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主题：北京上海普通房子价格极限2-3万，上涨空间不大了 -- 陈经
家园 有道理 北京的一套房子一般要好多人来养。首付50-100万，对很多新人来说很吃力，付完首付，就没存款了，很有可能还欠亲戚很多的债。很多新人又不想贷款30年，所以每月房贷接近10000，这样就变成月光一族了。没有父母或者亲戚的帮助，新白领供养200万的房子非常非常的吃力 。
请问现在在北京买房子好，还是观望一段时间好呢？
家园 分析的很不错,不过还是局限在房子的居住功能和保值功能上 我所了解现实情况可能更有想象力,房子在很多炒房人的眼中只是一个套利工具,无所谓实际价值和价格,房子的功能就是不断的能从中国的银行里套出钱来.
举个例子,一套90ｗ的房子,首付３０ｗ,可以从银行贷出６０ｗ,过几个月涨到１８０ｗ,再首付６０ｗ,可以从银行贷出１２０ｗ,再过几个月,涨到３６０ｗ,首付１２０ｗ,可以从银行贷出２４０ｗ,转了两次手,３０ｗ就可以变成２４０ｗ,这个可是７００%的利润,这个世界上做什么生意有这么赚钱.退出这个循环的有两个方式,一个是有刚需沉不住气了,砸锅卖铁的高位接盘.另外一个方式是,国家信贷收紧了,前面的循环玩不了的时候,直接将房子退给银行,反正真金白银已经合法的进了个人的口袋,至于银行坏帐到时候国家总有办法解决的.
想想有什么力量可以限制一帮人,勾结银行内部的信贷人员,筹集３００ｗ,一转手就变成２４００ｗ.这种套利方式几乎没有任何风险,唯一受限的是国家银行的信贷政策,也就是只要国家的信贷政策放开,房子就一定会疯涨的原因.只要银行肯放贷,房子涨到１０ｗ也是指日可待的事情.
家园 这种情况，银监会显然早就有所考虑 银监会不是吃干饭的，金融危机背景下，全球最佳不是浪得虚名。
你这种玩法，有几个障碍。一个是“银行内部评估价”，一个房子贷60W的，想炒来炒去贷240W，这是理想主义。银行内部评估风险，不会放贷的。另一个“炒高房子抵给银行断供套现”，这也是幻想。贷了银行的巨款，首付不要了，房子不要了，可贷款还是要还。银行卖了房子抵债，余下的债还是免不了。
不要把银行想得太笨。银行对房贷的风险敏感到什么程度？你几个月供不上或者拖欠不及时还款，立刻要求你全款还钱解除贷款关系。不然就收房拍卖，趁还能卖出去把账做平。其实总会有些拍卖房公布出来的，一般人不注意。
中国房贷安全性很高，银行是很小心的，压力测试经常做。房贷总额并不太高。
家园 炒房套现完全是合法操作 其实就是在房价上涨的大势中，尽量从银行多融资出来投资。
举个例子， 俺一开始有20w的资金，首付20%， 从银行贷款80w， 买了一套100W的房子， 过了半年房价涨到150w。俺
就把房子假卖给自家亲戚， 亲戚首付30万（150W的20%），从银行贷款120w， 俺拿到150w还了80w的贷款， 还给亲戚的首付30w， 手上还有现金40w。 这40w作为20%首付可以再买一套时价200万的房子，从银行贷款160w。
此时俺手上， 一共有价值350万的房产， 从银行贷款贷了280w
又过了半年， 房价又涨了50%，俺手上的房产增值为525万， 此时如果还清银行贷款， 净得245万。
算一下这一年的总账，房价涨到了 （1+50%）*（1+50%）= 2.25 增值了1.25倍（100万的房子涨到了225万）， 俺的资金从20万， 变成了245万， 增值了11倍。 当然刨去银行资金成本和交易成本不可能赚这么多。 但算一算也相当可怕了。
整个过程合理合法， 去年北京有些地段的房价从底点涨起来也差不多有这么多，再加上当时二套房贷政策名存实亡，这么操作完全可能。炒房客自然赚的盆满钵满。 但话说回来， 这么投机， 这么高的资金杠杆， 就是赌博， 一旦趋势看错， 会死的很惨。
家园 最新行情： 2010年3月8日最新行情，该房网上挂出了285万。中介说是房源真实，285万是到手价。问满5年否，答案是满5年了。送车位。
呵呵，让中介去核实，等看房中。
外链图片需谨慎，可能会被源头改----------------------------------------------------
2010年2月25日最新行情：该房今天报价305万。
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2010年2月22日上午又去看房了
上海内环内（其实就是紧贴内环了），24层的高层，中间楼层，125平米小3房。2002年开盘，大概70万；2009年7月大概260万。
这个房东大概有点闲钱，去年7、8月间买入，大概280万。
现在开价330万。
了解了一下，出租的话，租金大概4500-6000元，装修比较好，可以按6000元算。
看房的时候和对方、中介聊了聊，房东大概觉得不合算，想出手了，原因是投资回报率才2%，不如存款呢。
我估算了一下，扣除契税、营业税、中介费（上下家各1%，真高）和贷款违约金（1年不到），对方仍然可以赚进30多万。
现在价格依然坚挺，甚至仍有房东小幅升价，但不知道有多少人象这个房东一样，心里开始发生变化。