主题：各地方地王频现真的KFS看好楼市前景吗？其实另有蹊跷！ -- 紫水晶晶

目前别看那些地王炒得很厉害，其实KFS可能只付出了不足10%甚至1%的成本。有人说其余的靠贷款。我觉得不对，因为不是拍完了地就立刻需要付完土地出让金的，根本无需大量贷款，贷款太多了利息负担也不轻。土地出让金的给付是可以拖的：1。出让金可以分期付。2。可以不开发土地就延期付。经常一拖就数年。

我在网上查到“2000年国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布的《国有土地使用权出让合同》(示范文本)也明确规定，出让金支付方式由出让人与受让人双方约定，既可以约定一次性付清，也可以约定分期支付。如果出让合同约定分期支付，受让方就分期付款，约定一次支付的，就一次性付清。 ”

http://news.xinhuanet.com/house/2007-12/13/content_7239986.htm

KFS拍地就等于抢了一个房号一样，等到土地升值了才去交钱开发。如果土地没升值或贬值了。他们大不了违约，只损失百分之几的钱而已。就好比我们买房子后悔了，违约只损失最多几万块定金，相比100多万的房价，真是太划算的买卖了。如果，政府把这些后门关上。要求开发商拍了地3个月~半年内必须付全款。估计就没人敢随便炒地王了。一旦违约就是亏大钱的事，谁还敢动辄几十亿去拿地啊？

举个例子，一块20亿的地，就算允许他贷款，银行也愿意贷。但是KFS至少自己也要准备10亿现金。外加另外10亿的贷款，谁还敢囤地？就算不收土地增殖税，囤地资金成本也压死他。

以前听说之前甚至有央企40多亿拿地王，我想其成本可能最多2亿。如果成本是20亿。我想那块地很可能会流拍。或者只能值半价了。因为再大的企业也难一把拿出20亿现金。现在大家经常在嚷嚷物业税，其实可能都偏了。或许期限全额支付土地出让金才是KFS们的7寸。最近，KFS和央企们拿着老温给的贷款炒楼炒地，炒地的时候他们还运用1：20的杠杆给放大了，2亿就可以搞定了40亿的地块。我也是突然才回过神来。政府给这么多便利，KFS不捂房猛炒地就不配做商人了。

好多人还真的以为，KFS不顾一切的去拍地王是看好房地产呢。其实他们根本就是去赌博，赌赢了就顺势拿下地块开发，没赌好就当做广告了，赶紧用地王效应出存货，然后对政府违约，不就是 没收那点定金嘛！借地王的广告效应，出货赚来的收益找超过那点定金了。我似乎想通了，未必需要出物业税了，确实牵涉面太大。要抑制炒房，只希望政府能改改目前的游戏规则，卖地之后限期，短期付清地块全款。别看现在卖了那么多地，多数地的出让金政府还没收到。最近广州一次收回那么多地王，就可见一般。只收到点定金，却被KFS利用做了大广告赚了大钱。政府真是太亏了， 亏肿了。高地价的收益自己只得到点皮毛，却为KFS背了大黑锅，这个黑锅也忒大了。

估计国外肯定没有这样的情况，拍了东西，短期内一定得付钱的。而中国目前不仅是囤房没成本，囤地成本更低。囤房的好歹还要2成首付外加利息若干呢。囤地，只要不到5%的首付，还几乎没利息。但是地块的升值收益却全是KFS的，太过分了！太可怕了！

另外多数地方，开发商拿地可以按合同约定分期付款，但不可以分期领土地证，我也终于明白了，为什么有的小区房子都卖完了，却不能及时办理房产证。 这基本就可以允许开发商无成本拿地，然后交少量资金就开发，拿卖房子的钱，再去交钱开发，……依次循环。少数地方高价拍下地块之后。土地出让金的支付方式不仅可以由地块买卖双方通过合同双方约定，甚至土地证都可以分块领。只要搞定地方领导就OK了。看下面连接中第10条！彻底证实了我的猜测。

http://house.focus.cn/news/2009-07-08/708705.html

玩击鼓传花的游戏

不管玩出什么花样，方正有老百姓买单！

rt

sigh、、、

而是房子卖光了...

很多楼盘都是一开盘就当天卖光，但是过段时间，在二手市场就会出现转房号的，转合同的。而且房子位置还都不差！至少比自己去排队能买到的位置、户型好！

另外我一直不理解的是一边说房子卖光了，一边有时刻都会有数万套的存量房。既然卖光了，存量房应该是0才对嘛！为什么还会有那么多呢？

超过一定时间不开发的地要额外收费，更久的就要收回。广州有几个天价地王都“黯然”撤退，但是诚如楼主所说，这个成本还是太低，最多也就亏个几亿，但是，地王所带来的效应、效益可比这个违约金大多了！地产商其实就是靠这些个地王做广告，比投央视的标王划算多了。

多少存量,多少增量,多少成交,二手房多少挂单,多少成交,这些都是公开数据,可以查的,而且这些数据也没有必要/动机在统计上做假的.

我个人是不相信卖光说的.

炒做最基本的要素是稀缺性,只要一切围绕着这个问题思考,房价的本质就会呼之欲出.解决这一问题的措施不想多谈,因为实在很多,但过程就真的复杂了.谁来承担损失,清扫敌对和不坚定分子,避免被打酱油,可持续性要素里哪些必须先行建立,社会源动力以及生活目的巨变的影响等等等等,想来个人的选择会在越来越明晰的情景中清晰起来~~~

del

哪怕就是只付了地价的10%，对于哪一个项目来讲也都不太可能给出这么大的广告预算。

退地还有一个公关成本问题，退了地以后还想不想再拿地了？所以一般不会有那个房地产商在拿地之初就抱着打广告、搞开发两可的心态去拍地的。

政府天天喊话调整，结果越搞房价越高，越搞买房子越困难，越搞矛盾越尖锐，辛苦一辈子就是为KFS和ZF当长工，再这么下去等矛盾集中爆发的那天，就是要革命的那天。

人家排队抢是要赚钱的,新加坡每个项目开盘都是这样的,能有一半是自住就不错了,好的光景转手就是十几万