主题：【周末股市观察】股市与房地产都不是泡沫，但好坏不同 -- 陈经

国庆长假后的股市，我的预测仍然有效，平台发展继续成立。由于沪指失真，本周银行股一拉，显得上涨过急。如果看深指与沪深300，股指上台阶再造平台的态势更为明显。周五有个大跌，盘中拉回，也属正常。牛市里总是会有很多获利盘，时不时出逃共振造成大跌，但一跌就有盯着的资金冲入，越早拉回，大盘越强。但也有新的趋势，就是散户与私募向公募基金投降了。其实已经一个多月没有新基与拆分，基金开户也明显减少，很多老基怕规模太大也关闭申购许出不许进，基金得到的资金比前些日子少了。散户股票开户数相对较多，垃圾股却仍然是大跌，说明部分散户与私募从垃圾股中退出转而投向基金股，所以它们仍然大涨。这是个好事，烂股就该跌光，我十分同意这些烂股是泡沫，这种股国家不用去做庄。长远有希望的大股，肯定不是泡沫，因为跌不下去的东西不是泡沫。国家可以有意把大股的市盈率做得比境外市场高，做成了就是大好事。

现在的问题还是涨得太快。因为基金对国家级大股充满信心，这些股上涨动力十分强劲。等回归的大股进入指数，更不容易跌，多半会拉动股指上涨。照这个态势，今年7000点非常可能。股市现在不算复杂了，不用说太多，我还是接着说房地产。

从房地产政策组合与民众心态来看，中国可以说是一个“炒房天堂”。只要有钱，一个人可以随便买房，包下一层楼都可以，银行还长时间随便给贷款。银行认为，房贷是最优质资产，房地产价值长远有保证，即使人交不上贷款了，收房拍卖也不会亏本。地方政府也愿意推高房价，高价卖地，房产交易活跃收税费也能挣不少。还有各种与房产挂勾的政策，户口与房子有关，小孩上学的“学位”也有关。民众认为，有房才安心，没房结婚受不了，小孩生在租的房子里受不了，没房怕人看不起。男青年买房找老婆，女青年也买房，不靠男人婚后吵架有底气。民众地域心态还极为明显，认为在大城市有房档次更高。

地产商会惊讶钱怎么这么好挣，低成本的房子既然可以卖得这样贵还被疯抢，自然不会客气。再上市圈钱，财富榜上一堆靠房地产发的。炒房的可以轻易在一个地区弄出不小声势，声称既然国家让买，那就炒它个风生水起。凭运气提前抢到了房子的人，会庆幸或骄傲自己的眼光，他们有时也去挂牌卖房，比炒家挂得高卖不掉拉倒，挂低了没跟上炒家的步伐，买家来问就胡乱加价。这样的一个市场，这样的一些人，房地产市场充满了戏剧性的混乱与喧嚣。

看到这种混乱，人们的直觉是“泡沫”，声称泡沫会破房价会崩溃的人绝不在少数。但到今年6月末，全国通共就2.6万亿房贷，年息算8%，20年全还完要还4万亿，一年2000亿，一个月算200亿。众多买房人一个月付200亿房贷真的不是啥负担，一千万个家庭每月平圴付2000，能逼死人？我认为人们可能习惯性地低估了中国老百姓和富人的购买力。中国的房贷违约率确实就是很低。

这个数据实在是很令人震惊，说得吓死人的房地产问题，原来通共才2.6万亿房贷。我不肯定这个数据的准确性，但应该差距不大。说实话我开始都很怀疑是不是央行隐瞒数据，但仔细查了一阵，确实就是这个数。相比之下，2006年底，美国光次级住房贷款余额就有1.3万亿美元。照我上周估算的，全国房地产总值在30万亿以上，才这么点房贷，是不是不对劲？其实很容易解释，这30万亿原来买下成本可能就6万亿，涨它个五倍就出来了，房贷总额却不会相应增长。也就是说，全国买房的人大部分还是在低成本时期搞定的，只不过涨了很多倍以后，问题来了。

深圳在市场上出售的一手二手房说是只有3万套，一套算它200万，总值600亿。一套房首付100万，贷100万，很容易在深圳找到3万个家庭有这个支付能力，所以，购买力没有问题。当然，值不值是另一回事。但只要随便一炒，价格就上去了，号称关内新房没有二万以下的了。这就和股市里的小盘股一样，把各种人能够接受的房价统计一下，是一个正态分布（或者其它分布），价高者得之，小盘股的价格就倾向高价区。盘子越小，价格越偏离大多数人的预期，所以深圳原来只是一般人在叫买不起房，到后来连收入不差的也觉得买不起了。

但其实深圳群众手里有很多低价买的二手房，这些房子相当于股市里低成本的非流通股。群众们一般自己要住，即使想卖，也不肯“便宜”出手，都是跟着市场报价来的，一句话，“不专业”。其实如果群众一齐觉得房子不该值这个钱，全想兑现，能扔出5000万平米以上，均价一万，也要5000亿，谁也托不起，立刻崩盘。

这就是今年全国涨得最猛的深圳房地产市场的真相。2006年以前，深圳的房子炒不起来，因为政府提供了一定数量的经济适用房，价格很低。市民们看到这个就觉得自己的房子再了不起，也不该值太多钱，也有不少人在反高房价。后来深圳没地变小盘股了，炒家们觉得经济适用房不是问题了，大胆出手，市民心理被炒家说服，觉得深圳房子就该这么贵，房子更值钱了心里也愿意。叮光一阵乱涨，过程中发生财富交换，很快只有少数富人买得起房了，于是失去投机价值，成交大幅减少。

你要说它泡沫，它却不会破。手里有房的套现不了，可付得出月供，再出租弄点钱回来，比存银行还是值。跌的只是一些放卫星胡乱定价的豪宅，既然炒得起豪宅的，也不会被套死，跌再多一般人还是买不起，市场意义不大。没有次级债，房价要跌也有限。老百姓手里不少浮盈巨大的房产，可并不急着套现。能高价卖当然好，卖不出去也这么过日子，主动大幅降价套现的并不多。只苦了一些想买房的年青人，苦苦等房价降，等不下去还是只好变房奴。一些年青人干脆就没指望买房，生活压力大，对社会绝望。

其实全国也就是和深圳差不多，有卖点的城市房产价格就算暂时低，时间一长也会被炒，达到一个大多数人买不起房的状态。房子，将不再是一个便宜的资产。说实话几年前买房实在太容易，有个七八万块就可以在深圳买房了，这也不正常。等人醒过来，这种状态不可能持续。市场上任何时候都有人说房价高，说老百姓买不起，但前些年这种说法实在有些离谱。按照“炒房天堂”论，既然条件这么好，就会被炒成一个高价的状态。这个状态形成了就很难破灭，一个经济迅速发展，民众收入与资产不断上升的国家，房价是不会回落的。它惩罚前些年能买却不买房的人，也无情地惩罚正走入社会的年青人。

政府的错误在于，对于这种高房价状态的恶果没有主动深刻的认识。我不认为高房价是政府有意搞出来的，正如牛市也不是政府设计出来的。但政府事实上没有去阻止这个态势形成，多年来让中国一直是炒房天堂，炒家来炒是自然的。现在事情麻烦了，已经是这个样子了，前些年买房的人赚大了，心安理得并不觉得自己占了便宜，而且这些获益的人绝大多数都不是有意的炒家。他们不扔房子，就和国有股不减持一样，房价维持高位很容易。

除非说是国家经济不好，失业或者收入大降，好多人要卖房过日子或者供不起房了，那房价是会大跌。香港房价98年就是这样大跌的。中国看不到这样的迹象，传说中过不下去的炒家我没见过，我只知道手里拿着很多房急着卖的炒家，但真卖不出也不是撑不下去。这还是炒家，一般民众房贷都付不出的极少。房价显得离谱暂时涨不上去是有的，但要显著跌下来很困难。时间一长，人们也会慢慢习惯高房价，又开始买。

也就是说，目前的房价不是泡沫，跌不下去东西不是泡沫，正如A股。但A股高位发展，是个不错的事，上市公司集资容易，股市对社会幸福感也有相当大贡献。有股的挣了高兴，没股的也不会被老婆骂。这个房价高位运行，就很不好了。坏处一堆，政府高价卖地之类的所谓好处也会让人骂。高房价弄得很多人精神灰暗，买不买房都痛苦，没房老婆要闹。前些年我有一个理论，人家问我该不该买房，会不会涨，要不要等跌，我说别管这个，只要买房是个让老婆孩子高兴的事，就值得做。但现在这个理论已经完蛋了，高价买房会不会高兴很难说，一般人狠下心买个房，多半是生活质量大降。

所以，虽然不是泡沫，但我出于全社会精神状态的考虑，还是希望政府想些办法。当然，受害民众自己也要调整心态，受益的人也不应该沾沾自喜。这是一个全社会的课题，远比股市复杂。

移民去这些城市的，相对都是较高收入者吧。可能会抬高当地的房价承受力。而其他城市呢？是否一样可以套用这个分析模式？

在房地产大涨的同时，有些人就想到了以租养贷，就是买套房子，付首付，然后出租，用收到的租金付贷款的钱，这样，形成了良性循环后，等于极低成本的获得了几套几十套房产，在房地产持续高温的大背景下，这样做很显然可以获得暴利，而一旦经济不景气，租金无法持续获得，导致资金链断裂，后果就比较惨了，不过这样的人目前都赚得盆满钵满，他们的示范作用，加剧了市场供应的稀缺，也起到了推高房价的作用。

现在不该买房的人都跑到楼市来买房了。

任何市场得供给和需求都不是绝对的。中国现在的房地产供应，包括上海、北京这样的特大城市，如果用来满足新增人口的住房需要，应该都是足够了。

但是如果用这个住房供应量来满足全社会的货币存量，那是无论如何，开发商怎么加班加点，政府怎么经济适用也无法满足的。这就像银行系统一样。平时有人存，有人取，银行系统存在一个自然的平衡；但是如果有一天所有人都跑来挤兑，那是你银行准备多少现金都不够。因为银行系统本来就不是为这种挤兑设计的。

现在中国的房地产市场，就是存在这样一种“挤买”现象。在这样的环境下，原来要存银行的钱，买国债的钱，炒股票的钱，玩古董的钱，做实业的钱，消费购买奢侈品的钱……所有的钱都被房地产的高额升值预期吸引到这个市场中了。在这样被极度扭曲的情况下，去谈什么供给和需求的关系。没有太大的意义。

政府应该引导富人少买一点房子，多买一点古董、奢侈品、其他金融资产等等，来发泄他们过剩的流动性。房地产应该回归消费品属性，只有那些刚刚踏入社会的无房者和住房升级者才参与。

能住上房，尽量买得起房是一个社会职能。只要一征房产税，特别是超标房的房产税。肯定房价至少不会上涨。一套100万的房子，2%的房产税，每年就得交2万。而且从公平的角度来说也是合理的。政府的各种职能比如警察等，就是为了保障，维持社区的安全运转。多占房子的人，就会多消耗这些社会资源，理所应当要付出成本。

有一点，现在在北京，月供已经超过房租的。我现在正在找房子租住，看了几处。我发现去年或今年买的房子许多是月供已经超过房租，有新房的，还有二手房。其中，我在北京北七家（昌平 天通苑以北）附近看的一处房子（房主今年买的的二手房，3室一厅），夫妻两住一间（朝北），租出去两间（朝南的），我算了一下，房主月供（看房时，房主偶然提到他贷款的数目，月供是我自己算的）将近是其中两间朝南房间房租总和的3倍。

据我所知，上海这种情况更严重，我同学在徐汇区租了一套房子（2室1厅的），家电齐全，才每月2100（在北京这种情况根本无法想象）。

其实这很好办，比如物业税，比如取消第二套房贷款，关键还是看中央有没有勇气去戳了高房价这个泡泡

2006年初,一个意外的机会,旁听了一段公事饭局之后的闲谈.主角是某香港红筹上市公司的老板和广东某二线城市主管城建的副市长.背景是该上市公司在该市买一块1000多亩的土地.30万一亩,基本已经谈妥.该副市长抱怨,财政困难,老是没钱用.该老板

认为如果领导能把政府当成一个公司来运做,善于进行"城市运营",何愁没钱可用.鉴于贵地领导对敝公司的大力支持,本人倒是有个主意,可以帮帮你们解决困难.你们就在我的地块旁边公开拍卖一块土地,不用很大100亩左右就可以了,我叫上几个朋友保证把它拍到100万一亩.以后你们就不会没钱用了.我到现在还记得清清楚楚该副市长的表情:一贯以严肃冷精示人的领导,思考了10几秒,面色由白转红,由红转而激动.望着该老板兴奋的不能自已.

2006年4月,该上市公司成功的拿到了1000多亩的地.7月,政府在旁边公开拍卖一块80多亩的住宅用地,多方人士前来争夺,创下了127万一亩的历史天价.(之前该市的平均地价约50万一亩,房价3000不到),中拍者事后对记者发表感想:贵市如此之好的居住环境,能这么便宜拍到这块地,简直是喜出望外云云.然后是政府卖地的步伐突然变慢,甚至开始回收土地(当然是叫清理整顿土地市场).2006年底,能够150万拿到地的开发商都开始欢天喜地.现在听说该市的土地已经到了300万一亩,而楼价涨到了7500,还供不应求....又听说公司里的年轻人个个都在今年买了房子,工资3000,供楼款每月2500左右.不出意外的话,他们和他们的父母将维持这种情况约30年.对了还有,该副市长换届当上了副书记.恭喜他.

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此次送花为【有效送花赞扬，涨乐善、声望】

公司里一个小伙子,叫他AA吧,农村的孩子,04年的本科毕业生.人很聪明,工作也很踏实肯干.半年的试用期一个月就转了正.06年工资长到3000块,06年初开始偷偷炒股.06年7月份要求辞职.很惋惜,请他吃饭.据他本人说,有个相恋了6年的女孩子,想要娶她.要买房子,东拼西凑才5万块,勉强只够交首期.一半工资要供几十年,受不了.百年难遇的大牛市,赚钱要紧.今年7月,在网上和他聊天.说起股市,他说一年来,最高有23万,530之后,还剩下17万.我见他情绪不佳,安慰他:一年时间,赚了340%,股神啊!他苦笑,说现在问题是:他手头的17万买房子还是只够交首期.

不敢肯定他是否在开玩笑的说:如果股市能够长到2万点,而房子不再涨价,他就能实现自己的梦想了.....

祝他成功.

现在政权的基础之一是土地公有，也后来变成国有，后来国家出个政策，40、50、70年的私有（使用权）。想起葡萄的一句话，一切财富来自土地及其滋息，土地对财富的影响是决定性的，特别是在一个经济增长的时代。

在盖一个图章之后，土地事实完成了从公有－国有－私有的权利确认。纯粹的住宅市场影响还不是那么大，在商业地产方面，级差地租对财富的影响开始显示巨大的威力。

从土地公有或者国有的性质来考虑，确实应该限制没个人持有的房产数量。

目前深圳房价有下跌趋势。

既使3万个房子算200万一个，深圳人真要买，也完全能解决。现在深圳是涨不上去了，因

为实在是显得太高，但要跌却也不容易。我认为会象两年前的上海，小跌一点跌不大，时

间一长又开始涨。小跌一点，一般人还是买不起房。租金也会慢慢涨，使房价慢慢显得不

那么吓人，时间一长人也就接受了。

当然我这说的是自然发展，不考虑中央不出重手打低房价的情况。