期了,用什么养老?

这和国外私有土地多数永久业权不同

4.“以房养老”是不是只有提到的这些办法呢？答案显然是否定的。

以房养老不仅仅是反向抵押贷款，也不仅仅是售房投资以及此前提及的卖方提供贷款或售后返租。在实践中肯定还会出现许多符合实际需要的创造和创新。最简单的例子，比如将以上方法或者结合，或者过渡或者转换等等。这里希望强调的是没有一种具体而一成不变的方式可以说包治百病，是“以房养老”的唯一等价物。比如在未来房价下行过程中“反向抵押贷款”就面临内禀性的问题难以解决，这已经不是理论前景，而是摆在眼前的现实状态；而以上提到的另两种方式对此或者是不敏感，或者反而对市场有积极的促进作用。适应现实与未来具体情况的具体方法也许还不是我们今天能设计想象的，而它们即便没有政府的介入，也会自然的出现和发展。

那么现在是不是以房养老就无事可做呢？恰恰相反，在历史上最大规模的养老需求到来之前的现在，正是政府相关部门在政策，法律法规，监管体系和服务体系配套工作最为关键的时刻。“以房养老”的关键不是某一种具体方式方法的冠以‘市场化改革’头衔行商业性推广之实，更不是本末倒置，把名义上，理论上的的“金融服务业”变成现实中的“服务金融业”，而是政策环境，法律环境，乃至经济环境，社会环境的综合性一体化的准备工作。没有这些准备，没有稳定可靠的环境，任何具体方式都会在具体环境中遭遇无法解决的问题，结果制造的问题比解决的更多。所谓公欲善其事，必先利其器，正是谓此。如果说“试点”，那么应该试点几种这样的成套服务的系统性方案，而不是某种贷款方式，那是金融业自己的功课；就像不能指望单单靠金融业开办一项反向抵押贷款就可以解决真正需要“试点”的配套服务一样。没有基础性建设，现实会发展成什么样，大家心里都清楚。到时候老百姓被悬在半空中时抱怨“坑人”，金融业有本事来管这样的社会问题吗？

从另一个角度讲，利其器也好，环境建设也好，都意味着不止一个的新产业，新业务的培育产生，并可以相互链接成闭环。这对就业，对社会发展都意味着积极，稳定，向上。

5.老龄化背景下的以房养老

“以房养老”规模的扩大与老龄化过程是分不开的。从时间上讲，老龄化的高峰时期也是以房养老需求的高峰期。现实与未来国中惯常的语境讨论老龄化是与财富相关联的，老有所养与个人财富直接相关。现实中作为名义财富价值最大的单一财产的住房就不可避免的会是话题的中心。然而必须提醒这只是从微观角度来看的，而既然称老龄化，那就是宏观的社会性问题，而宏观问题是不能用微观尺度上“看着很美"的原理或边界不确的个案计算比较来得到根本解决的。影响这一宏观问题的只能是宏观因素，如一是社会财富（认识）的代际结构，二是社会组织形态的历史演进。

中国进入老龄化社会是在市场化长期推进的铺垫下开始的，老龄化高峰时期基本会是在社会高度市场化，商业化后到来的。这个背景决定了一方面社会财富的代际结构是复杂的，带有很大不一致性（宏观上的分散分布），地区差异，人群差异，背景差异，年龄差异都可能带来非常不同的结构状态；另一方面，市场化与商业化已经开始对社会组织结构带来越来越大的冲击，传统承受社会财富非均衡分布的基本要素正在或已经被动摇瓦解，这些都将不断增大社会化服务的需要，但如果没有完整的系统性的服务体系，最终要每个微观个体自行弥补体系遗漏，承担体系缺失的后果，而且在实际中采取“限制”，而不是“控制规范”“自组织”行为的政策思想与策略，那将不断加码长期运行的系统性风险。这是单一的，以“反向抵押贷款”等价“以房养老”这种思路的根本弊病所在。

目力所及，这项业务的另一重风险就是现实中金融业在其中是“服务”老龄化，还是被老龄化“服务”。就眼下听其所言来看，这个风险就已经是实际存在的了。

以房养老对哪些人的意义最大呢？一般说来，是人口分布的峰值附近的人群。在美国，是所谓二战后的生肓高峰期的baby boomers；在中国目前的人口分布中，这意味着70年代生育高峰期出生的人口。

“永久业权”与“使用权”真的有任何不同吗？

兄台准备把这块“土地”“搬”到哪儿去？

再具体到这个问题上，抵押使用权与抵押产权在长期社会动力学环境下有什么不同吗？ well， 名字不同，这个可以给你。

土地的“权利”在任何政治经济环境下都是整体社会结构的一部分，拿一个零碎的部分做比较，自以为得意，这个思想方法和“产权”“使用权”这个说法一样长久了，但从来就是瞎扯。

给你“永久业权”，不收你的物业税，这样的政权你见过么? 有这样的土地卖给你，无论价格，你准备拥有多久？

使用权与产权从来不是中国土地以至地产问题的关键。如果真要关心关键性问题，你去关心一下前面那个“70年”的所从来。

担心“70年”，没有买房子的人大概都在找后悔药；看了你的‘lease hold’，担心“70年”影响养老前景的，大概都会赶快去加入“以房养老”---呵呵，兄台之意，莫非在此？！

一层浆糊上刷另一层浆糊，当年“裱糊匠理论”在发展呐。

而今天的老人，担心‘子女’的概率大概是会超过'临时工'的。

不信吗？

留给两代以后的历史学者去统计吧

上盖物业依付土地(或者土地使用权) 而存在.

如果不是拥有永久业权,那么在土地使用权完结的时候,上盖物业所有人只有两个选择:

1,和土地拥有人谈判,开始一个新的租赁合同(当然不是免费试用,租金按照当时市场价格)

2,退出土地使用,上盖物业或拆除,恢复原貌,或交还土地拥有人(依照土地使用合同约定).

一句话lease hold 只有有限时间土地使用权,到期交还.

"毛"依付"皮"存在,说句不好听的话:国内的房地产多数都是一把"毛",70 年后就"毛"也不剩,靠他养老不靠谱!