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主题：各地方地王频现真的KFS看好楼市前景吗？其实另有蹊跷！ -- 紫水晶晶
家园 各地方地王频现真的KFS看好楼市前景吗？其实另有蹊跷！ 目前别看那些地王炒得很厉害，其实KFS可能只付出了不足10%甚至1%的成本。有人说其余的靠贷款。我觉得不对，因为不是拍完了地就立刻需要付完土地出让金的，根本无需大量贷款，贷款太多了利息负担也不轻。土地出让金的给付是可以拖的：1。出让金可以分期付。2。可以不开发土地就延期付。经常一拖就数年。
我在网上查到“2000年国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布的《国有土地使用权出让合同》(示范文本)也明确规定，出让金支付方式由出让人与受让人双方约定，既可以约定一次性付清，也可以约定分期支付。如果出让合同约定分期支付，受让方就分期付款，约定一次支付的，就一次性付清。 ”
http://news.xinhuanet.com/house/2007-12/13/content_7239986.htm
KFS拍地就等于抢了一个房号一样，等到土地升值了才去交钱开发。如果土地没升值或贬值了。他们大不了违约，只损失百分之几的钱而已。就好比我们买房子后悔了，违约只损失最多几万块定金，相比100多万的房价，真是太划算的买卖了。如果，政府把这些后门关上。要求开发商拍了地3个月~半年内必须付全款。估计就没人敢随便炒地王了。一旦违约就是亏大钱的事，谁还敢动辄几十亿去拿地啊？
举个例子，一块20亿的地，就算允许他贷款，银行也愿意贷。但是KFS至少自己也要准备10亿现金。外加另外10亿的贷款，谁还敢囤地？就算不收土地增殖税，囤地资金成本也压死他。
以前听说之前甚至有央企40多亿拿地王，我想其成本可能最多2亿。如果成本是20亿。我想那块地很可能会流拍。或者只能值半价了。因为再大的企业也难一把拿出20亿现金。现在大家经常在嚷嚷物业税，其实可能都偏了。或许期限全额支付土地出让金才是KFS们的7寸。最近，KFS和央企们拿着老温给的贷款炒楼炒地，炒地的时候他们还运用1：20的杠杆给放大了，2亿就可以搞定了40亿的地块。我也是突然才回过神来。政府给这么多便利，KFS不捂房猛炒地就不配做商人了。
好多人还真的以为，KFS不顾一切的去拍地王是看好房地产呢。其实他们根本就是去赌博，赌赢了就顺势拿下地块开发，没赌好就当做广告了，赶紧用地王效应出存货，然后对政府违约，不就是 没收那点定金嘛！借地王的广告效应，出货赚来的收益找超过那点定金了。我似乎想通了，未必需要出物业税了，确实牵涉面太大。要抑制炒房，只希望政府能改改目前的游戏规则，卖地之后限期，短期付清地块全款。别看现在卖了那么多地，多数地的出让金政府还没收到。最近广州一次收回那么多地王，就可见一般。只收到点定金，却被KFS利用做了大广告赚了大钱。政府真是太亏了， 亏肿了。高地价的收益自己只得到点皮毛，却为KFS背了大黑锅，这个黑锅也忒大了。
估计国外肯定没有这样的情况，拍了东西，短期内一定得付钱的。而中国目前不仅是囤房没成本，囤地成本更低。囤房的好歹还要2成首付外加利息若干呢。囤地，只要不到5%的首付，还几乎没利息。但是地块的升值收益却全是KFS的，太过分了！太可怕了！
另外多数地方，开发商拿地可以按合同约定分期付款，但不可以分期领土地证，我也终于明白了，为什么有的小区房子都卖完了，却不能及时办理房产证。 这基本就可以允许开发商无成本拿地，然后交少量资金就开发，拿卖房子的钱，再去交钱开发，……依次循环。少数地方高价拍下地块之后。土地出让金的支付方式不仅可以由地块买卖双方通过合同双方约定，甚至土地证都可以分块领。只要搞定地方领导就OK了。看下面连接中第10条！彻底证实了我的猜测。
http://house.focus.cn/news/2009-07-08/708705.html
家园 反正我是看不懂房地产这一滩混水 恭喜：你意外获得【通宝】一枚
鲜花已经成功送出。
此次送花为【有效送花赞扬，涨乐善、声望】
送花得宝，不吱一声说不过去。
家园 关键是土地违约，政府不亏。 地王频现，推高了土地价格，政府不亏。一旦预期成立，政府手里拿到大把现金。批地和开发有个时间差，多为1～3年。很可能到时候楼房建起来，政府已经换届了。管他下届政府怎么办？
所以开发商和政府默契联手，推高地王。
很多时候是多个因素的原因，比如政府换届。
家园 昨天看报纸，地王违约的损失要小于lz的估计 2007年6月，志成企业以11.04亿元摘牌上海普陀长风生态商务区4号东南地块，成交价是3.14亿元底价的2.5倍（即11.04亿元），折合楼面价约1.64万元/平方米。2008年6月，志成企业退地，违约损失超过3000万元（违约损失为成交价的2.7%+）。2007年9月，福州融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元高价拍下白马路地段，成为福州“地王”，楼面地价高达9953元/平方米。2008年3月，福州融信地产以损失7000多万元保证金的代价，“吐出”福州“地王”。（违约损失为成交价的7.75%+）
2008年，南宁标号GC2007-15地块的中山路特色商业街旧城改造项目，被广西恒楷置业投资有限公司以773万元/亩价格得手，总价达2.7亿元左右，这是南宁“地王”年内被三度刷新。同年5月，因未支付1亿元项目履约保证金，南宁市收回土地使用权，500万元保证金予以没收。（只没收500万元保证金而已，损失1.85%）
家园 这个。。。一直如此啊 国内开发商一直是这么操作的。 我认识的一个哥们当年运作一个楼盘， 自有资金还不到两千万。
估计也就是河里长期呆在国外的兄弟姐妹才会觉得恍然大悟吧。。。
家园 有人讲，二手房贷款是民间流动性之母 我的理解，其实二手房贷是草根阶层获得贷款最好(也可能是唯一)的手段了。
比方说咱俩是哥们，现在需要钱做事情，那么你花200万买我的房子，同时我花200万买你的房子，一人贷5成，就从银行拿出来200万，20年分期，利率打7折，这是多好的低息长期贷款啊，相信小企业主们都流口水了。中国90%的民营企业都不可能得到这么好的贷款资源。哪怕不做企业，用来炒股呢，随便有赚3、5个点的机会，那点过户税费就cover了。哪怕就是拿来放贷呢，现在民间年利10%的贷款应该还是蛮有吸引力的吧，现在房贷100万20年的月还款额不过6143元，就算你把这全部看成是利息成本，那也有不小的息差可赚了。
之所以会有这样的问题，根本上是房贷利率优惠太大，中国的银行系统对民营经济成分的贷款风控是很严格的，但是严格的结果就是哪里有个小洞，水就从这个小洞里面哗哗地流。
家园 我估计的可能更黑暗 压根就是双簧。买家是国企就更能说明问题。
家园 花,可能真是这样 家园 从现金流的角度来抑制房产泡沫确实是个好办法 家园 送花呀，妹子。前几年， 竞拍土地是要求在一定期限付全款的，不付全款不发土地证，无土地证则不能抵押贷款。
所以小公司受制（因为其没有多余的茶壶来抵押取得竞拍的资金）。
现在情况不太清楚。
家园 前几年行情好的时候是全款 07年以后不景气，开发商钱紧，没人拿地了，就又变回分期方式了。
说白了地方政府、开发商是一个利益链条上的，总要开发商能修出房子来，最后的房子有人接手买单，这地才能源源不断地变成钱进到地方政府的口袋里面，游戏也才能玩下去不是。