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主题：【原创】强化预期，谈房地产 -- none空空
家园 【原创】强化预期，谈房地产 强化预期，谈房地产
http://www.mfzq.com.cn/Blog/Diary.aspx?cid=1000&Data=S&Tid=219007
【 原创:none空空 2004-08-08 22:54 多彩总汇 浏览/回复：3053/61】
none空空以前曾经转贴过一段描述“委內瑞拉國民不分男女，人人崇尚外在美，算是全球最虛榮的國家”的报道。在这样一个“80％以上人口生活赤貧”的经济体，却“一般的委內瑞拉家庭，有五分之一消費是花在購買個人保養和美容產品”。崇尚勤俭内敛的中国人，是不是会感觉到无法想象？ ：）
none空空认为，当代国家之间的生活是“多态”的，即使处在相同人均GDP（美圆值或购买力平价值），不同国家国民的生活，在各方面的开销分配是很不同的。委內瑞拉把1/5的收入去美容了，衣食行再花些，恐怕大部分人是不买也买不起正规房子的。香港可能则家庭收入的一半以上是在供楼，当然也有不少人供到负资产的，虽然香港的房子很小。美国人，大部分不会为房子发愁的，房子只是单人6年或双人3年的收入，而且是香港人无法想象的独体建筑。日本的人均GDP，与美国的差异不大，但是房子的压力，岂止一个数量级？
但是，香港房地产是不是就应该这么贵呢？至少我看到张五常的观点，香港的土地还远没有开发完，只是政府控制每年供给，人为造成的供应不足。（根据张的分析，政策起源是因为当年港英是租借来的地，不能永久处置，所以才有70年土地使用权的政策，初步政策形成后，又形成大地产阶级，该阶级的利益当然要求紧的土地政策，好打消经济周期，把房地产形成无周期的永远上升的行业）。那么就是说，其实，香港的地产，如果学习美国的开放式政策，至少会比现在低一半以上。现在的现实则是，经过长期的上涨周期，港民已经从内心里“认同”了房地产是贵重产业，应该“价值”XX年工薪。小而贵的房子，已经融入生活方式中。他们会毫无怨言地每月拨款超过50%的收入购房。在这方面，他们已经无提高生活质量的要求。
说了半天，none空空想说什么呢？我想说的就是，消费模式并非固定或普适的，同样到了人均GDP 2000美圆，也许有的经济体人民认可花50%到房子，有的经济体人民只认可20%到房子，也许他们要挪出那30%来去美容或美食呢。关键在那里呢？就在经济从1000美圆发展的2000美圆的过程中，在这起飞的几年中，不同的消费领域，在激烈地争夺人民的有限的钱包。在这几年中，如果房地产挺住了，坚定地掏走了大多数人的月薪的大部分，那么这个行业就成功了！！！
多数人会被长期的涨势打到沉默，无言，默认。。。。。。人民终于承认并强化预期房地产应该值200个月工资。消费模式就建立起来了！ 香港化/日本化的消费分配模式就成功啦！人民的长期（实际）生活水平将远比另外一种应该的可能更低，与同等经济发展水平的国家相比。其实，中国还有一大块，即教育支出，也逐渐建立起高开销的“信念”了。那么中国未来的实际生活水平，可能甚至连表观货币度量的一半都没有。
美国化，还是香港化/日本化，就取决于温总的两度任期内！！！
如果你预期不会香港化/日本化，你可以暂时不买，等几年价格降低更好些；如果你预期会香港化/日本化，那么现价仍然可入。
你会怎样判断和预期？
家园 现实不会香港化/日本化? 日本高房价是由于两点决定的，“终身雇佣制”和日本拥有一批世界知名的制造商（比如汽车产业的两田，电器产业的索尼松下等等）。终身雇佣制使普通日本人在二三十岁买房时不必考虑四五十岁时是否会失业等风险，只要贷款买房时负担的了，以后肯定没问题。日本拥有一批世界知名的制造商，这些企业许多在各自的领域占据高端（参看冰冷雨天介绍的日本企业拥有的“蝎子尾巴”）。而这些“蝎子尾巴”使日本即使成本很高时（由于房价使人力成本和办公成本很高）依然在许多方面拥有竞争力。
同理，目前韩国不合理的房价就是由现代、三星、LG等企业撑着呢。而我国呢，在中国企业里（除了中石油，中移动等少数垄断企业外）的员工有几个有不怕失业的把握，有多少不是在吃青春饭的，特别是目前薪水水平比较高的IT业人士（买房的主力军）等。在我国有哪些企业能达到日本丰田索尼佳能这样的水平。现在在国内，最吸引人才的地方除了政府机关（作公务员）和中石油，中移动等少数垄断企业外，就属外资企业了，它们在中国设厂，主要是中国的综合成本较低，一旦由于中国的综合成本由于房价高企（导致人力成本过高）不断提高，以至丧失竞争力。它们还会留在中国，与中国人民“风雨同舟”？
香港的房价主要是在大陆改革开放以后开始的，它作为中国与外国经济交往的重要中转站，紧挨着5个大陆的经济特区。97年东南亚经济危机时，香港刚回归大陆。当时中央可是全力支持香港的，否则香港经济立马完蛋。如果没有大陆表叔支持，香港不过是又一个泰国或马来西亚。即使如此，香港房价还是下跌了N年，让B哥（钟镇涛）等成负翁，甚至破产。我们呢，当我们由于房价高企以至于在世界市场丧失竞争力时，谁会帮助我们。老美还是欧盟会愿意给我们当“表叔?
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家园 香港化是必然 问题是香港房价降下来了么， 还是工薪阶层几乎大半辈子才能买间小房。
家园 我始终认供求关系才是决定价格的根本因素, 中国和日本在人多地少的问题上基本是一样的.
家园 谁可以简单介绍一下美国的土地税制度，看看70年下来，负担如何 亟盼赐教
家园 美国不同洲，不同地点相差很大 应该没有一个统一的数字。好学区，好的住宅区就要贵很多。当然和居住面积也有关。一般老百姓，估计一年下来的property tax从几百到几千美元不等。
家园 谢谢，请说具体一点，比如，用某个说得过去的城市举个例子 这个几百到几千，是平均每个美国人的负担，还是平均每户的负担？
家园 吱一声 芝加哥郊区(不在芝加哥市的范围),地税从1.x%到2.x%浮动，负担起来问题不大。我家地税一年不到$4000,有朋友买了六十万八十万的房子，地税也就1万多两万多。绝对数大，相对百分比低。一般来说新区新房子税率高。
新泽西朋友不少，他们那边税要高的多,似乎是全国最高的一个州。
听网友说德州房子很便宜,地税比较高，2.x%到3.x%，但是房价低，那边老中大都住着大新房子，雇老墨收拾院子打扫卫生....
加州和德州倒个，房价很高，湾区啊，洛山矶啊，圣地亚哥啊，但是地税有法律控制着，一是低，二是不能疯涨。
关键词(Tags): #地税，- 复 吱一声
家园 哇，要2%的地税，50年就又是一个房价啊！谢谢，花 不过这2%指得是房子的购买价格吗？我理解的对吗？
那么过几十年之后由于通货膨胀的关系，岂不是税金就变得微不足道？
另外，就是您提到您朋友六十万八十万的房子，大概是个什么概念，能不能描述一下？
这笔钱买house能买什么样的，如果是公寓房呢？
家园 80万的房子在全国大部分地方可以买很好的房子了 以新泽西为例， 这里算全美房价比较高的地方了， 收入水平也比较高， 工作机会多。
80万以现在的市价大概能买到single family house（国内所谓的独体别墅）， 两层楼， 350-400平米， 5个卧室带较大的车库。 附带的前后草坪应该在400-1000平米之间。 至于房间后的泳池 小球场什么的就看自己爱好了。 地下室不算面积， 得到许可可以自己扩建地下室。
在德州， 相似的房子大概只要50万左右， 所以德州确实是好地方（因为就业和工资水平也不低）。
在中西部农村州， 相似的房子只要30-40万， 但是就业和工资要差不少。
在加州的湾区， 大洛杉矶地区， 大纽约地区， 这样的房子大概要1.2-1.5M。
硅谷核心地带和纽约长岛还要贵不少。 曼哈顿我就不提了。
所以美国人民在住这方面确实是很幸福的。 我认识的人里夫妇都工作的， 基本在35岁之前， 也就是工作7-8年或更早， 就拥有了这样的“大宅子”（我们这里的叫法）。一般两个小孩， 加上双方父母轮流过来， 都是很宽裕的。 妻子不工作或者工资较低的， 一般四十岁之前也解决了住房问题。
家园 税是和房价一起涨的 多数情况下两三年就会长一次。当然，房价跌了地税也会掉。
家园 美国房价就那么便宜么？ 我看报道以及来自朋友的信息都说房贷是个很重的负担，不是一直都说美国老太太是快进天堂才真正付清房款嘛？