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主题：【原创】从一个short sale看美国的次贷危机 -- 东方射日
家园 short sale好像是月供出现问题吧？ 月供出现断档，误期，都可能导致short sale，而“屋主欠的捆绑在房产上的债务大于房产的价值”，这个屋主可以这么做吗？
家园 short sale的定义就是这样的 如果仅仅月供还不上，屋主卖屋，卖价高于债务，或者差额部分屋主补齐的话，就不是short sale，是不需要债权人批准的。因为债权人能够全额收回债务。
家园 shor sale的意思应是不管什么价卖出，债务一笔购销 比如80万时候买的，现在只值40万，而买主还欠60万贷款的情况下，如果放贷者同意买主shor sale的话，那么买主可以以40万的市场价把屋子卖掉，同时放贷者划掉所欠的60万，放贷者损失60-40=20万。
如果 foreclosure，放贷者在把屋子卖出之前，要损失利息，还要搞卖房的麻烦事，所以在面临 foreclosure 的情况下，银行还是愿意shor sale。不是说short sale对银行有什么好处，只是坏处少一些而已。
家园 这个解释得对 银行有两个选择，一个是short sale，另一个是foreclosure。如果银行选择foreclosure，银行在把屋子卖出之前，不但要损失利息，还要搞卖房的麻烦事，更重要的是——在被赶出家门之前，通常借款者还会对房子进行破坏（大家知道美国的房子很容易破坏的），所以foreclosure的房子基本很难卖出好价钱。
银行越来越多地倾向于选择short sale。在美国买房子的兄弟也记住尽量不要买foreclosure的房子。
家园 不太懂，好像说的是一回事？ 万能的微机是这么说的：
A short sale is a sale of real estate in which the sale proceeds fall short of the balance owed on the property's loan. It often occurs when a borrower cannot pay the mortgage loan on their property, but the lender decides that selling the property at a moderate loss is better than pressing the borrower. 。。。This agreement, however, does not necessarily release the borrower from the obligation to pay the remaining balance of the loan, known as the deficiency。所以是和月供有关系的，因果关系可能有点。你选择了short sale的房子，要做好持久战的准备啊，这个过程可以很漫长。
家园 这段话说得很清楚啊 A short sale is a sale of real estate in which the sale proceeds fall short of the balance owed on the property's loan. It often occurs when a borrower cannot pay the mortgage loan on their property, but the lender decides that selling the property at a moderate loss is better than pressing the borrower. 。。。This agreement, however, does not necessarily release the borrower from the obligation to pay the remaining balance of the loan, known as the deficiency。
翻译如下：
short sale就是房产的销售价低于房产的债务。通常发生在借款人无法偿付房贷的时候，但借款人决定宁愿销售房产承受损失，好过压迫贷款人(还款)。
然而这个合约，并不一定意味借款人可以不用付剩余的贷款额。
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也就是说，short sale的定义是销售价低于债务。
借款人无法付月供，这仅仅是常见的情况，既非必要，也非充分。
至于债务解除，也不是必然的结果，不过就美国的现在，大约99%吧，债务都随short sale解除了。
家园 请教一下 有个地方没太看懂 很有趣的问题是，对这个房子，他首付了15w，银行前后给了它77.5w，如果加上期间屋主付的利息，总共投了进去应该有95w吧，现在，只能卖51w，还有44w去了哪里？可以说部分利息支付给投资人，也就是银行的股票拥有者，那么另外的至少40w呢？
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这段没看懂。他欠银行的钱，77.5万（35万+42.5万）是实实在在的债务啊，并没有随着金融危机房价暴跌而消失。其中的抵押贷款部分将由房屋的新购买人承继，而借的42.5万元仍然需要还给银行啊。
对于44万去哪里的问题？我理解就是个价格起伏导致的财富估值的算数问题，并非现实财富。比如这几年中国股市高高低低，并不意味着这些股票市值都能按照高点的现价变现，低点也不意味着财富都凭空消失了，只是计价的金融资产在会计上的现价低了。汗，我瞎说的。
家园 是这个样子的 这段没看懂。他欠银行的钱，77.5万（35万+42.5万）是实实在在的债务啊，并没有随着金融危机房价暴跌而消失。其中的抵押贷款部分将由房屋的新购买人承继，而借的42.5万元仍然需要还给银行啊。不是的，所谓的short sale，需要银行批准的，这里的77.5w的债务是捆绑在房屋上的，随着买房就一笔勾销了，卖房款的50w将由这两个债主来分赃。债务人随后没有还债的义务了。
嘿嘿，这里所谓的“财富”就是估值的变化啊，就和股市跌的时候，我们常说“财富”蒸发一样。