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强化预期，谈房地产

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【 原创:none空空　 2004-08-08 22:54　 多彩总汇　　 浏览/回复：3053/61】

　　none空空以前曾经转贴过一段描述“委內瑞拉國民不分男女，人人崇尚外在美，算是全球最虛榮的國家”的报道。在这样一个“80％以上人口生活赤貧”的经济体，却“一般的委內瑞拉家庭，有五分之一消費是花在購買個人保養和美容產品”。崇尚勤俭内敛的中国人，是不是会感觉到无法想象？ ：）

　　none空空认为，当代国家之间的生活是“多态”的，即使处在相同人均GDP（美圆值或购买力平价值），不同国家国民的生活，在各方面的开销分配是很不同的。委內瑞拉把1/5的收入去美容了，衣食行再花些，恐怕大部分人是不买也买不起正规房子的。香港可能则家庭收入的一半以上是在供楼，当然也有不少人供到负资产的，虽然香港的房子很小。美国人，大部分不会为房子发愁的，房子只是单人6年或双人3年的收入，而且是香港人无法想象的独体建筑。日本的人均GDP，与美国的差异不大，但是房子的压力，岂止一个数量级？

　　但是，香港房地产是不是就应该这么贵呢？至少我看到张五常的观点，香港的土地还远没有开发完，只是政府控制每年供给，人为造成的供应不足。（根据张的分析，政策起源是因为当年港英是租借来的地，不能永久处置，所以才有70年土地使用权的政策，初步政策形成后，又形成大地产阶级，该阶级的利益当然要求紧的土地政策，好打消经济周期，把房地产形成无周期的永远上升的行业）。那么就是说，其实，香港的地产，如果学习美国的开放式政策，至少会比现在低一半以上。现在的现实则是，经过长期的上涨周期，港民已经从内心里“认同”了房地产是贵重产业，应该“价值”XX年工薪。小而贵的房子，已经融入生活方式中。他们会毫无怨言地每月拨款超过50%的收入购房。在这方面，他们已经无提高生活质量的要求。

　　说了半天，none空空想说什么呢？我想说的就是，消费模式并非固定或普适的，同样到了人均GDP 2000美圆，也许有的经济体人民认可花50%到房子，有的经济体人民只认可20%到房子，也许他们要挪出那30%来去美容或美食呢。关键在那里呢？就在经济从1000美圆发展的2000美圆的过程中，在这起飞的几年中，不同的消费领域，在激烈地争夺人民的有限的钱包。在这几年中，如果房地产挺住了，坚定地掏走了大多数人的月薪的大部分，那么这个行业就成功了！！！

　　多数人会被长期的涨势打到沉默，无言，默认。。。。。。人民终于承认并强化预期房地产应该值200个月工资。消费模式就建立起来了！ 香港化/日本化的消费分配模式就成功啦！人民的长期（实际）生活水平将远比另外一种应该的可能更低，与同等经济发展水平的国家相比。其实，中国还有一大块，即教育支出，也逐渐建立起高开销的“信念”了。那么中国未来的实际生活水平，可能甚至连表观货币度量的一半都没有。

　　美国化，还是香港化/日本化，就取决于温总的两度任期内！！！

　　如果你预期不会香港化/日本化，你可以暂时不买，等几年价格降低更好些；如果你预期会香港化/日本化，那么现价仍然可入。

　　你会怎样判断和预期？