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主题：【原创】市场手段还是行政手段--看最近国家政策及汇率的调整 -- 机会主义者
家园 对这一句话也有一点点异议 从李到朱到温，每一届政府上台的前两年，都会有一次政策大调整和收缩的过程，到一届政府的后期才会调整过来，但由此带来一大批企业的倒闭和银行不良率的上升这其中提到的银行不良率，我也有一点点的异议。我个人认为银行不良率跟政府换届没太大关系，是历史问题了。
曾经跟头去某市交通银行查账，交通银行历史比较短，当时的呆帐还算稍微好点，然后行长请吃饭的时候感慨中国四大银行的呆帐坏帐率之高，说如果按照国外的银行破产法，这四大银行都不知道已经破产几百次了。。。。。
家园 鲜花一朵，拍砖一块 兄台的这些观点可谓言之有理，但似乎有些矫枉过正。
说说房地产的问题。美国的房地产业是连续几年的火爆，结果美联储连续加息来抑制过热。看起来加息的手段是比较市场化的，但必须有两个前提条件。第一房地产投资在整个投资中占很大比例，因而加息对其他投资的伤害相对较小；第二也是最为根本的是整个市场信用体系健全，加息的作用可以完全发挥。这第一点在中国和美国情况有很大不同，美国的生产性投资已经比较低，房地产投资就会占大头，而中国的生产性投资还很多（世界工厂嘛），大幅加息会伤及无辜。再说第二点，中国的问题就更大了，很多贷款买房的人根本没打算还贷款，完全是通过流通环节赚钱，甚至通过自买自卖（多搞几个关联方）套取银行的贷款，然后拍屁股走人。对付这种情况，恐怕加息到10%也还不够。根本的办法就是在流通环节刹车，增收交易税（尤其是短期内倒手的交易税）就显得尤为必要。
当然了，这个动作可能快了一点，但无可厚非。想当年东南亚金融危机的时候，索洛斯等在香港炒外汇，目标直指港币贬值。为了捍卫港币，香港金管局就大幅提升利率，结果导致股市大跌。谁知这正中索洛斯的下怀，因为他们在抛售港币的同时卖空香港股票，这种联合操作使得他们在股市上大幅盈利。这些盈利则进一步增加了他们炒作的实力。眼看局势危机，任志刚果断使出“任一招”，把隔夜拆借利率提高到了难以想象的程度，最终打赢了国际炒家。这一招违反了基本的经济规律，那就是一般而言短期利率应该低于长期利率，可为啥管用呢？这里面的原因就在于，炒家的资金来源在于本地银行，采用隔夜拆借的手段循使用资金，提高隔夜拆借利率等短期利率就断了他们的资金来源，无源之水其能长久？这次征收房地产交易税，尤其是短期内交易的税负很高，就是掐断炒作房地产的最重要利润来源，使得短期炒房失去吸引力。这虽然与任一招不同，但异曲同工，打蛇打在七寸上。在这种时候果断些是好事，否则打蛇不成反遭蛇咬。
先写到这里吧。
家园 根本是两码事 美国的房地产的现状跟国内不是一个概念，何况我的主题也不在房地产方面。
不过要说到房地产的问题，你说很多人通过流通环节赚钱，也未免太以偏盖全了，如果这样说来整个中国的房地产业就是一个完全的投机市场，房地产交易的第一动机就是为了赚取差价，可是这完全不是事实，不可否认在上海北京杭州宁波等城市的抄房团确实存在，但大多数老百姓买房还是为了解决居住问题，如果看不到主流，根据网络的报道就认为房地产市场是个投机市场，那其他的一切都是空谈。
在整个房地产的运转过程中最赚钱的是哪一方？是政府。政府的拍卖土地的价格在这些年来突飞猛进，从最初的几万到二三十万，发展到现在动择就二三百万一亩，在中心地区更是天价，从房价的成本构成中来看，土地的成本占到总成本的50-60%，而且这个比例还在随着土地拍卖价格的上升而提高，其他的建筑材料，施工成本基本上是固定的，在一定时期变化不大（当然，水泥钢材的价格上涨也会带来成本的增加，但平摊到每个平方的价格中就很少了），另外就是一些利息费用啊交易成本什么的，这个支出相对整个投入更是微不足道的。这样算下来，如果一个平方的土地成本在800元左右，那么整个成本大概在1500到1600左右，而房价会在2800-3500之间，利润超过100%，而土地成本上涨到2000甚至3000一个平方的时候，成本可能飙升到3800-4000以上，而房价则在6000-8000之间（这个是价格在除泡沫严重的地区之外，已经是很高的价格了），房地产商的盈利水平实际上是下降的。而且随着价格的提升，资金的需求量增加，对房地产商的风险也增加了，同时银行、包括炒房的人的风险也增加了许多。
在这个过程中收益最大就是政府，许多时候政府是哄抬房价的背后操纵者，嘿嘿，搞房地产的人会知道政府在拍卖土地中的一些伎俩（这个我不方便说），政府在这个过程中获得巨额的财政收入，转过头来假惺惺的说要挤泡沫了，嘿嘿，好事情全占尽了，不过呢？房地产一萎缩，相应的土地也卖不出去了，政府的土地收入和税收都降低了，时间一长政府就更受不了了，最多到年底，政策又要180度转弯了，老百姓就是猴，高兴怎么耍就怎么耍。
换句话说，如果你手上有一套房子，还有30年贷款要还，政府忽然说以前的利率太低了，从现在开始要提高利率，好嘛，我还不起贷款了，那就把房子亏本卖了吧，对不起，政府说了，要卖房子可以，但卖房收入的20%你要交税。嘿嘿，如果这种事落在你头上，你觉得公平么？
当然，如果事不关己，用审视的态度来看中国的经济问题，当然可以随便下药方，当然，结果究竟是谁得利谁受损，我看了半天，好象也没有哪个经济学家敢明说罢~~
现在中国的经济学家，学问很好，缺的是良心而已！~
- 复 根本是两码事
家园 这个，有同感 中国房产的成本，无非在土地成本，建筑、建材成本上，剩下的就是各方的利润。出台的政策没有动上述的利益，反而提高的是中间到手的成本，表面上是遏制住了‘炒房’势头，但是并未触动各得利集团的利益，只是一堆百姓又被套深了一步。房地产商大多已经在前期的圈钱活动中积累到了足够多的资本，所以在近3-4个月中一直能够靠收紧放出量来控制总体房价的涨跌。
最近的报纸有两个消息：1.华润以25.65亿元竞得北京海淀区清河镇住宅及配套用地“地王”。2.北京期房上半年涨了820元.外链出处
实际上可以看出上面并不想改变现有的各方盈利模式，只是稍微遏制一下游资的下游操作而已。
何况还有一颗70年土地使用权的雷埋着呢。其实想想也是-上面所拥有的人民在上面所拥有的土地上所挣的钱，理所当然是属于上面的。只是上面何时何地通过何种方式拿就是了。至于拿走之后如何分配，由谁来分配，目前还和我们无关。
- 复 根本是两码事
家园 关于卖房收入的20％要交税这个说法有一点点异议 卖房收入的20％要交税这个说法吓了我一跳。我觉得有点夸张了。
不知道是不是最近国内的政策又有新变化了？
根据国家税务总局的要求，从2005年8月1日起，各地不能再委托房地产登记交易部门代征房地产转让的有关税收。
据我所知，以前房产交易中心的费用里代税局征收的是土地增值税（累进税率评估），营业税（5％），城建附加（是营业税的10％）以及印花税（没记错的话，万分之五），其中土地增值税主要针对房地产开发商的，对税局只存在一个预算清缴的问题。个人转让自有普通住宅的土地增值税一般是减免的。房产交易中心代政的税收是直接划归财政，不经手税局的。
所以，总体算起来，个人买卖的应该不超过6％才对，虽然6％我也认为有点高。
至于公司买卖的房产税以及出租房屋的房产税，就要根据从价议征：年应纳税额 = 房产原值×（1－30%）×1.2% 从租计征：应纳税额 = 租金收入×12%
总之，我算不到20％。
另补充，楼下老和尚说有的地方也要征收卖方者的个人所得税，税率有20％。我把我的解释一并归到此处。
老和尚说“个人所得税里有一项叫做财产转让所得。为抑制房价，有的地方对个人出售自有房屋所得也征收个人所得税，适用比例税率，税率为20%。不过应税金额不是按售价计算，而是：售价-房屋原值-合理费；所得税金即为：(售价-房屋原值-合理费)X20%。”
但我觉得这可跟要交卖房收入的20％的差别大了。
不过，这个我也只听说有些地方在征收。很多买卖个人在自行申报的时候，都是会有意隐瞒这一部分个人卖房收入的。
所以，我觉得8月1日的新规定有可能也是在填补这个漏洞，因为以前房产交易中心的代征税收是不经过税局直接归入财政的。而现在直接由税局征收的话，呵呵。
要这样下去，收顺手了，我估计会在全国范围内铺开的。
呵呵，苛捐杂税啊。。
个人所得税的征税对象是个人取得的各项应税所得，包括现金、实物和有价证券。现行个人所得税法把个人所得税的征税对象划分为十一个应税所得项目。
（一）工资、薪金所得；
（二）个体工商户的生产、经营所得；
（三）对企事业单位的承包经营、承租经营所得；
（四）劳务报酬所得；
（五）稿酬所得；
（六）特许权使用费所得；
（七）利息、股息、红利所得；
（八）财产租赁所得；
（九）财产转让所得；
（十）偶然所得；
（十一）经国务院财政部门确定征税的其它所得。
元宝推荐：四月一日,
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 谈到卖房子问 "据我所知，以前房产交易中心的费用里代税局征收的是土地增值税（累进税率评估），营业税（5％），城建附加（是营业税的10％）以及印花税（没记错的话，万分之五），其中土地增值税主要针对房地产开发商的，对税局只存在一个预算清缴的问题。个人转让自有普通住宅的土地增值税一般是减免的。房产交易中心代政的税收是直接划归财政，不经手税局的。"
我的问题如下:
土地增值税主要针对房地产开发商的?
开发商:四月一日
雪个: 要买房的人
千面:卖自己房子的人(我确实在国内有套要出手)
如果我卖房给雪个, 我不交土地增值税, 而是四月一日交? 如果雪个拥有后又想卖给非, 还是四月一日交增值税?或者四月一日不需要继续交?
- 复 谈到卖房子问
家园 看在老板娘的面子上，姑且试答。。 卖房子可不是我的强项，呵呵。
事实上，个人买卖房屋目前在很多地方是暂不用交土地增值税的。。参见下面有关减免规定的最后一条“个人转让自有普通住宅”。 基本上房地产开发商倒存在会被预征的情况。所以你上面所说的雪个马鹿非啊几方目前应该都不存在这个问题。
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额所征收的一种税。 计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。。它的运算方式比较复杂。
这里附一个某地土地增值税税收减免规定
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的（含20%），免征土地增值税。
（二）因为国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
（三）因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产取得的收入，免征土地增值税。
（四）对个人工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
（五）1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。
（六）1994年1月1日以前已签订房地产转让合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。（此免税项目的期限迁长至2000年底）
（七）个人之间互换自有居住房地产的，经当地税务机关核实，可免征土地增值税。
（八）下列项目暂免征收土地增值税：
1、以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的。
2、合作建房，一方出土地，一方出资金，建成后按照比例分房自用。
3、企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。
4、个人转让自有普通住宅。
