主题：【量化看股】[世茂房地产]3.1亿上海拿地值多少？ -- 老拙

为了避免遗产税?

说的这海景，千万不要和什么碧海蓝天挂上钩啊，要是想到什么马耳代夫什么的，那更是远的离谱了。

怎么说呢！这个水嘛，就是黄里带点灰，灰里带点黄地！

别看一个个风风光光的。输赢只在一夜之间。

有空向脖子兄请教A股中的地产股票.

老拙好象也是房地产的专业人士

市场一夜翻天的可能性很大，散户玩不动啊。

目的是:万一出现什么问题,留得青山在,不怕没柴烧.中国,始终是人治的社会,谁做法人无所谓,关键是谁说了算

之前网上也曾有消息说，碧桂园等大地产公司储地量大，但国家有相关规定说储地有规定开发年限，逾期则收回。目前地产公司还是在钻空子，但国家也在进一步立法加以规管。不知相关政策对于碧桂园这样的地产公司影响有多大。说实话，凭着上市而一夕暴富登上首富排名，杨家的确有点太显眼了。

就跟我这儿做研究一样，是需要brain storm的。

脖子兄这个毒死派做的好~~~

土地开发年限，逾期收回的法规早就有，之所以执行不了，也不全是开发商钻空子．主要还是政府自身的问题．政府卖了地，钱也不知道花哪去了，市政配套跟不上，地就只有闲着．不然资金是开发商的命脉所在，谁愿意把钱积压在那．而一般的土地转让合同里，关于逾期收回的要求也是跟相关配套要求相联系的．所以，这个系统性风险不大．

另外，逼急了，随便建设一点就行了．逾期不开发是要收回，但是正在开发中到开发完成确没有硬性要求．

其实房地产最大的风险还是来自销售不畅造成的资金链断裂，多大的公司也会一夜间轰然倒地.开发商的负债率一般都非常高，没有现金来源的公司是非常脆弱的．

现在的土地价格已经涨上来，而且招拍挂制度的实行，在一线城市低价拿地的可能性越来越少．所以，中国的房地产至少还有２０年的发展期，但是只要房价跟不上地价的上涨速度，这个行业就面临洗牌．那些是人不是人，随便买块地就搞房地产的公司最先给淘汰．

碧桂圆这种成熟模式的开发商是没多大市场风险的．第一，它是走价廉物美路线的，源于良好的成本控制，具有最大的杀跌空间．第二．他的酒店加别墅的套路，物业管理也自己做，是有自己稳定的现金来源的．看港人的分析报告，怀疑他建设那么多的５星及酒店，会不会有风险．其实酒店带来的现金流对地产商是相当有用的，特别是银跟抽紧时会有救命的作用.何况，他能在二线城市那么低价拿地，地方政府就是冲着５星级酒店给他面子的．通常酒店的建设费可以折成买地款，然后自己施工又可以大赚一笔．这些是会计师所不知道的妙处.

同类的地产商，我看好雅戈尔．也是跟上述原因有关

“酒店的建设费可以折成买地款\"酒店建造的费用在建成之后要从“在建工程”转入“固定资产”，如果你说的可行，那就要在建成之后把建造费用来扣减买地的成本？是不是在最后缴纳土地转让金的时候不交了，直接把建设费用算过来？如果这样做，地方政府不是要损失一笔出让金收入么？

“自己施工又可以大赚一笔”，自己的房子自己建造，都是花费自己的钱，无非是左右口袋的问题，怎么还会大赚呢？

不懂！不懂！

很多情况下,二.三线城市的父母官都极其渴望能在当地有五星级酒店,作为招商引资的重大政绩.

所以碧桂圆这种所谓五星级的家,去到地方特别受优待.一般来说,很多开发商出资建酒店,酒店建好后很多时候产权归政府,作为政府的接待中心.或者成立股份公司共同经营.一般是开发商的团队负责物业管理.另外,象碧桂圆动不动就拿几千亩地,相应的市政配套,政府当然是没钱干的了.只有靠开发商垫资建设.所以,象碧桂圆这种级别的开发商,买几千亩地真正给出来的通常是第一期定金而已,25%左右.余款基本都在酒店或者市政配套的建设款中扣,很多时候经常还不够,还可以继续在后续的城市配套费用或者建设费中扣减.

自己施工又可以大赚一笔,这个原因干过包工头的都清楚.施工单位最喜欢干政府工程,是因为政府工程基本按国家定额结算.有法可依,谁也不会跟谁过不去.超点预算也没所谓,关键领导满意.怎么理解定额呢?简单举个例子,按定额给钱,意思是工地民工的劳保福利,探亲费,培训等等都可以算上的.

说到酒店,更是一块大肥肉.单是那些希奇古怪的材料,因为常常不在定额的常规材料之列,材差更是随便来.所以,给政府盖酒店,一般包工头估摸着有把握收到50%的钱就肯干了,后面都是赚的,慢慢收也不怕.至于市政配套建设,就定额来算也是肥得流油.但是很多时候,可怜的包工头担心连50%都收不到,所以

在很多地方包工头见到政府工程就怕.

碧桂圆这种一条龙服务的就不同了,完全不用担心收不到钱,反正是在地价里扣.施工队,材料又是自己的,会计帐它怎么做的我不清楚,但我相信只要内部人不是贪的很厉害(他们的老板施工出身,想贪也难)

利润总是在那里.

而在一线城市,这种可以钻的空子就没什么了.所以,碧桂圆在2线城市拿的那些地,以后创造利润的能力,

世贸之类的公司完全无法相比.房子卖10万/平方赚2万/平方,和碧桂圆这种卖4000/平方赚2000/平方,以利润率来说,不可同日而语.而且,就资金周转速度来说,碧桂圆的战略是一开发就用最短的时间包括配套全部建好,然后用相对低廉的价钱在最短的时间内卖光.所以去到哪热销到哪,特别在二线城市.在它出现的地方,一般都会对当地市场造成极大冲击.

最新的资料,碧桂圆的储备土地,3500万平方!差不多一个地级市的大小.而怎么估算这些存货的价值以及衡量隐藏在会计准则后面的利润.我就没谱了.