- 程序有所改变。发帖如还有问题请报告
- 【征集】西西河的经济学，及清流措施，需要主动参与者，『稷下学宫』新认证方式，24年网站打算和努力目标
主题：【原创】幸好还有这一方净土 -- 无所事事
家园 【原创】幸好还有这一方净土 今天，在本地的一个专业房地产论坛上转了篇关于社保问题的文章，顺便评论了几句。不晓得刚才收到管理员的如下留言：
您发表的帖子《[华尔街日报]中国将对各地社保基金开展一次大审计》因有通知，关于社保案方面的话题，不允许在论坛讨论，因而被删除帖子，且进行了没有对用户进行分值操作的操作另外，又搜索了下“社保”、“祝均一”等主题关键词，发现帖子不是被删，就是已被屏蔽。看到某些势力防民之口,甚于防川，当地的传统舆论工具已被lbx当作人造媒体，Media on Demand。现又在网络上对已有定论的案子竟也如此钳制舆论，真正令人无言……
家园 这跟上海舆论导向未必有关，论坛背后有不少kfs的势力 你知道不少房产专业论坛是kfs出钱的吗？论坛上有不少专业的托，拿钱就是为了鼓吹房子多好，业主论坛更加如此，有些业主论坛上80%都不是业主而是托。所以这些行为未必能跟整个舆论导向挂钩，属于典型的山高皇帝远情况。
上海的房产交易作假甚多，我有个哥们在这行做了十几年，说从2004年开始实际交易量已经萎缩了，但是kfs为了撑下去，假按揭极多，房地网上交易数量虚高然后撤销套数激增的都是老实的kfs，不老实的根本不撤销套数，反正都用了好多假身份冒充买家买房子，把项目贷款成功变成按揭，延缓资金需求。后来不行了才上社保资金，上海各大国企全都应地方政府要求借款给kfs，要真的捅下去，这水要多深有多深。
上海现在根本就是一个地产产业占绝对主导性的城市，要是地产业倒了，上海的日子会很不好过。
家园 偶觉得现在说到房产往往过于偏激 地产业倒了,上海确实不好过。可老兄倒说说，世界上稍微数得上点号的城市，哪个地产业倒了还会好过？
还比如，吵得最厉害的中高档房的空置率，那些并不一年到头长住上海，但又经常来上海作生意的外地、外国人的置业究竟怎么算？都算自住，肯定有人不同意。都算投资甚至投机，准备怎么控制呢？没有上海户口不准买房？
家园 世界上好多像样的城市都不靠房地产 不说其他地方，比如纽约，房地产不行了不要紧，他的主要产业是金融媒体。我们北加这里，主要产业是科技、媒体、金融，房地产不是最大头的，虽然泡沫也很大，但是最好的人才都不是干房地产的。房地产在上海已经是最大贡献的产业了，对上海的经济影响非同小可。上海怎么都算不上什么金融中心吧，连香港都比不上，科技中心在国内都比不上北京，工业老早空心化往苏州昆山搬了。
好多上海空置的房子根本不是老外买的，老外精过鬼，去中国淘金，淘够就撤，租房子就够了，国外都是永久产权的，谁耐烦买个70年的？正宗老外在上海置业的极少数，除非讨了个上海老婆另说。台商港商买房子自住是有这个需要的，但是那么多只有外国工资才能买得起的房子空关在那里，就不要指望全世界都往上海跑去买房子，到底上海的生活水平跟国际接轨还有一段颇明显的距离，如果没有相应的淘金机会，我们老中以外不会有什么人去上海买房子度假的。
这个没什么好控制的，问题出在中国金融制度上，极度缺乏有效的投资工具，要是我的钱被迫只能待在中国国境内，那我也会买房子，起码出了什么问题还有一堆砖头。
家园 请问您拿出数据来证明（就比如纽约吧）比上海更不靠房地产？ 没错，纽约在全世界闻名，凭以立身的主要是金融和媒体。可上海难道在全国的经济中心（之一）地位就是靠房子炒出来的？
“上海怎么都算不上什么金融中心吧，连香港都比不上，科技中心在国内都比不上北京，工业老早空心化往苏州昆山搬了。”
——不想吵，可偶也可以说，上海的科技实力远比香港，工业实力比北京好，金融就是压住苏州昆山，一张嘴巴两张皮嘛。把上海经济现状贬得一钱不值，就和把中国经济现状贬得一钱不值一样，没用，这不是几篇文章就可以打倒的。
说白了吧，根本不需要外国佬，甚至无需港台及海外同胞太多帮忙（除了部分最高档的），上海房产中低档靠大量的新移民，高档靠国内的富裕阶层的支撑，就很难倒下去。偶并不喜欢上海的高房价，但事实就是事实，仅以偶很低层很狭窄的社会关系，就听到许多外地富裕人士迁入上海的实例，更看到源源不断移入上海的新市民。这对房市的支撑作用和纽约、洛杉矶在美国的情况差不多，就不用我多解释原因了吧。
除了爆发战争或世界经济大危机，要上海房市大跌只有一个可能，政府出手以极强硬的手段打压。但政府官员的脑子烧坏才会那么干，没事弄垮自己的房市？他们又不是CIA、民运之类的卧底。也不用指望传闻中的什么层峰要对上海帮动手，会对房价造成致命影响，不说这传闻是否可靠。就是胡总把上海高官一锅端了，新主管也不会大改原政策。那最多是权力派别斗争，而不是根本经济路线的分歧。事实上，自去年中央发出要求控制房价的信号以来，全国几个主要房产热点地区（城市）中，上海是控制房价做的最好的之一，从去年以来，上海房价实际已经跌了5%甚至更多，而北京涨了20%，广东好象也在涨，内地的一些大城市也差不多。
家园 这样吧，口水战没什么意思 我也不是上网来改变别人的看法的，不过是从投资的角度出发，看看有什么图利的机会而已，上海的经济大上大下我无所谓，只要看准了方向抓好时机都能图利。
这个帖子留在这里做个见证，我的看法是上海将会在未来5年内遭遇重大挫折，投资投机的方向也是如此。5年后上海的房价以今天的购买力来说，平均不下跌超过30%，我公开认错又如何？况且我是把钱放在我的嘴巴那里，看错了我自然会付出投机失利的代价。
我用购买力的来衡量的原因是因为在重大挫折的同时，人民币很有可能会贬值，所以用人民币价格衡量没什么意思。购买力的定义就是每平米能买多少安士的黄金，多少桶石油。
家园 按您的购买力逻辑,人民币不是已经狂贬了吗? 两年前一桶石油、一盎司黄金多少人民币，现在多少？按您上面的逻辑，中国经济这两年显然已经“遭遇重大挫折”。嗯，似乎美国也应该处在深重的经济危机中才对呀
用大家都看涨的石油、黄金来当通货，嗯，我看用明代青瓷花瓶作计价标准更好，什么中央银行、超级公司都没法狂印、狂采、狂生产，最最稳定不是？
家园 上海的房地产官方数据公布网站的数据也说明一定问题 尽管对它公布的数据真实性尚有争议，而且也不再提供相关具体房价走势信息，但窥一斑而可略知全豹（随便挑了几个楼盘）：
先上个最大的笑话：
年份/月份 签约次数 合同撤销次数（含预定）
2006/8 1 3
合计 1 3
年份/月份 签约次数 合同撤销次数（含预定）
2005/8 33 2
2005/9 43 10
2005/10 29 5
2005/11 67 39
2005/12 12 8
2006/1 7 0
2006/2 3 2
2006/3 47 12
2006/4 110 113
2006/5 63 46
2006/6 86 23
2006/7 20 6
2006/8 18 3
2006/9 1 0
合计 539 269
年份/月份 签约次数 合同撤销次数（含预定）
2004/6 15 0
2004/7 12 0
2004/8 124 2
2004/9 22 3
2004/10 29 9
2004/11 1 0
2004/12 0 0
2005/1 0 0
2005/2 0 0
2005/3 0 0
2005/4 0 0
2005/5 10 0
2005/6 3 0
2005/7 1 0
2005/8 3 0
2005/9 30 8
2005/10 26 2
2005/11 11 5
2005/12 7 0
2006/1 40 10
2006/2 35 7
2006/3 42 19
2006/4 31 11
2006/5 87 29
2006/6 38 17
2006/7 21 10
2006/8 41 23
2006/9 18 9
合计 647 164
年份/月份 签约次数 合同撤销次数（含预定）
2004/5 0 1
2004/6 3 1
2004/7 1 0
2004/8 7 1
2004/9 2 2
2004/10 7 8
2004/11 6 7
2004/12 1 1
2005/1 1 0
2005/2 0 0
2005/3 0 0
2005/4 2 0
2005/5 0 0
2005/6 0 0
2005/7 0 0
2005/8 0 0
2005/9 0 0
2005/10 0 0
2005/11 1 1
2005/12 35 23
2006/1 4 1
2006/2 3 2
2006/3 14 8
2006/4 178 132
2006/5 56 47
2006/6 17 6
2006/7 31 9
2006/8 13 4
2006/9 4 2
合计 386 256
年份/月份 签约次数 合同撤销次数（含预定）
2006/1 12 14
2006/2 14 19
2006/3 124 63
2006/4 27 55
2006/5 50 90
2006/6 48 36
2006/7 44 73
2006/8 14 3
2006/9 3 2
合计 336 355
最后贴一下最近比较有名的大华水岸蓝桥，不过下面并未包括刚获判决的89户通过集体法律诉讼方式退房成功的数据。
年份/月份 签约次数 合同撤销次数（含预定）
2005/2 92 23
2005/3 73 10
2005/4 1 1
2005/5 1 3
2005/6 0 0
2005/7 6 0
2005/8 4 0
2005/9 7 1
2005/10 6 0
2005/11 3 0
2005/12 0 0
2006/1 1 0
2006/2 3 1
2006/3 4 2
2006/4 2 0
2006/5 0 2
2006/6 1 0
2006/7 2 2
2006/8 1 0
2006/9 1 0
合计 208 45
家园 国外的数据不清楚，但黑兄可以看看一篇文章 和楼下的这篇：
好像链接无效了，那就把原文附后：
[SIZE=3]房地产减收40亿 上海土地财政风险露头[/SIZE]上海为遏止持续放缓的财政增收步伐开出了新的药方：征收土地增值税。据悉，针对部分房地产公司的调研和抽查已经展开。
今年上半年上海市财政收入825.5亿元，增幅减少19.7％。原因之一是，房地产税收锐减40.5
亿元，这影响地方财政收入5.1个百分点。
由于房地产税收及土地相关收入占了上海财政收入的25％，在经历了两轮地产调控之后，上海土地财政风险开始露头。
征收土地增值税？
“如果上海市开始强制缴纳土地增值税，那么大部分的房地产公司都得关门。”一家民营房地产公司的总裁说。
土地增值税，是转让国有土地使用权及房地产并取得收入的单位和个人，对土地增值部分缴纳的税收。现行税法规定，土地增值税实行四级累进税率，根据增值额超过扣除项目金额的比例，土地增值部分的收入将缴税30％-60％不等。
目前，房地产公司一般采用预提的方法，按照开发项目总价的1％，计提土地增值税，但是在过去10多年中，这部分一直没有上缴。上述房地产公司总裁称，房地产公司的利润主要来源于土地增值部分。如果对这部分征税，等于剥夺了房地产公司的利润。
据悉，上海市财政部门正在就征收土地增值税一事，对部分房地产公司进行调研和抽查。
在上海房地产企业50强中，一半以上是市区两级政府的国企。上海市市中心的地块几乎都被这些企业控制，有的是因为拆迁困难，有的是因为他们坐等土地升值，一位地产业人士因此认为，对这些企业收土地增值税是合理的。
房地产感冒财政打喷嚏
对房地产企业征收土地增值税，可以说是上海市财政的“无奈之举”。上海市财政收入当中，有25％来自房地产及相关行业，包括土地出让收益、房地产企业营业税和所得税等。
2001年，上海政府先后出台《上海市土地使用权出让办法》和《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》，明确六类经营性土地使用权的出让，都应通过招标拍卖方式进行。
还有一种说法是协议招标。“具体操作就是房地产企业和政府事先商定价格，基本算是内定。”一位业内人士说。
据悉，协议招标是上海市国有房产企业拿地的主要方法，价格要比竞拍低很多。
有数据表明，上海市2003年公开招标的1200多公顷土地，每亩的平均价格达到105.4万元，比2002年上涨了124.3％，溢价部分成为政府的重要收入来源。
此外，工业用地“变性”为商业用地，也给上海市财政带来了进账。
一般来说工业用地“变性”为商业用地来自各个区政府的招商承诺。政府在招商引资的过程中，对企业要求的工业用地以低廉价格出让，而企业通常以出租厂房回收成本。而在工业用地转换为商业用地的过程中，企业通常要按照商业用地价格增补地价，即使如此，仍然比公开拍卖价格低得多。“这中间的差价常常是几倍。地方财政也从中获得了很大的收入。”一位业内人士称。
复旦大学房地产中心副主任华伟说：“地方能用于建设的资金只能靠预算外资金，而土地收入又是预算外资金的主要来源。”今年上半年，在上海房地产市级税收当中，营业税为29.7亿元、所得税为16.3亿元，契税为4.5亿元，剩下的大约140亿元大部分是土地出让金。
从2000年开始，上海房产成交量大幅上扬，也使上海财政获得可观的收入。房地产公司一般需要按照销售收入的5.5％缴纳营业税。
变化始自2004年，首轮地产调控使上海成为风暴中心，此后，上海房地产及相关收入增长开始放慢。
首先是土地出让金。从2004年起，上海大量推出市郊土地，并严格控制市区土地出让量，进入2006年，几乎没有市中心的地块出让。据上海中原研究咨询部统计，2006年1-5月，新增经营性项目土地出让面积为677万平方米，与去年同期相比减少了22％。
与之对应的是，上海市市中心的土地出让价格大约为2000万/亩，是郊区的几倍。
房产交易的清淡也使相关税收减少。据房产之窗网楼市行情监测系统显示，仅6月2日至29日的四周内，商品房成交约15432套，面积186.4万平方米，较5月同期跌幅超过1/3。
“单价下降，成交清淡，房地产企业营业税减少，个人所得税也减少很多。这些都导致了财政收入的减少。”戴德梁行人士称。
土地财政风险
上海市政协的调查显示，2005年，上海市征收房地产税收350.5亿元，同比增长31.4％，增幅较上年回落19.8％。2005年第三、四季度，土地出让金、营业税和契税的同比征收额甚至出现了负增长。
今年上半年，上海房地产税收仅完成191.9亿元，同比下降17.4％。
而上海地方财政对房地产的依赖并没有减轻。上海市政协今年上半年发布的调研报告显示，即使在房市低迷的2005年，房地产对上海区县财政税收和GDP的贡献也很高，松江分别为18％和8％，徐汇为40％和20％。
2005年，上海地方财政收入1433.9亿元，比上年增长20.7％，增幅同比回落3.8个百分点。今年上半年，增幅回落近20个百分点。由于第二轮地产调控开始仅4个月，后续政策还在陆续发布，对财政影响到底有多大，还有待观察。
在这一背景下，上海市开始酝酿征收土地增值税。
“但是地方财政对房产行业的依赖并没有解决。”上海财大一位教授说，“地方政府对任何单一行业的依赖都可能因这个行业利润下滑，直接导致地方财政危机。”
家园 影响房价真正原因那篇文章基本就是一陈不变的老调 本来偶直接想骂他狗屁的，但影响不好，还是放到贴子里吧
偶现在一看到所谓“为民请命”的反动迁文章就火大。中国非常大，各地的情况千差万别，有的地方动迁中不好甚至极其可恶的事情很多，上海也不是没有，黑道白道的丑闻不断根本不是新闻。但这种一棍子打死，甚至将整个动迁都上升到政府和地产商勾结起来榨取老百姓钱财的大阴谋，几乎就是运运和轮子的作风。
不说别的，一口断定“如果让市民作自主选择，他怎么可能选择住到那么远的地方去”，这种人自己肯去住用马桶、搬煤气罐，两三人行走要错肩，冬天漏风，夏天随时可能被水淹的老城区吗？！就象打着保护移民利益反对建大坝的主，没有一个肯搬去那些库区享受“田园之乐”。
至于房地产税收方面的减少，好象与房市崩盘没有必然的联系吧？不说今年增加的税收收入仍然不能算少，而且新的开源方案也很多，比如加快两税合并，减少各项优惠减免。实在不行，也只要把庞大的吓死人的建设计划削减一部分就行了。反正据我所知，高叫钱不够用是所有政府机构的一致特征，但实际上，他们的周转资金还充裕的很呢。
家园 ^_^砖头也不一定属于你。 70年的所有权应该包括砖头的所有权吧？^_^，所以，如果出了问题，你有的只是一堆砖头的70年所有权。
^_^
家园 已经有些不好过了 对比之下，北京在与上海和深圳争夺金融中心的行动中逐步取得主动
这几年来，上海的发展方向，一帮败家子！
家园 唉，令人担心