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主题：【原创】中美买房你到底要付多少钱 -- 物格修齐
家园 免联邦税的意思是这些属于税前支出吗？ 就是把这些支出扣除后，再算个人所得税吗？不明白美国的税制
家园 个人所得税相当复杂, 我现在是用买来的软件算, 一般来说 对工薪阶层, 美国公司发支票前会按政府规定预交部分联邦税和洲税(外加社保税等等). 比如你该拿$3000(2周一次), 可实际收到的支票也许是$1800.
报税时(4月15日前交出, 也可申请延期), 你有公司打的去年收入/纳税W2表,银行的利息收入表, 财产税额和房贷利息表, 外加其他各种收入/支出信息(凡是报税单涉及的都要收集, 如果有的话比如卖股票捐献等). 你要计算的是到底要上税的收入总和是多少, 也就是收入-减免额. 根据这个数来查税率, 然后得到该交多少税, 再减掉已扣除部分, 就是你实际要补给政府的. 当然如果是负数, 就是扣多了, 你就要求政府返还多交的部分.
财产税额和房贷利息属于减免类, 假设各$10000, 共2万, 你要上税的收入就减2万. 如果税率是25%($69,000 – $139,350), 你就少交$5000税(实际支出$15000). 就是说不买房子, 你上税收入会增加. 要是减免后你落入低税区15%($17,000 – $69,000), 纳税总量就又小了. 租房还是买房? 这是个问题.
纳税有不清楚的要问专家.
家园 有问题。 米国的100万房子是纯房子和地的价钱。
国内100万的房子是收了70年使用权的价钱。也就是说实际上这个号称100万的房子的价格是50万（瞎说的，无计算）。就买家来说，买的产品不一样啊。。。。。
可不可以这样算。米国和中国各50万的房子，米国人每年交税，中国先交70年的。中国买家付100万，而70年不交税。那么中国买家先多交的这50万，按一般的投资回报，每年的收益是多少。米国买家用这50万进行普通投资，所得收益是不是应该在所交税款里扣除呢？
家园 几点商榷 1. 在中国买房，也是要交税的，不过是一次性缴纳，不象美国是每年缴
购房需交纳的第一组税费是契税、印花税、交易手续费、权属登记费。所以，按照新浪购房税费计算器的结果（每平方米1万元，100平方米）契税金额是房价的1.5%，一般情况下是在交易签证时交一半，入住后拿房产证时交另一半
印花税金额为房价的0.05%，在交易签证时交纳
交易手续费一般是每平方米2.5元，也在交易签证时交纳
权属登记费100元到200元之间
房款总价： 1000000元 印 花 税： 500元
公 证 费： 3000元 契 税： 30000元
委托办理产权手续费： 3000元 房屋买卖手续费： 500元
所以，总价应该是103.7万元，扣除美国也会有的手续费之类的项目，就算103万好了。不过，这只是国家收的部分，绝大部分开发商还会雁过拔毛，收取各种名目的费用（很多都是巧取豪夺的，但现实是你不交这些钱肯定拿不到钥匙），这部分费用可以参考房价之外，买房还需花多少钱？
2. 在美国买房，大部分情况是说的买house，所以没有物业管理费；而中国的大部分房子都有物业管理费
3. 在中国买房子，说起来的产权70年，其实从开发商拿到地，到开始开发，到建成房子办好各种手续让你住，一般来说5年都算是厚道的了，不乏有拖到10年的，甚至还有只剩下29年的神奇个案。所以产权最多按65年算，70年那是理想条件不可能实现的（开发商从政府拿到地当天就盖好房子让你住，那才是真正的70年）。
4. 按《混凝土结构设计规范》（GB 50010-2002）规定，
（3）普通房屋和构筑物，设计使用年限为50年，所以这个产权70年其实是虚的，房子能不能撑到那个时候都很难说（不排除有些开发商良心很好超标准施工，不过。。。），所以你的计算标准是否按70年算似乎可以商榷。5. 70年后，当要重新征土地税的时候，我倾向于认为这个续期房产税会很高。为什么？方便拆迁啊（如果那时候和现在一样的话，呵呵）。
6. 还有个疑问，在中国100万的房子不算什么，在美国可算是豪宅了。美国有没有类似中国一样的针对豪宅的额外税费（中国是契税:买方缴纳房价款的3%；建筑面积在120平方米以下的普通住宅减半交，即交1.5%）？
- 复 几点商榷
家园 几点讨论 2.中国的确实大多数是有物业费的，不过交了物业费那物业就要干活。美国大多数是HOUSE,没有物业费，但房子的一切打理都要靠自己或者雇人，而且不打理还是不行了，有人可以告你。买公寓楼或者联栋别墅还是要交管理费的。
4.我晕，这个50年的标准是多层砖混的还是高层混凝土结构的？不会混凝土结构也才50年的设计标准吧。美国确实一般的HOUSE在合理维护情况下能撑70年，甚至100年。建筑结构不大同。
5.我上面就是个计算，也知道中国房子一般没有能撑到70年的。但有个问题，现在已经是高层混凝土的，比如3，40层楼的，70年后再拆迁，开发商有多少利润呢？难道要建7，80层的楼？
6.这个我真不知道，美国有没有豪宅特别税。不过不重要，地产税是按照估价的百分比收的，房子越贵，每年交的越多。
- 复 几点讨论
家园 这个所谓五十年可以无视 不过是个说法而已，结构设计计算中没有直接体现这个五十年和二十五年的区别，合理维护说不定能用八十年，瞎用二十年就危房了也是正常的。
另外，一般来说，结构工程师的关注点是在抗震上，而中国十年一提高的规范标准和强烈的节约意识之间的矛盾会导致这样一个结果：一个盖了十年的房子，如果拿竣工图和当前规范来算，抗震常常是算不过的。不是这个房子质量有问题，而是抗震标准已经比盖房子的时候提高了。
家园 结构重要性系数是不同的 我不清楚结构重要性系数在结构计算里有多重要，这个系数对于不同年限的建筑是不同的，100年年限的是1.1，50年是1，5年是0.9(好像高层建筑里没有5年的规定，呵呵)。不过100年和50年是有明显区别的。
顺便百度一个关于“设计使用年限”的简单说明，供参考
建筑结构的“设计使用年限”，明确了设计使用年限是设计规定的一个时期，在这一规定时期内，只需进行正常的维护而不需进行大修就能按预期目的使用，完成预定的功能，即房屋建筑在正常设计、正常施工、正常使用和维护下所应达到的使用年限，如达不到这个年限则意味着在设计、施工、使用与维护的某一环节上出现了非正常情况，应查找原因。所谓“正常维护”包括必要的检测、防护及维修。设计使用年限是房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程“合理使用年限”的具体化。当结构的使用年限超过设计使用年限后，并不是就不能使用了，而是结构失效概率可能较设计预期值增大。
对于商品房，开发商设计使用年限的取值：一般不考虑土地使用年限而直接按规范最低要求确定，统一为50年。亦有少数较负责的开发商要求设计院将设计使用年限取值与土地使用一致即70年。
家园 就是这个结构重要性系数... 没啥科学依据，只是在算出来的荷载上乘个系数而已。
对于一般民用建筑来说荷载计算公式是这样的：设计使用的荷载值=结构重要性系数*（恒荷载*1.2+活荷载*1.4）。我大三的时候陈肇元院士来讲课，对这个1.2、1.4抨击得非常严厉，认为应该更高些，当时陈院士引了美国和法国的类似规范作为对比。刚查了下美国规范（ACI318,我手头的是05年版，现在用的应该是08年版，但估计这个数不会变太大）规定是1.4、1.7，由于设计方法的不同和恒荷载、活荷载本身取值的差异，按中国规范的表达方式大约还要更高些。
另外，结构可靠度系数不止管着设计年限，还管着安全等级，安全等级为一级的建筑，设计寿命为50年的，也是要取1.1的。所以我的看法是这东西其实是结构工程师自己给自己搞出来的一个心理安慰性的东西，实际作用不是没有，乘了1.1设计出来的建筑肯定更结实些，但非要把它和结构使用寿命挂钩，多个1.1就能多用五十年就是胡扯了。
家园 从经验来看 房子维护成本也是很高的。
管道系统，电线等基本用不到50年.这对国内楼房为主体的住宅将是一个很大问题。维护起来难度太大。
也不知道这个经验对不对？
因为现在的建筑材料和以前大不一样了。
家园 请教一下，这个系数或者年限，与钢筋的粗细 水泥的标号，砖头的规格之类的建材使用有没有关系呢？
还有，这个荷载的计算结果，会影响到建筑设计和施工的哪些方面呢？谢谢。
家园 不要跟我学“这个”“这个”的 不是好习惯……
荷载乘这个系数1.1会导致部分梁和柱子变粗一些，配筋肯定会密一些，有些构造措施的要求也会高一些，但没办法定量的说会粗多少、密多少、高多少或者说这个房子一定能多用多少年。
至于对施工的影响，基本可以忽略不计，施工队才不管什么荷载不荷载，只管按照图纸来，模型施工队看不到，看到了十有八九也看不懂。
简单说说建筑设计吧，其实我也不是干这个的。大致上说，建筑和结构是两个专业，结构师是为建筑师服务的，建筑师设计这个楼的脸蛋身材是像春哥多点还是像志玲姐姐多点，而结构师要根据春哥或者志玲姐姐的脸蛋身材把ta们的骨架设计出来，还得能站住，除了能站住之外还得走两步（地震不会塌）。
从建筑设计的流程上说，首先是建筑师给出这个楼每层平面怎么布置每层有多高，每个房间什么功能。而后就该结构师上手了，结构师按照这个建筑的大致情况估算恒荷载（建筑自重），按照各个房间的功能确定房间的活荷载（家具之类），按照建设地点的条件估算其它活荷载（地震力荷载风荷载屋面雪荷载之类），综合考虑以上各种荷载，建立一个结构模型（柱墙梁板），用这个模型把每个构件的受力情况算出来，然后按照受力情况去设计每个构件，大致是这样，后面还有一些工序比如抗震验算什么的。
在这个过程中，荷载是一切计算的基础，而首要的约束条件是建筑功能，也就是结构师不能在建筑师要求没有墙/柱的地方自己加根柱或者加堵墙；其它的约束条件还有很多，主要是规范规定的各种构造要求，比如高5m的柱子不能弄成200*200的尺寸（太细会失稳）；你提到的材料和尺寸也是重要的约束条件，当我们根据荷载建模计算出来受力情况之后，进一步去算构件时就会考虑这些，这里举个罗嗦点的例子说明：
我们现在知道了一根长6m的梁的受力情况，按照常规估计它的截面尺寸为250*500，使用C25标号的混凝土，钢筋用II级钢，这样去计算这个梁的截面里钢筋占百分之几，根据这个数字和钢筋规格来算配几根多粗的钢筋，箍筋配多大，等等。如果配出来之后发现不行，钢筋配太多了（一方面不经济，另一方面钢筋也不是越多越好），那就要把这个梁的截面改大，比如改成300*600，重新再算过。
正当我们把新的尺寸输入计算模型准备出去抽根烟的时候……建筑师冲过来说：不行，你这个梁高600会让这个屋子空间显得压抑，最多高500，不能再占层高了……
好吧，我们改用C30标号的混凝土，改用III级钢，准备去抽烟……甲方冲过来，我们小地方哪有III级钢，只有II级钢……
当然，实际工作中一般不会这么悲催，举这个例子只是要说明结构设计很多输入条件是靠估的，然后通过验算迭代确定可行，这个过程中要综合考虑很多因素进行调整。