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主题：【文摘】耕者无其田，居者无其权 -- 山猫部落长老
家园 【文摘】耕者无其田，居者无其权 张是我的一个朋友，来自香港，在英国定居多年，已入籍，看到中国大陆房地产炒得红火，有些眼红，也想凑个热闹，但近日告我：他已放弃了这个想法。
我不解，尝试着问个究竟。他说，这几天他上网，看到中国网民讨论新公布的《物权法》草案，才知道许多中国人倾尽毕生心血买到手的房子，只是一个70年租用期，不是真正的产权。
“我在英国买房，只买free- hold，怎么会千辛万苦跑到中国买个70年的 lease- hold？”他对我说。
free-hold和lease-hold是英国房地产的两种形式：free-hold指永久所有权的房地产，以中国人所称的“花园洋房 ” 为主，lease-hold指定期租赁权的房地产，公寓单元房居多，期限则都很长，最短也要99 年，最长的甚至有999年的。
也难怪，老张没在中国内地生活过，不了解中国 “国情 ”：中国内地土地所有权只有两种：城镇土地国家所有，农村土地集体所有，尽管经济改革已实行了近30年，但土地仍然不能私有。
根据以往公布的有关法规，中国内地的城镇居民可以“依法享有国有土地使用权 ”，但居住用地的使用期限只有70年， “土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。” 新公布的《物权法》草案据说 “突破了70年大限”，但也仅仅允许房主“期满前一年申请续期 ”， “续”的还是使用权。
虽然中国法律仅仅规定土地不能私有，没有明确提及地上建筑物的属性，但皮之不存，毛将焉附？用中国一位法学学者的话说，是 “地随房走，房随地走”。
老张听完我的一席话，伸了伸舌头： “好恐怖啊！” 但他的眼神却是一种幸免于难的得意神情。
耕者无其田，居者无其权
也许老张不知道，中国内地还有更 “ 恐怖”的故事曾经、正在和继续发生呢。
中国城镇中的有房一族，至少还是那些有足够的财力、买得起 “70年土地租用期 ”的人，他们其实都是近30年改革、开放进程的最大受益者，而那些受益不大、甚至受损的社会阶层的住房故事，那些通宵排队等待领取 “经济适用房”购买证的购房故事，还有那些 “拆迁户 ”、 “违章建筑户 ”、 “外地暂住户”、 “民工窝棚户 ”的搏房故事，老张或许闻所未闻。
然而，在中国内地，这却是多数中国人每天要面对的现实，由产权纠纷引致的开发商与 “拆迁户”的争执、 “ 征地 ”的地方政府与“钉子户 ” 的对峙、甚至警民之间的暴力冲突，也时有所闻。追本究源，所有这些沮丧、挫折、争执、冲突都导向一个词：产权。
近30 年来，中国发生了天翻地覆的变化，中国接受了“市场经济”、接受了 “ 民营企业”、接受了 “雇工 ”、接受了“国有企业股份制改造 ”、甚至接受了 “ 私产入宪 ”，但让人匪夷所思的是，中国至今仍未接受土地和房屋的私有产权，仍未接受 “耕者有其田，居者有其权 ”的理念。
近几年来，中国房地产市场从无到有，从温到火，用中国传媒自己的话说：“时至今日，没有哪一个行业的绝对利润值，能挑战中国房地产业的暴利，没有哪一个行业的利润，能动摇甚或问鼎中国房地产业的榜首地位；2002年进入《中国百富榜》的房地产大亨为25人，2003年为 35 人， 2004年为45人，这个数字不断在攀升，这表明中国的财富正在加快速度向中国房地产业大亨们的私家钱柜里集中 ……”但更让人匪夷所思的是，中国决策层能够容忍房地产开发商如此快速的积聚财富，却不能容忍真正为此业兴旺提供燃料的购房者享有产权 —— 不是有期限的土地使用权，而是房产兼地产的完整所有权。
70年后待拆迁？
而“居者无其权”也是中国城乡频频发生的拆迁纠纷和征地冲突的最终祸根。一位中国学者如此分析中国官方经常使用的一个名词“ 拆迁补偿 ”： “首先补偿这个字就很奇怪，什么叫做补偿，就是说这个房子这个地本来就不是你的。如果是你的，就不是一个补偿的问题，而是一个买卖的问题，我愿不愿意卖给你由我来决定，这首先是一个我要在交易之中获利的问题。 ”
此外，许多有识之士还指出，“耕者无其田，居者无其权”也阻碍了三农问题的解决，拖慢了中国的城市化、现代化进程。
北京学者陆学艺指出，由于中国农村土地产权不明晰、责权不清，导致了很多问题。第一是毁庄稼、占耕地。县委书记要搞开发区，庄稼就遭殃。第二是拆农民的房子。开发区都是成片成片的。
现为中国社会科学院学术委员的陆学艺说： “9 亿农民中，占75%的农民的房子总面积大概是50 亿到60亿平方米，人家已经住了几百年了，却不承认这个房子是可以抵押的。 ”
上海学者朱学勤则从房契的期限，看到了城市的发展周期和历史传承。现为上海大学历史系教授的朱学勤说，他在伦敦见到过一张为期999年产权的房契，他感到无比震撼：一个只有70年产权期限的城市发展如何能与之相提并论？房地产只有70年的命脉，这意味着，城市化的发展，将会以 70 年为一个周期轮番上演拆迁与建设的工地游戏，从某种程度上来说，它忽视了一个城市的历史传承和悠久根基。
而且，用老张的话来说，即使是999年的房契，也不是房主永久享有自由处置权的 free-hold房契，仍然属于他不屑于购买的 lease- hold房契。
“活资本 ”与 “死资本 ”
今年五月，在中国首都北京召开的2005年《财富》全球论坛上，秘鲁经济学家赫南多 ·迪索托语惊四座：在全球60亿人中，有40亿人是没有产权的，如果他们没有产权，就不能有 “全球化 ” 的发展。
如果你读了迪索托（Hernando De Soto）的《资本的奥秘》这本书，你就会对产权问题有一个全新的认识，你就会发现，产权不再是一个枯燥的法律名词，你就会意识到，能否在法律上承认社会大多数成员的房地产所有权，在某种程度上甚至决定着一个落后的国家能否真正地实现经济起飞。
这位在今年4月获得“弗里德曼推进自由奖”的经济学家，有着在贫富两个世界工作、生活过的经历，因此对东西区别和南北差异有着深刻的体认，他的这本畅销全球的名著也没有忘记提及中国： “自从邓小平的经济改革在1979年开始以来，一亿中国人离开家园，寻找法律尚未认可的工作， ……自从上个世纪80年代以来，数百万中国农民未经许可涌向首都北京，以至于《北京青年报》惊呼：‘对盲流人口的管理已经失控’。”
迪索托这本书的副标题是：“资本主义为什么在西方取胜，而在其它地区失败？ ”他给出的答案是：由于非西方国家的法律制度赶不上人口流动、城市化等社会变化的步伐，社会大多数成员的财产只能游离于法律系统之外，因而成为 “死资本 ”。该书描述了所有发展中国家的一个惊人的相似之处： “这些国家绝大多数的贫困居民确实拥有财产，但他们缺乏代表其财产并进而创造活资本的机制。他们有房屋，却没有产权；他们有庄稼，却没有契约；他们有企业，却没有公司章程。”
迪索托认为，为什么市场经济在西方成功、却在其它地方失败，是因为非西方国家未能建立起一个把死财产变成活资本的统一的法律体系，而西方标准化的法律能够使人们用分期付款的方式购房置产，用房屋作抵押向银行贷款，允许一个公司的资产分割成很多部分，可以公开上市进行股票交易，并使财产评估成为可能 ……这一切都是在人们遵循当地约定俗成的法律规范下进行的。这种由现代法律保障的无形的资产管理结构，在西方早已成为人们生活的一部分，大家习以为常，因而发展出成熟的市场经济。
不过，看完迪索托的书，你并不会产生一种 “文化决定论”的宿命观点，因为书中也描述了西方国家早期法律难以应付社会变化的窘困局面，其状况与今天中国等发展中国家所面临的困难和麻烦非常相似，唯一不同的是，西方诸国最终成功地让法律制度适应了不断变化的社会、经济状况。
中国有句古语： “有恒产者有恒心 ”。当代许多中国学者则提炼出一种新的格言：“成功的市场经济就是一种法治经济 ”。伦敦大概就是得益于英国的公平、成熟、统一的产权法律制度，而成为多元文化的国际金融中心吧：尽管它也曾有过封闭排外的历史，但最终仍能实现“海纳百川”，不仅吸纳了英国本国的 “ 民工”，也吸纳了各种肤色、不同文化的移民，包括像老张这样的华裔移民，也能在此地入籍定居，置房立业，并且购买了两处 free-hold的房产。
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 应该给迪索托诺贝尔经济奖 只可惜他研究的不是西方国家的问题，而是第三世界国家或前苏联国家的经济改革问题。
第一次知道他是在PBS的《NOW》访谈节目上。很感兴趣，就在AMAZON上买了两本他的著作，没想到一年多以后才收到书，我差不多把他给忘记了。一旦读上就放不下来。后来书借给建设部的一位副部长，就一去不回头了。
迪索托研究的中心问题是为什么第三世界国家或前苏联国家引进西方国家的经济体系进行的改革都没有成功。他的发现是这些国家只能照猫画猫，照虎画虎地学习西方国家的东西，没有引进最关键的东西。
这些国家的人都很笨？
不是，是没人能教。西方国家的这些东西早已建立上百年了，也是经历几百年的时间才建立的。现在的人只是享受这些体系带来的好处，没必要也没人去问为什么要这样干，而不是那么干。
那怎么办？
迪索托办法是：先比较西方国家和第三世界国家不同的地方，然后追根溯源研究当初西方国家为什么要这样做。这就难了，因为许多东西是在生活中自发形成的，需要学习西方国家的历史，通过消化吸收自己总结出来东西，再说服第三世界国家接受他的理论，并根据他的理论进行改革。
真不容易，而且秘鲁的毛派游击队还点名要他的项上人头，很给了这老兄很几次死里逃生的经历。目前，很有几个国家接受他的指导进行改革，包括埃及、巴西等国家。
说了半天废话，他老兄到底发现了什么好东西？
说来简单，你也很难相信，是完善的房地产产权登记制度。说大点儿，是保证这套制度实行的所有相关的复杂的制度，特别是法律制度。在美国，这制度是在私人跑马圈地和政府上百年长期斗争的过程中形成的。也就是说是在国家不断地承认私人对其土地的侵犯、并保护在被侵犯的土地上积累私人的财富的过程中形成的。
用中国的例子来说，私人购买房子只有使用权而对土地的没有产权，就在很大程度上限制了利用土地积累财富，而且这些财富也很难进入正规的资本流通渠道。这就是迪索托最重要的概念“死资本”。到那儿能找到“死资本”，地下银行、黑市或其它形式的民间融资方式或渠道。“死资本”的规模能有多大？一般是第三世界国家或前苏联国家的国有资产的几十倍或上百倍。你说这些国家穷赖谁？
私人拥有土地产权能干什么？在国内我不知道，在美国我知道的是：想创业，可以用房地产信用获得启动资金。还可以用房地产信用买更多的房地产养老，供子女上大学，让自己提前退休。另外，房地产产权登记制度是建立个人信用制度的基本保证。怕借钱不换？先查查有没有房产清偿债物，房产上有没有被挂上其它的债务，如果有清偿我能排第几取回我的钱。最后，每年的房地产税可是各级政府坐地收钱的好方法，一般是地方财政的主要收入。逃收入所得税容易，逃地产税好象不大可能，除非你能背起来跑？
感兴趣？看看这个http://www.ild.org.pe/eng/mystery_english.htm
家园 不对吧 中国的土地成为商品，有了两千年的历史了。历代王朝凭借国家的力量能够做的只是抑制土地兼并而不能禁止土地兼并，就是因为中国早就有了完善的土地产权制度。而西方因为长期的封建制度，土地不成为商品。
中国现在土地如果私有，有什么不利影响？
１。历史问题。既有今日，何必当初？当初的土地改革，甚至于ＧＣＤ执政的合法性都将成为问题。对那些土地改革中失去土地的地主们该如何补偿？那些土地改
革中不但失去土地而且失去性命的地主们的后代该找谁算帐去？
２。现实问题。中国不到10%的少数民族人口占有60%的国土面积，而且主要的矿产资源就在这60%上。土地如果私有，将会刺激60%的国土面积上的人口的土地所有权意识。以后国家再在这些地方开矿或开发，需要缴给他们多少费用呢？
- 复 不对吧
家园 请不要信口开河 我不同意你的说法：
1、你所说的历史问题并不存在。请指明哪个朝代的土地是朝廷从地主手里买下来再重新分给农民的？(台湾的土改不算，因为很多台湾老兵授田证只是空头支票)。请仔细阅读史书，中国历史上历次改朝换代，农民获得的土地难道是朝廷从地主手里购买过来的吗？不是，都是没收地主和官僚的土地后再分配的。没收土地后重新分配，非本朝首创。“ＧＣＤ执政”不存在合法性问题，土改正确与否与执政的合法性也没有必然联系。别忘了，民国政府也是通过“暴力”取代了清政府，不能厚此薄彼哟。即使当初ＧＣＤ闹革命时,也没有质疑民国(KMT)政府取得政权的合法性,而是说现在的她,不能代表广大民众的利益,是反动政府,从而确立革命的合理性的。
2、你说的现实问题不是问题。土地和地下的矿产资源是分开的。至少在加拿大的Alberta省，屋主和农场主只拥有地表及以下9英尺深这部分土地的所有权，9英尺以下的一切所有权归政府。公司或个人想使用这部分资源，对不起，向政府交钱买使用权(有年限噢)，并且资源开发过程中还要交相应的其它税。虽然屋主拥有地面设备(不包括门前的道路噢)和地下9英尺以上(就是地下室)的终身所有权，但是每年还要向政府交地税(property tax)，直到你卖掉它，否则地税至死都不能免。另外，相当多的公共资源(比如森林，山脉)都是政府的(全民所有的噢)。
3、不喜欢一切问题泛政治化。今天土地不能私有化的原因很多，我认为现行的土地政策至少能保证农民的基本生活。目前情况下，农民有土地耕作，至少还有最后退路，也就没有流民问题。希望私有化土地来缩小城乡差别，愿望是好的，但不现实，不可知的风险远大於可能的收益。
家园 不对吧
家园 地权是个定时炸弹 几年前我父母准备在北京买房，他们想用我的名字以便最终将财产转移给我。当时我太太还在法学院念书，就觉得这种安排很可笑，因为在中国买房得到的只是使用权，绝不会得到产权。从常识上看，真正有价值的是土地而不是土地上的房子，房子只是增加土地的价值。没有产权，只是买到了一个空中楼阁。那天地主说：“我不把地给你玩儿了，要做别的用，要地，你把房子给我搬走。”你怎么办？赖着不走？
说句玩笑，这就是英文房地产（real estate）的涵义：真正的（real）财产（estate）。在知识产权出现以期，从传统意义上来说，所有形式的财产最终都是直接或间接地和土地联系在一起的。历史上扩充疆域最大的动力就是扩大土地的积累。扩张和保护土地最有效的工具是强大的军队。
多说两句废话，我认为知识产权出现和对其有效的保护是人类历史创造了可以独立于自然土地之外的一种新的财富形式。不去获取这种财富，你只能在祖先留给的有限的土地上积累财富。很多朋友非常反感西方国家在知识产权保护上指手画脚，而忽略应该做的事情。这也正是西方国家所希望的，你只能在有限的土地上积累财富，而知识财富可以是无限的。
为什么只用使用权，而没有产权？很简单，中国的宪法规定土地归国家和集体所有。也就是说不能私人所有土地。现在允许在中国大陆进行房地产操作的各种法律、法规都是在和宪法打擦边球。“70年土地租用期 ”只是将问题积累到以后在说。可以说是个最大的定时炸弹，何时爆发、如何爆发，我是一点谱儿也没有。
家园 想要永久产权？行啊，你想不想每年交财产税？ 家园 这样的税收起来可省心多啦，哪里像收增值税那么烦人。这样子