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主题:高房价的合理性:房价由竞价系统的规模决定 -- 陈经

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  • 家园 高房价的合理性:房价由竞价系统的规模决定

    按照群众观点,“居者有其屋”是天经地义的,也是国家正当的经济发展目标。小布什政府就搞了个“每家都有自住房”计划,提高美国住房个人拥有率。那么在中国,是不是也应该有这样的发展计划?比如说到2020年,全国每家都有基础设施完善的宽大自住房,日常生活方便,交通顺畅上下班时间少,房子也有档次住着心情好。相信这样全国群众应该是满意了,再要有啥要求也不太好意思了。我们可以把它称为“中国特色社会主义房地产发展的终级目标”,来分析它的可行性,以及对房价的影响。

    1. 住房面积

    首先看“宽大”这个要求,这应该很容易。农村房子人均上百平米也可能,城市人均居住面积也不少,在东亚国家里都算是不错的。理论上,只要多建房子,人均居住面积总是能上去的。2008年中国人口净增761万,商品住房销售面积同比下跌21%,仍达5亿平米。每增加一口人,对应增加65平米,显然人均住房面积会不断增加。目前的说法是,2005年城镇人均住房面积26平米。国际上低标准的是香港,人均住房面积8平米,高标准的是美国60平米。美国人比中国少得多,空地比中国多很多,住房面积大中国比不了。胡扯一个发展目标,城镇人均住房面积40平米,应该不离谱。按8亿城镇人口计,原有6亿城市人口,最终有2亿农民进城,需要新增住房面积2*40 + 6 * 14 = 164亿平米。这说实在的不是个特大的数字,中国的生产能力可以轻松搞定,一年新增10亿平米,16年就搞定了。而且起点也不低,已经26平米了,只是“改善型”的要求。过程中会有些房子报废,但这不是问题,炸掉重造增加楼层,面积还能增加,除非拆迁价钱谈不拢。

    总的来说,人民群众对住房面积的抱怨已经不大,远好于1991年7平方米的痛苦时期。1991有这么困难,城镇人均才7平方?我对这个数据有点怀疑,不过10多年来住得越来越大是真的。基本上人都是往大的房子里“改善”。

    2. 基础设施完善

    这个问题也不大。只要是新建楼盘,水电煤气电话网络小区管理,这都不是问题,出事了叫质量问题,都可以大闹的。以后标准会加多,什么绿色环保,但一段时间以来的新建楼盘都有完善的居住功能。户型,南北通风之类的要求,那是另一回事。可以假设新与次新商品房短中期都能用,也不会有啥怪异要求出来,基础设施不是问题。

    王石2007年说,现在建的房子有问题先别买,过两年建的会更好。这应该说的是房子时间长了能看出毛病,应该是真的。20年前的房子,甚至一些10年前建的房子,确实没有卖相了,不是修修补补的事。按说砖混结构的住房,撑个100年也正常。但群众的要求说不定高,看着破破的就想炸了。现在这些商品房,能管用多长时间?实在是说不上来。如果20年以后人民群众就觉得住在这些商品房里面丢面子,那问题就大了。

    3. 日常生活方便

    这就看生活配套。由于是市场经济,这事容易解决。不方便,就有人跑来折腾挣钱,天常日久就方便了。一个新小区荒得很,没几年就热闹起来。现在进入家庭汽车普及时代了,活动半径狂增,更容易了。

    4. 交通顺畅

    上下班时间短,看病上学也要近。这事在中小城市还有谱,对大城市基本就是鬼扯,毫无办法。城市就是人扎堆上班上学,城市越大,人扎的堆也越密。一个城区10万人扎堆上班,下班就退到边上10万人的居住区里,几步路的事,这也不算太离谱。如果100万人扎堆上班,下班退到边上100万人的居住区。。。这事就不行了,会挤死人。得往四面八方退,这事很复杂。只要是大城市,这上班时间就短不了。买车不是问题,但都开车,全挤死。有地铁,使劲塞,单程能控制在一小时左右,就算不错了。

    这事只有立体解决,每人用个人飞行器象蝗虫一样从各个空间飞过来,那上亿人也不怕。或者不扎堆上班上学,目前似乎都不靠谱。

    因为这个交通问题,越是大城市,就越有“市中心”的概念。中小城市谈不上什么中心,骑个车半小时就穿越了,地段层次不太分明。

    所以,这事就是两伙人。中小城市的,交通顺畅不是问题。大城市的人就扯开了地段问题,什么四环、内环、关内、关外、地铁边上。

    分析到目前为止,情况似乎尚可接受。中小城市的一片光明,住房问题解决容易。大城市有些地段交通问题。

    5. 有档次住着心情好

    这事是个最鬼扯的东西,人民群众提出这种要求就是一伙王八蛋。啥叫有档次?房子大、漂亮,那不算啥子,随便弄个开发商就能干。就得地段好!

    什么叫地段好?这事就是群众自己忽悠,西湖边上好,黄浦江边好,内环好,关内好。管它怎么忽悠的,好地段的特征就是稀缺。城市在全国排名靠前,什么四大一线城市。地段得有概念,风景好,江景、湖景,或者大公司多,CBD。这事就是流行瘟疫一样,群众口耳相传。

    这么大一个中国六七亿城市人口,地段称得上好的,能挤下多少人?上海北京深圳杭州的好地段,能解决2000万了不起了。再加上二三线的精华好地段,再挤它3000万人。顶多5000万人住得有面子,我这还是往高里估了。老百姓人同此心,都是纸醉金迷地追求好房子,先富待富都盯着这几块地。

    5000万人的位子,可能已经有4000万人占住了。因为历史的原因,这4000万人中可能3000万人是靠各种运气混到那的,1000万人靠钱硬突突进去的。现在,原始分饼时期过去了,想进去,除了特种牛人,都要靠钱硬突突。这事更惨的是,已经突在里面的,还想占更多的位子。所以,这些位子是竞争十分激烈的。

    存了突突之心的,需要作一个排名。全国几亿人,有多少有意图的,你最多愿意付出的代价是多少,排名多少。这是一个全国甚至全世界资金的超大规模竞价系统。刚工作的小白领就算了吧,月入2万也排不上号的。这个竞价系统的规模不改,经济越发展,房价就越高。中小城市与大城市不同的就是,竞价系统规模小几个数量级。

    房价就是由竞价系统的规模决定,这是我的终极结论。物业税、禁止人买二套房,都是通过减少参与竞价的人数规模,来压低房价的。物业税可能也减少不了竞价的人数,对有些高端物业,能参与竞价的,谁在乎那点物业税。

    几个有用的推论:

    1. 超级好地段的房价会一直升

    比如西湖边上,香港半山海景,上海中心江景。总会有许多人去竞争这些地段的好房子,没有任何财经手段能阻止这种欲望,竞价能力越来越高。只要房子质量过得去,能配得上地段的档次,买了捂住,就是必杀的理财技。发现潜力好地段了,大胆炒房吧!来了物业税都不要怕。

    2. 不要到中小城市炒什么房

    中小城市随便就建一堆房,把盘子扩大一倍不难,根本炒不过来。也没有啥了不起的地段概念。所以也没有全国人来扎堆炒。可能收租是可行的,但外地人哪有空管?

    3. 买房保值关键在地段卖点

    买不起超级好地段的,只好买不那么超级的。房子质量查查,外观看上去漂亮,这个容易。如果以后不能招来更多的眼球,拉来新血扩大竞价系统规模,保值不易。可能表面上房价涨了,但大大输给其它投资,也战胜不了通胀。所以,要注意卖点,想象一下以后这房能不能在这个大城市里站出去,总得有个啥可圈可点可吹的。可重复的都是虚的,不可替代的特点越鲜明越好,人民群众口耳相传效果了不得。

    4. 小心鱼目混珠的高价房

    可能一个好地段的破房子,也想卖高价,还牛得很。这种破房子,时间一长,就没有人住得有面子了。哪怕交通方便,价值也会衰减。比如一些老公房,完全没卖相了,也高价。房主因为觉得地段稀缺,会就势挂出个恐怖高价。这类房是保不了值的,就是搏拆迁。有些又不够破,也不一定拆。因此,如果为了交通问题,必须住这类房,应该尽量考虑租。实在受不了必须买,可以买小点,以后损失也小。

    5. 中国的房价就是会显得超高

    其实一般的中小城市的房价并不高。但抓眼球的就是那几个大城市,白领青年也盯着这些地方,把这些超高价当中国的房价代表。按中国的人口规模,只要贫富差距稍大一些,高收入人群的数量就会相当可怕。几个焦点城市招来全国与华人圈子的富人,根本不是当地一般人收入能比的。在这些城市,房价收入比达到世界最高是完全正常的,非常有逻辑。这在道德上当然是黑暗的,但其经济解释很合理。这事解决不了,只要让外地人买房就会如此。

    其实我毫无看房经验,对实地看房完全无兴趣。以上推理与结论,完全是纸上谈兵。

    (完)

    • 家园 现在房价关注度这么高,老大来给咱算算政治帐,不能光算经济

      现在房价关注度这么高,老大来给咱算算政治帐,不能光算经济帐啊

    • 家园 北京不是刚拍了块地,土地折合楼板价就1万5了么

      这个地块将来的房价将来至少要卖到2万。所以,我想不言自明了吧

    • 家园 房价啊,其实已经不能汲汲于细节.

      要看大势.

      社会开放了,人们钱多了,想住哪儿就能买哪儿的房子了,一有机会,就"人往高处走"...就说考大学,那也是一直扩招,然后爹妈把家乡房子卖了也进城去.

      所以,能进一线的进一线,同理,不能进一线的,各级城市也是目标啊...

      这个进程还在继续中.中段而已.

      所以房子总是有人买.看看西西各位不少手里拽着钱蓄势待发就知道了...

      • 家园 花这份大气
      • 家园 的确不用太管细节

        不过整体形势却是中国房价已经从全面进攻向重点进攻过渡了.本质上中国的房地产是居住+储钱罐二位一体的东西,现在大城市尤其突出的是储钱罐功能,所以随便什么好房差房,披上这身金衣自然身价百倍,只是,考虑接盘必须想清楚,以后人家把储钱罐里的钱取出去的时候,你是否也一样能做到.

        其实想想中国大城市的居民是比较搞笑的,坐拥价值百万的房子,却过着疲累要死的生活.真的不敢想,20年后人口红利用尽,房子又再次面临拆迁,会是什么样的局面,别忘记中国房子平均寿命只有30年,而这几年嘛,当官的噤若寒蝉,开发商钱袋空空,质监总局群龙无首形同虚设,真不知道还有什么可以保证房子的质量.或许不用5年,一大批老化无人保修的电梯,反复返修漏水的管道地板就会成为天天挥之不去的梦魇吧.

        • 家园 也没有那么严重

          电梯归物业管的

          • 家园 国内电梯业还比较混乱

            虽然有政府文件要求电梯保修期要保证3年,但事实上多数电梯保修只有1年,1年半,最长不过2年。物业管电梯不假,可是电梯好比车子,头2年出问题概率小,从第3年开始毛病渐渐增多,小修不断,物业很快就会为维修费用扯皮,大修挨家挨户催钱是必然的。而且虽然貌似有开发商留下的电梯大修基金,但这笔基金需要70%以上的住户同意才能使用,问题是物业不会为这个来搞专门的投票,更要命的是基本这笔资金早已经被物业挪用了,想等这笔钱用?去庙里求个签吧。。。。。。

            这些都还是正常的流程,或许还可以忍受,真正难受的是那些入住率高的楼房,电梯老化速度极快,而且一旦一部电梯开始出事,往往会造成其余电梯超负荷,于是形成恶性循环,最后所有电梯都提前报废(这个国内已有案例)。这时候真正的麻烦来了,要更换电梯了,这几十万找谁去?几千块的大修费用还凑合,这几十万的分摊。。。。。。最后的解决方案往往就是,继续大修,电梯全部超限服务,撑一天是一天吧。

            所以高层用户,一般3年小坎,5年就是个大坎,至于其他牵涉到电梯皮包公司的,那些都还是小问题了。

            • 家园 这是城市化必然要面对的情形

              所谓“城市让生活更美好”,几乎等同于YY。

              城市设施不更新不维修,等同于无用之物。

              不用20年吧,可能15年后,新兴城市化地区可能就显现出大面积的“南欧化城镇”。

              电梯问题只是一个缩影,还有防水、加固、管线维修等一系列的吞噬资金和精力的黑洞等着现如今持有房产的人们。

              另外郑重提醒,外出见到玻璃幕墙的建筑,尽量绕着走。

              • 家园 请教一下

                请教一下,这个

                南欧化城镇

                是指什么啊?

                • 家园 就是

                  灰蒙蒙一片楼房,墙体斑斑驳驳。

                  公用设施年久失修。

                  管道线路老化,需要住户另外想办法接线。

                  室内装修老化,墙面剥落,水渍,污斑。

                  ……

                  从电视电影以及游戏场景里面见得比较多,我也没有去过。

            • 家园 新房入住的时候要交房价1%的维修基金

              维修基金1%还是1.5%。然后再交物业费。高层的话这是笔蛮大的数字,而物业管理支出方面却比多层多不了多少。

              一般来说至少10年内这笔钱都是用不完的。另外电梯归开发商管么?电梯保修也归开发商管?不太听说有这方面的纠纷。

              基本上是委托公司每年定期来维护。电梯上面都有联系电话和年检通过标志的,出事情马上可以找到谁是责任者。不太会有不安全这种事情。

              这方面我倒不是很清楚。我觉得开发商交完房以后就跟房主没关系了。后面都是物业管,而物业是业主自己选的。过去经常有物业挪用维修基金等事情,后来这方面纠纷多了,公开了,法律知识普及后,业主普遍都会维护自己权益了。

              总之,电梯这方面出事故很少听到。据说死于电梯的最多的反而是维修人员。

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