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主题：中国房价虚高的核心问题 -- iwgl
家园 中国房价虚高的核心问题 今天看了一篇文章，我觉得这篇文章才真正道出了中国房价虚高的根源，其论述和我以前的观点几乎完全一致，只不过因为我不是业内人士，无法像这篇文章的作者那样描述出诸多细节问题。给关心这个问题的河友推荐一下。
看完这篇文章，愈发觉得房价已经成了制约中国经济长远发展的死结，如何解开这个死结，恐怕谁都无能为力。
家园 有点不靠谱 中国房价高，首先要考虑的是土地供给的有限性；其次就是在过去几十年被压抑的住房需求在短时间内被集中释放；最后，是改革开放造就了一批先富者，这部分人对房价不敏感，客观上推高了房价。
中国指望人人住上美国的大house,基本不可能。
家园 怪开发商暴利是没有道理的 开发商暴利才会有越来越多的商人进入这一领域。才会有越来越多的楼盘被造出来。
就以上海而言，住房市场化后造的房子可能比过去30年都多。
现在是买不起房，过去是根本没有房子。
我父母结婚的时候分配了8平方的小房间。一住就是16年。那时候分房，什么级别给什么房子，很清楚。你想买内环，抱歉，工人新村那个年代不算，福利分房时期平头百姓是不可能分到那里的公房的。
至少现在你住的不爽，有一个可以改变命运的机会。过去的话慢慢送礼吧，而且内环的梦是不用做了。
我看房足足看了有1年多。坦白说，现在房价高和房地产调控有很大原因。因为地段好的房子99年后造的楼盘基本用2个手可以数过来。里面卖出来的更少。没得挑怎么会跌？
越要开发商不赚钱，开发商没动力造房，新楼盘更少，上家议价能力更强。将来买房的时候花的代价更大。
经济适用房就和以前福利分房一样。看看很美好，根本吃不到。就算一梯6户，一共50层。够密够高了吧。一栋楼一共才300户啊。猴年马月才能轮到。
家园 其实有些人的心态是寄希望于政府是万能的。 似乎政府只要有意愿，房价就一定能下降；如今的房价疯长一定是政府不作为造成的。
这些年我们这里的电力局领导也很委屈，因为连续好几年都要拉闸限电而被质询。群众骂，为什么不提前规划？答，提前规划还留了很大余量呢，年年调整，谁知道用电量增加得那么快？（十年前，我家月用电总量几十度，如今我单人近两百度。小镇十年前工业总产值二十几个亿，如今一百多个亿）问，为什么不规划得更大一点？答，当时规划得够大了，要投入超太多余量的大容量变电设备就要改造线路，没人愿意增加电费来为未来留线路空间。
房价也是这个理。有这么目前一个供求形势在，房价会跌才怪。
十年前，我家七口人住70平方，如今我单人住100多平方，而且是从小镇搬到县城。要是县城的房价下跌，我想肯定会换更大，更新的房子。这难道不是大城市房价面临的现实么？要是上海房价下滑到我这个工薪族可以承受的地步，我也要到那里买房，无他，大城市的生活，教育比小地方更方便，发展机会更多，为了下一代，我干嘛不买一套当备份？给他一个更高的发展平台，也为自己提供一个改变发展前途的可能。
实话实说而已。我相信会被人炮轰的。
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家园 一桶强力洗涤剂 事实证明kfs在舆论宣传营造氛围方面完全可以和zf媲美
这几招真是招招凌厉、直指要害
说白了这是kfs和zf的博弈，面对kfs这位亲密朋友的亮剑，zf接下来将如何应对，对房价的走势至关重要
只是我们未必能够看到所希望看到的
家园 虽然政府屁股也不干净，但此文基本没谱 我在深圳，目前工作内容与房地产有关系。
该文是天涯论坛上一个著名写手写的。
大家需要关注一个事实：近几年这些开发商卖的楼盘，到底是什么时候拿的地？地价大涨基本是05年之后的事情，而之前，便宜的离谱。05年之前拿的地，折合成楼面价，住宅基本在1000以内，别墅也差不多。就是这些开发商，拿以前的便宜地盖出房子，卖出天价，反过头把脏水泼向别人。（自然，政府的屁股上也不是纯洁无暇的）
更离谱的是，90年代拿的地基本等同白送。当年有很多包工头承包政府工程，结果财政没钱或者不想付，于是用土地抵工程款。这批人多为潮州佬，现在基本都成了中小地产商。（不厚道的讲，这群人即使发财了，仍然是群乡巴佬，缺乏眼光和战略。这几年肯定会被洗掉。）
用数字说话吧。如下是我接触到的一个评估公司的评估报告里的数据。
项目总投资估算表
项目名称 单价(元/㎡)
土地成本 709.56
前期工程费 115.01
建安工程 3,280.71
管理费 116.95
不可预见费 101.87
其他费用 179.71
财务费用 214.39
销售费用 222.54
公用设施专用基金 67.91
合 计 3,340.04
本项目在深圳关外，楼盘档次较高。土地04年取得。预计销售均价8500。这个预计比较保守，预计10年6月开盘销售，而目前周边同档次楼盘销售价为9000-12000左右。
出于融资的目的，建安成本数据有一定程度的夸大。
整个项目周期中，土地成本占销售收入的6.8%，销售税金及附加占5.3%，土地增值税占7.8%，所得税占5.3%，合计25%。在8500的保守售价上，开发商成本利润率为34%。
大家看看吧。
家园 6%？至少乘以2 上贴算的是项目成本利润率，要算项目的回报率，要扣除财务杠杆部分。房地产商先贷款，再卖预售，项目资金大部分都不是自有的。就算一半是自己的，回报率就是项目利润率的2倍。一般项目自有资金更低，先垫30%，贷70%，然后就可以卖预售，抽回垫付资金了。如果自有资金占20%，那就是项目利润率*5=30%!够刺激吧？
家园 外行计算一下 04年拿的地，到09年卖，成本利润率是34%，这么说，平均每年的回报率才6%，似乎不算暴利行业啊！看您的数字，公司盈利税还没算呢！
曾经听一位房地产的老总说，政府才是暴利啊！
家园 作为外行，在这个问题上看来我有很大的认识误区 谢谢你提供的资料，能否解释一下很多地方政府为何要出台措施救房价救开发商呢？