主题：【周末股市观察】股市与房地产都不是泡沫，但好坏不同 -- 陈经

国庆长假后的股市，我的预测仍然有效，平台发展继续成立。由于沪指失真，本周银行股一拉，显得上涨过急。如果看深指与沪深300，股指上台阶再造平台的态势更为明显。周五有个大跌，盘中拉回，也属正常。牛市里总是会有很多获利盘，时不时出逃共振造成大跌，但一跌就有盯着的资金冲入，越早拉回，大盘越强。但也有新的趋势，就是散户与私募向公募基金投降了。其实已经一个多月没有新基与拆分，基金开户也明显减少，很多老基怕规模太大也关闭申购许出不许进，基金得到的资金比前些日子少了。散户股票开户数相对较多，垃圾股却仍然是大跌，说明部分散户与私募从垃圾股中退出转而投向基金股，所以它们仍然大涨。这是个好事，烂股就该跌光，我十分同意这些烂股是泡沫，这种股国家不用去做庄。长远有希望的大股，肯定不是泡沫，因为跌不下去的东西不是泡沫。国家可以有意把大股的市盈率做得比境外市场高，做成了就是大好事。

现在的问题还是涨得太快。因为基金对国家级大股充满信心，这些股上涨动力十分强劲。等回归的大股进入指数，更不容易跌，多半会拉动股指上涨。照这个态势，今年7000点非常可能。股市现在不算复杂了，不用说太多，我还是接着说房地产。

从房地产政策组合与民众心态来看，中国可以说是一个“炒房天堂”。只要有钱，一个人可以随便买房，包下一层楼都可以，银行还长时间随便给贷款。银行认为，房贷是最优质资产，房地产价值长远有保证，即使人交不上贷款了，收房拍卖也不会亏本。地方政府也愿意推高房价，高价卖地，房产交易活跃收税费也能挣不少。还有各种与房产挂勾的政策，户口与房子有关，小孩上学的“学位”也有关。民众认为，有房才安心，没房结婚受不了，小孩生在租的房子里受不了，没房怕人看不起。男青年买房找老婆，女青年也买房，不靠男人婚后吵架有底气。民众地域心态还极为明显，认为在大城市有房档次更高。

地产商会惊讶钱怎么这么好挣，低成本的房子既然可以卖得这样贵还被疯抢，自然不会客气。再上市圈钱，财富榜上一堆靠房地产发的。炒房的可以轻易在一个地区弄出不小声势，声称既然国家让买，那就炒它个风生水起。凭运气提前抢到了房子的人，会庆幸或骄傲自己的眼光，他们有时也去挂牌卖房，比炒家挂得高卖不掉拉倒，挂低了没跟上炒家的步伐，买家来问就胡乱加价。这样的一个市场，这样的一些人，房地产市场充满了戏剧性的混乱与喧嚣。

看到这种混乱，人们的直觉是“泡沫”，声称泡沫会破房价会崩溃的人绝不在少数。但到今年6月末，全国通共就2.6万亿房贷，年息算8%，20年全还完要还4万亿，一年2000亿，一个月算200亿。众多买房人一个月付200亿房贷真的不是啥负担，一千万个家庭每月平圴付2000，能逼死人？我认为人们可能习惯性地低估了中国老百姓和富人的购买力。中国的房贷违约率确实就是很低。

这个数据实在是很令人震惊，说得吓死人的房地产问题，原来通共才2.6万亿房贷。我不肯定这个数据的准确性，但应该差距不大。说实话我开始都很怀疑是不是央行隐瞒数据，但仔细查了一阵，确实就是这个数。相比之下，2006年底，美国光次级住房贷款余额就有1.3万亿美元。照我上周估算的，全国房地产总值在30万亿以上，才这么点房贷，是不是不对劲？其实很容易解释，这30万亿原来买下成本可能就6万亿，涨它个五倍就出来了，房贷总额却不会相应增长。也就是说，全国买房的人大部分还是在低成本时期搞定的，只不过涨了很多倍以后，问题来了。

深圳在市场上出售的一手二手房说是只有3万套，一套算它200万，总值600亿。一套房首付100万，贷100万，很容易在深圳找到3万个家庭有这个支付能力，所以，购买力没有问题。当然，值不值是另一回事。但只要随便一炒，价格就上去了，号称关内新房没有二万以下的了。这就和股市里的小盘股一样，把各种人能够接受的房价统计一下，是一个正态分布（或者其它分布），价高者得之，小盘股的价格就倾向高价区。盘子越小，价格越偏离大多数人的预期，所以深圳原来只是一般人在叫买不起房，到后来连收入不差的也觉得买不起了。

但其实深圳群众手里有很多低价买的二手房，这些房子相当于股市里低成本的非流通股。群众们一般自己要住，即使想卖，也不肯“便宜”出手，都是跟着市场报价来的，一句话，“不专业”。其实如果群众一齐觉得房子不该值这个钱，全想兑现，能扔出5000万平米以上，均价一万，也要5000亿，谁也托不起，立刻崩盘。

这就是今年全国涨得最猛的深圳房地产市场的真相。2006年以前，深圳的房子炒不起来，因为政府提供了一定数量的经济适用房，价格很低。市民们看到这个就觉得自己的房子再了不起，也不该值太多钱，也有不少人在反高房价。后来深圳没地变小盘股了，炒家们觉得经济适用房不是问题了，大胆出手，市民心理被炒家说服，觉得深圳房子就该这么贵，房子更值钱了心里也愿意。叮光一阵乱涨，过程中发生财富交换，很快只有少数富人买得起房了，于是失去投机价值，成交大幅减少。

你要说它泡沫，它却不会破。手里有房的套现不了，可付得出月供，再出租弄点钱回来，比存银行还是值。跌的只是一些放卫星胡乱定价的豪宅，既然炒得起豪宅的，也不会被套死，跌再多一般人还是买不起，市场意义不大。没有次级债，房价要跌也有限。老百姓手里不少浮盈巨大的房产，可并不急着套现。能高价卖当然好，卖不出去也这么过日子，主动大幅降价套现的并不多。只苦了一些想买房的年青人，苦苦等房价降，等不下去还是只好变房奴。一些年青人干脆就没指望买房，生活压力大，对社会绝望。

其实全国也就是和深圳差不多，有卖点的城市房产价格就算暂时低，时间一长也会被炒，达到一个大多数人买不起房的状态。房子，将不再是一个便宜的资产。说实话几年前买房实在太容易，有个七八万块就可以在深圳买房了，这也不正常。等人醒过来，这种状态不可能持续。市场上任何时候都有人说房价高，说老百姓买不起，但前些年这种说法实在有些离谱。按照“炒房天堂”论，既然条件这么好，就会被炒成一个高价的状态。这个状态形成了就很难破灭，一个经济迅速发展，民众收入与资产不断上升的国家，房价是不会回落的。它惩罚前些年能买却不买房的人，也无情地惩罚正走入社会的年青人。

政府的错误在于，对于这种高房价状态的恶果没有主动深刻的认识。我不认为高房价是政府有意搞出来的，正如牛市也不是政府设计出来的。但政府事实上没有去阻止这个态势形成，多年来让中国一直是炒房天堂，炒家来炒是自然的。现在事情麻烦了，已经是这个样子了，前些年买房的人赚大了，心安理得并不觉得自己占了便宜，而且这些获益的人绝大多数都不是有意的炒家。他们不扔房子，就和国有股不减持一样，房价维持高位很容易。

除非说是国家经济不好，失业或者收入大降，好多人要卖房过日子或者供不起房了，那房价是会大跌。香港房价98年就是这样大跌的。中国看不到这样的迹象，传说中过不下去的炒家我没见过，我只知道手里拿着很多房急着卖的炒家，但真卖不出也不是撑不下去。这还是炒家，一般民众房贷都付不出的极少。房价显得离谱暂时涨不上去是有的，但要显著跌下来很困难。时间一长，人们也会慢慢习惯高房价，又开始买。

也就是说，目前的房价不是泡沫，跌不下去东西不是泡沫，正如A股。但A股高位发展，是个不错的事，上市公司集资容易，股市对社会幸福感也有相当大贡献。有股的挣了高兴，没股的也不会被老婆骂。这个房价高位运行，就很不好了。坏处一堆，政府高价卖地之类的所谓好处也会让人骂。高房价弄得很多人精神灰暗，买不买房都痛苦，没房老婆要闹。前些年我有一个理论，人家问我该不该买房，会不会涨，要不要等跌，我说别管这个，只要买房是个让老婆孩子高兴的事，就值得做。但现在这个理论已经完蛋了，高价买房会不会高兴很难说，一般人狠下心买个房，多半是生活质量大降。

所以，虽然不是泡沫，但我出于全社会精神状态的考虑，还是希望政府想些办法。当然，受害民众自己也要调整心态，受益的人也不应该沾沾自喜。这是一个全社会的课题，远比股市复杂。