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主题：楼市马后炮兼分析和猜测 -- 曾自洲
家园 楼市马后炮兼分析和猜测 中国的楼市或是房市是挑动人的话题。中国的新三座大山，医疗，教育，房子，其中医疗和教育都在逐渐缓解，而楼市却越长越高，似乎永无尽头了。
医疗通过新医保，医药分离等等，应该是在逐渐缓解。教育，现在大学的收费差不多20年不动了，以前的所谓私立学校的学费也有十年不动了，随着人们的工资增加，当年那些高不可攀的学费，现在也显得没有那么可望而不可即了。只有房价是个例外。
过去十几年，房价的上涨主要有几大动力：
1 首先是中国人均收入的增长，这是房价上涨的最根本的基础。2000年，人均收入大概在800美元左右，2012年，人均收入大概在4500美元左右。同时中国的人均收入的增长并不是由房地产带动的，而是通过中国的工业化带动而来的。
2 美国自2001年纳斯达克泡沫破裂以来，除了中间短暂的紧缩导致次贷破产以外，一直都执行货币宽松政策，造成世界范围的美元泛滥，显著特点就是黄金从300美元/盎司最高涨到1900美元/盎司，石油从20美元/桶最高涨到150美元/桶。
3 中国为了保证汇率的稳定实施的是强制结汇制度，结果就是有多少美元进来就要印多少人民币。在美元泛滥的大背景下，造成人民币也不得不泛滥，中国政府急需一个货币收纳器，从事后结果看，房地产承担了这个光荣艰巨的任务。
4 地方政府需要用地价做抵押，来进行城市建设，对维持和推高地价有主观故意的动机。
至于啥丈母娘经济，中国传统观念都是经济大潮中的小浪花，能锦上添花，不能雪中送炭，力挽狂澜。
现在这四大支柱的趋势是这样的：
1 中国人均收入还有20年好涨，暂时看不到停止的迹象。
2 美国的QE有结束的趋势，具体原因不太清楚，现在是清楚的不说，不清楚的乱说。以宋鸿兵的说法是美国的债券回购市场要出问题，他说的东西，分开来的汉字我认识，合在一起就完全不明白了。不过反正美国在缩减QE，具体操作看美联储的了。
3 中国正在走自由兑换之路，换句话就是中国正在一点点的放弃掉强制结汇制度，最终的结果就是人民币和美元脱钩，也就是说美元的泛滥不再必然导致人民币的泛滥了。
4 中国一线城市的土地越来越紧张，地方政府通过推高地价来筹措城市建设资金的方法会越来越困难，或者说地方政府要换个方法筹措资金了。
从这几个条件看，房价的四大支柱有三个要出颠覆性的问题，只有人均收入的增长可以依靠。似乎好像，中国房地产市场要掉头向下进行调整了。不过有人均收入顶着，估计最终会涨回来了。
最近发现一个现象，以上海为例，500万的房子，租金最多也就是9000多/月。而由于互联网金融和银行理财产品的存在，500万的年回报率最保守是5%，也就是25万。也就是出租房子的资金回报率只有理财产品的40%左右。换句话是如果把自己的房子卖了，用投资收入租房子，马上可以大幅度的改善自己的居住环境，还能每年挣个几万块钱。而上海05年以后买的房子，普遍入住率不超过50%。房子，至少上海的房子真的是在踩钢丝，只是不知道这个钢丝还能踩多久？
通宝推：赵沐浴,家园 保值的资产不能按回报率来计算 因为通胀，现金不具备保值性。现金购买理财产品，所谓的收益，无非就是对其所承担的各种风险的一种补偿。风险越低则补充越低。比如银行存款，风险低，则补充相对也低。而理财产品，风险更高，因此补偿也就更高。
最典型的保值资产是黄金。实物黄金，完全没有任何收益，甚至还要倒贴保护的成本，算起来收益为负数。如果完全从投资收益的角度，得出黄金的价值就应该为零，甚至负数。这种结论是很荒唐的。因此，判断资产的价值，应该是其对应的“风险-收益比”。
大城市房价，比黄金还要保值。大城市的资产，其价值，对应的周边各种的基础设施，如道路、学校、医院、地铁、水电煤气等等等等，以及在此之上的各种维护成本，警察、法院、教师、医生、环卫工人、煤气公司电力公司自来水公司的工人、城管、公交服务等等等等。
这些看得见的物质成果，和看不见的人力成本，才是一个城市的房产，最有力的支撑价值。
一个城市，房价什么时候下跌？当市政工程烂尾，公共服务因资金紧张而大幅滑坡的时候，这个时候，房子这种资产，才有下跌的风险。比如美国的底特律，以及国内某些有苗头的三线以下城市。
关键词(Tags): #风险收益比，家园 48年冬天的长春，一个窝头都能买一栋房子了 认定房子保值，那只能哈哈哈哈哈哈哈了。
最保值的，是金条和土地。
我们家有一大票亲戚饿死长春，有钱有屁用，当兵的直接抢，把你杀了拿去作两脚羊，这时候，什么都没用，只有有枪有人才管用。
当全世界把钱注入中国的时候，是一个状态，当大家要拿钱回去的时候，又是另一个状态。能赖帐吗？不厚进了秦城养身体，再出来的时候，就不知道他和太孙谁厉害了。
毛时代，为什么搞上山下乡？盖因没有足够的财力维持这么多城市人口，所有的社会服务都是成本，把人赶到农村自生自灭，这些就免了。
家园 盛世古董，乱世黄金 和平年代，房子比黄金保值。
中国即使真的走拉美化路线，只要不打仗，房子一样保值。
北京上海的房价，可以参考巴西的圣保罗的房价。巴西的贷款利率到了14%，公寓房价照样不比北京上海便宜多少。
当然，因为治安不好，圣保罗独栋的价格，反而比公寓房子便宜一大块。巴西的公寓房，外面是高墙大院，有严密的保安系统。内部游泳池、健身房、洗衣服一应俱全，与外面严密隔绝。社会治安越混乱，这种保安严密的公寓楼，价格反而越高。
而且真到了乱世，持有黄金完全是在找死，成为被杀的枪靶子，还不如持有房产，反正不容易被抢走。
特大城市，最怕的其实不是粮食问题，而是饮用水。48年的长春，人口数量比今天的北京上海，低了2个数量级。饮用水可以靠地下水支持，因此才会有粮食问题。
如北京上海这样的特大城市，不可能有长春围城那样的粮食问题。只要突然断水三天，一旦热水器和厕所水箱里的水喝光，立即会成为人间地狱。而且因为交通的限制，大多数人是没有办法疏散出去的。
你要是天天担心这个，真的是别活了。
更进一步，如果真的怕动荡的话，也可以考虑在城市的远郊区，水源丰富的地方买房子。上海的可以考虑一下崇明岛，北京的可以考虑山区水库附近的产权房子，如北京东边的，可以考虑密云水库，北京西边的，可以考虑延庆的官厅水库，或者昌平的响潭水库，周边不远的地方，都有大产权的房子在卖。
平时可以当度假屋，躲避城里的空气污染，真到断水断电的一天，买一个液化气罐，买上200斤粮食，骑自行车去水库打水，总之能比城里多支撑那么几个月。
总之，大城市的居民，如果真的杞人忧天，害怕动荡，与其持有黄金，不如在水库周边配置一套度假兼避难的小屋，即可以享受大城市房价不断上涨的红利（涨幅比市中心更快），又可以对冲动荡的各种风险。（一旦动荡，市中心地区治安会乱，进而房价会跌；而需要开车才能到达的远郊地区，反而会成为一片乐土。）
子曰:“智者乐水,仁者乐山。大城市山水之间的房子，其实是可以对冲风险的。
家园 楼市崩溃股市难道会独存？ 先生分析的不错。但最后一段不敢苟同。
先生说：
最近发现一个现象，以上海为例，500万的房子，租金最多也就是9000多/月。而由于互联网金融和银行理财产品的存在，500万的年回报率最保守是5%，也就是25万。也就是出租房子的资金回报率只有理财产品的40%左右。换句话是如果把自己的房子卖了，用投资收入租房子，马上可以大幅度的改善自己的居住环境，还能每年挣个几万块钱。而上海05年以后买的房子，普遍入住率不超过50%。房子，至少上海的房子真的是在踩钢丝，只是不知道这个钢丝还能踩多久？房屋租赁回报率低是因为股市回报率高。但是如果股市一旦崩溃，那么游资撤出时要找避风港，则储蓄和房市就成为首选。这在一定时间内反而会将房市推向更高。而一旦房市漰溃，股市并不能独存，盖大量资金在房市漰溃中化水，无法反馈股市的缘故。这在美国上一个小危机周期（02-09)中表现得非常明显。
家园 呵呵 500万换招商银行能换50万股，按每股2元的利润，一年能赚100万。按十股分红5元，能分红25万，如果遇上牛市，招商银行涨到20元一股，500万还有可能变1000万。
家园 美联储加息 涨跌往往涨过头和跌过界，中国作为平衡力量出现，时间点无法预测。
美元的升值将持续，以美联储加息达到小高峰，届时可以买点金银藏柜底。
大宗商品价格继续下跌，资源出口国嗷嗷叫，作为负责任的大国，中国适时加快城镇化建设，签下几笔长期合同，资源价格止跌回稳。
房地产作为固定资产回归固定本色，会保持账面上不跌失去流动性都没有投资价值了。
家园 最坚硬的泡沫 楼市主要是政治问题，经济问题是次要的，是最坚硬的泡沫，最坚硬是因为政治，泡沫是因为经济。
例如香港，董建华曾经提出八万套的计划，结果被撵下了台，现在大约每年的需求在三万套以上，但每年却只提供不到两万套，房价不涨才怪。
例如北京杭州，最开始连镇都能卖地，区县更是争着卖，后来撤县设区，卖地的权限上收，土地拍卖造成了供应的垄断，房价不涨才怪。
中国的权富，大多与房地产相关，要么依靠土地财政贪腐，要么有很多套住房，要么以实业的名义到处圈地，看看中国到处空置的楼房，闲置的厂房，和荒芜的各种建设用地和开发区，就是知道这不是一个人在战斗，而是一个阶级在战斗。
天津也开始限购汽车购买了，可以说，发展大城市，既不利于生产，也不利于消费，但为什么不大力发展东部沿海的小城市，多建城铁和高速，形成城市群，人口不再向大城市集中，大城市的房价，也就缺少了支持，这主要是官大一级压死人，财富随着权力走。
房子，代表着城乡的鸿沟，贫富的鸿沟，区域的鸿沟，在这条鸿沟的两边，是利益严重对立的两群人。
其他发展中国家更惨，因为土地私有制，土地被少数人掌控，更加的囤积居奇，相对而言，中国的土地财政已经好太多了。
房子首先是政治问题，然后是金融问题，最后才是普通经济问题，在发展中国家主要是政治问题，在发达国家主要是金融问题。
房价的结构如权力机构一样，呈现金字塔型，是极其稳定的，只有缺少实业支撑的地方，资源性城市，以及投机过度的地方，会局部崩溃，但很难影响整体，因为中国楼市的金融杠杆比例并不高，又与各种权利挂钩。
通宝推：Rusher,jboyin,- 复 最坚硬的泡沫
家园 是的。这一切归根结底的原因就在于：人类所有的财富 都最终来自于土地。
所以只要土地不是私有所有制，那么整个社会体系就从根子上不存在私有制。
但是土地又是一个国家所有财富的两个最终来源之一（另外一个是人），那么谁来使用，控制，评估，发展，这个最终的财富根源呢？只能是政权的代表了。
因为只有政权，决定了另外一项财富的最终来源的使用，控制，评估，发展。。。这就是国籍（户口）控制和边防控制。
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归根结底的问题是：是资本控制社会，还是社会控制资本。这才是资本主义和社会主义的区别。
在现代之前，这个问题就是，是皇权控制土地，还是土地的拥有者控制皇权。这才是封（土）建（国）主义和郡县皇权主义的区别。
家园 这个不太明白 好像香港的土地绝大部分也都是属于特区政府的，那就是说，香港也几乎不存在私有制了？
- 复 这个不太明白
家园 另外，从根子上私有制是不存在的，和现实中存在私有制是统一 这就是说，叫什么社会主义资本主义其实不重要。重要的是：私有制是否真的有保障。
拿香港来说，1，没有枪杆子。2，没有土地所有权。那么，所有的一切，都随时在香港政府的控制之下。
这是一个基本事实。
虽然我们承诺，香港搞资本主义，不搞社会主义。。。哈哈
- 复 这个不太明白
家园 不然，忘了说一句 那就是国家宪法（或基本法）是否允许土地所有权自由买卖。
那中国来说，那是不允许的。因为中华人民共和国宪法规定，城市土地为国家所有，农村土地为集体所有。
这就断了土地所有地自由买卖的可能。
这也就是所谓土地使用权买卖的由来。而各位已经买房及将要买房或者是别墅或者是公寓楼的，可否清楚，70年产权的由来，就是在这里。
同样，79年开始的农村大包干，或者说土地承包制，都是有期限的。而这个期限，也就是源自于宪法关于土地所有权的规定。
回到香港，我不清楚是否香港政府拥有大部分香港的土地。但是有一条，香港基本法规定：
第 七 條
香 港 特 別 行 政 區 境 內 的 土 地 和 自 然 資 源 屬 於 國 家 所 有 ， 由 香 港 特 別 行 政 區 政 府 負 責 管 理 、 使 用 、 開 發 、 出 租 或 批 給 個 人 、 法 人 或 團 體 使 用 或 開 發 ， 其 收 入 全 歸 香 港 特 別 行 政 區 政 府 支 配 。
第 二 節 土 地 契 約
第 一 百 二 十 條
香 港 特 別 行 政 區 成 立 以 前 已 批 出 、 決 定 ， 或 續 期 超 越 一 九 九 七 年 六 月 三 十 日 年 期 的 所 有 土 地 契 約 有 關 的 一 切 權 利 ， 均 按 香 港 特 別 行 政 區 的 法 律 繼 續 予 以 承 認 和 保 護 。
第 一 百 二 十 一 條
從 一 九 八 五 年 五 月 二 十 七 日 至 一 九 九 七 年 六 月 三 十 日 期 間 批 出 的 ， 或 沒 有 續 期 權 利 而 獲 得 續 期 的 ， 超 出 一 九 九 七 年 六 月 三 十 日 年 期 而 不 超 過 二 零 四 七 年 六 月 三 十 日 的 一 切 土 地 契 約 ， 承 租 人 從 一 九 九 七 年 七 月 一 日 起 不 補 地 價 ， 但 需 每 年 繳 納 相 當 於 當 該 日 土 地 應 課 差 餉 租 值 百 分 之 三 的 租 金 。 此 後 ， 隨 應 課 差 餉 租 值 的 改 變 而 調 整 租 金 。
第 一 百 二 十 二 條
原 舊 批 約 地 段 、 鄉 村 屋 地 、 丁 屋 地 和 類 似 的 農 村 土 地 ， 如 該 土 地 在 一 九 八 四 年 六 月 三 十 日 的 承 租 人 ， 或 在 該 日 以 後 批 出 的 丁 屋 地 承 租 人 ， 其 父 系 為 一 八 九 八 年 在 香 港 的 原 有 鄉 村 居 民 ， 只 要 該 土 地 的 承 租 人 仍 為 該 人 或 其 合 法 父 系 繼 承 人 ， 原 定 租 金 維 持 不 變 。
从这里可以看出，香港的私有制，哼哼，本质上的确是不存在的。怪不得香港一定要驻军。
顺带说一句，澳门基本法和香港基本法可以作一个对比：
第七条 澳门特别行政区境内的土地和自然资源，除在澳门特别行政区成立前已依法确认的私有土地外，属于国家所有，由澳门特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人使用或开发，其收入全部归澳门特别行政区政府支配。
在澳门，是有私人所有的土地的，而香港却没有。很有意思。
家园 财富创造与财富转移 财富创造是经济问题，财富转移是政治问题，中国现在的有钱人，有多少财富是自己创造的。
国企都可以私有化，生产性土地也可私有化，但资产性土地绝不能私有化，现在的中国，恰恰最重要的资产性土地变相私有化了，尽管这部分土地很少，并且有五十年或七十的期限，但已经动了国家稳定与发展的根本。
中国现在需要第二次土改，只要将城市的建设用地，平均分配，没房子的只要付建设费用就行了，农村的生产土地，可以私有化，但这是绝无可能的。
有人很是恐惧文革，如果再来一次文革，只针对城市的房产和建设用地，能实现第二次土改，那么俺坚决支持，尽管俺现在的条件，很可能啥也分不到。
改革开放以来，甚至建国以来，土地财政和房地产政策，是最坏的政策，这个问题能不能解决，将决定中国的未来。
