主题：【量化看股】[世茂房地产]3.1亿上海拿地值多少？ -- 老拙

10月18日，[世茂房地产]（0813HK）公告，出资3.1元收购上海碧橙房地产有限公司90%股权。

各大媒体纷纷报道：“上海碧橙房地产有限公司拥有位于上海奉贤碧海金沙地块的开发权益。这是世茂房地产在香港挂牌上市后在上海获得的首个地块。此次公司获得的碧海金沙地块，位于上海奉贤区星火开发区内，东至农工商大道，南面与占地约724亩的主题绿化公园地块相连，西至明城花园、明城路，北至莲塘路、民乐路。项目总占地约362.46亩，规划可建建筑面积约35万平方米，以住宅为主。由于紧邻上海的海滨旅游景点——碧海金沙，建成后将集海景公寓、TOWNHOUSE于一体，成为上海地区惟一拥有蔚蓝海景和绵延沙滩的高档住宅及休闲度假区。项目计划于2008年、2009年分期落成。”

0813公告中说，将在6个月内完成其余10%股份的收购。

以此估算，0813收购上海碧橙的总资金约为3亿5千万元人民币。

于是，我们可以很容易地计算出0813收购此项地产的成本：

平均土地价格=35000万元/ 362.46亩=96.56万元/亩=1450元/平米

楼面土地价格=35000万元/35万平米=1000元/平米

应该说,十分合算。

那么，当前在上海奉贤，这样的土地应该值多少呢？

在上海房屋土地资源局网站上，我们查到深圳招商房地产有限公司8月24日中标的一块居住用地。该地块位于奉贤区南桥镇，地块面积54551平米，总建筑面积98192平方米。深圳招商房地产有限公司中标价35400万元。则：

平均土地价格=35400万元/ 54551平米=6489元/平米，比0813上述价格高出约3.5倍；

楼面土地价格=35400万元/98192平米=3600元/平米，比0813上述价格高出约2.6倍。

由上图可见，0813地块临海、与724亩的主题绿化公园相连，其土地价值应当高于招商地产中标的地块。以谨慎原则，我们按招商地块的楼面土地价格3600元/平米估算0813获得这块土地价值，则0813该地块总值12.6亿元，每平米增值2600元，合计共增值9.1亿，增值2.6倍。

从地块盈利角度计算，拿地成本为1000元/平米，建安费估算为3000元/平米，合计成本4000元/平米。销售价估计应不低于10500元/平米。销售利润率约为160%。35万平米可取的毛利=6500（元/平米）X35（万平米）=22.75亿元，估计到2009年进入结算。

低价拿地开发高档项目，是世茂的一绝。

世茂进入上海后，拿的第一块地就是今天世茂滨江的所在地，以每平方米300美元，既2500元每平方米的楼面成本，从浦东新区政府手里买得。目前，上海世茂滨江花园每平方米售价24000-28000元。

南京世茂滨江新城，规划建筑面积150万平米，地价18亿，楼面土地成本1200元/平米，目前均价10500元/平米。

本次0813通过收购上海碧橙房地产有限公司取得的项目，楼面土地成本更低，仅1000元/平米。

“管中窥豹”，略见0813之一斑。

据0813公布的最新数据，截至2007年9月30日止，公司已完成全年合约销售目标的78%。今年第三季度主要的住宅销售集中在浙江绍兴及北京、哈尔滨等地的项目，上述项目的已签约销售面积及销售金额超过公司今年上半年的总和。公司累计前三季度的合约销售面积及销售金额均较去年同期分别上升94%和134%。

10月25日，瑞银将0813目标价从28港元调高至30港元。

先鲜花, 再读文!!! :)

量化看股，才能投资的安心阿

连奉贤的楼盘销售价都估到14500元/平米，不过，这应该算是别墅住宅对不对？

但短期作波段还是不错的。花谢老拙分析。

RMB持续升值房地产长线应该没问题啊

在搜房网上查了一下，碧海金沙的别墅12000元/平米（裸房）--14000元/平米（精装修），公寓别墅均价谨慎一些按10500元/平米估算。建安费3500元/平米也估的高了一些，按3000元/平米估算。

地产这个行业可谓是无底黑洞.这种天下掉馅饼的行为,毫无疑问是不符合市场逻辑的.

如今的开发商争地争到了出钱资助自己的代表人贿选村长的地步,某二线城市有地的村长,选票暴涨到8000块一票,一手交钱一手交货,童叟无欺.而在上海还会有这样的馅饼吃,不由得人去考虑,它世贸凭什么有这一绝啊?

如果说早几年拿地,预见到这两年的暴涨能在拿地的环节大赚,就目前来说就算在二线城市都无可能,何况是上海.单从楼面价很难直接看出问题.同样的每亩单价到楼面价可以有巨大的不同,这里面有个叫容积率的指标在发挥作用.即单位土地面积和可以建设的建筑面积的比值.早期和政府关系密切的开发商,可以钻这个空子进行内幕交易,单从每亩单价来看外行人很难看出问题.就世茂宾江来看,如果是成熟地块,高层住宅,容积率至少在3.0以上,反推回来,那么世贸宾江的土地单价则在500万/亩以上.

再看招商地产,每亩单价约430万,容积率约2.0

0813的地块则是每亩100万,容积率约1.5,如此巨大的反差背后隐藏了什么玄机呢?有几种可能

1.上海碧橙房地产有限公司是个傻子.对地产商来说,拿到地在资金上已经等于开发完成.土地抵押给银行,捆绑施工方带资兴建,卖了楼再给钱已经是通行的行业运做规则.

2.资金链断裂造成不得不贱卖土地.就土地拥有者来说,在目前完全的卖方市场来说,土地贱卖的可能基本没有.那就是说捆绑了巨大的债务黑洞一起卖出来.

3.100万的单价已经是溢价卖出.该地块因为城市配套建设的问题,短期内完全不具备开发条件.所谓的森林公园也只是一个规划中的蓝图.有兴趣的人可以去实地考察下.

4.上海碧橙房地产只是拥有该地块的产权,属于历史遗留的集体用地.可以建设,但是要用于房地产开发,按最新的国家规定,必须得补交土地出让金.0813通过直接收购上海碧橙,可以避开土地招拍挂的环节,但是土地出让金还是要交的.这是一笔很大的数,单价由国土局根据市政配套建设情况和市场房价情况年年修编,年年看涨(这也是我说国家坐庄楼市的一个表现.老百姓哪知道这些,买不起房子只知道骂开发商)

鉴于0813的老板是个资本运营的高手,仅仅从会计报表上是无法发现这些猫腻的.当然,换个思路,把宝压在他的忽悠能力上,倒也可以考虑.但要随时警惕,见好就收.我7月份建仓的时候,有一只叫做\"绵世股份\"的地产股备选,该公司管理层没一个有搞地产经验的,全是资本运营高手.从报表看无懈可击.因为知道它有猫腻,所以最终没下到决定持有.结果它忽悠成功,从18块,升到最高64.9,害得我把肠子都悔青了...呵呵

没有进去浑水摸鱼，所以后悔极了？奉贤海边能够把房子卖那么贵，真是疯狂。

但是又要看到，前几年万科在闵行开发的地块也是很偏僻，到今天确是上海的优质楼盘之一，怎么解释？

它1.5的容积率,最多做写别墅,多层和一部分小高层或者中高层18层以下的.按这种配置,根据广东省的定额,不算装修的话.别墅1000/平方,多层1200/平方,小高层1500/平方,中高层1800/平方,加上地区差,加上上市公司财大气粗,按平均2500怎么都够了

0831的地才300亩,太小.而且容积率才1.5,不具备做成卫星城的条件.所以只能被动的等开发条件的成熟.

而且这里强调的是,地球人都知道房子已经卖得那么贵了,谁又会傻到贱卖土地哟.

我跟万科和碧桂园的开发团队都有过接触,就赚钱能力来说,业内公认,万科是比不上碧桂园的

1.开发模式成熟,资金周转速度极快,加上老板是包工头出身,成本控制能力强得你都不敢信.他的别墅造价去年还能控制在600块左右(不含地下室),几乎所有的施工环节都是自己干,桩厂都是自己的.买同样的面砖,硬是要比别的开发商便宜10%,还不用现付.

2.拿地的水平高.它立足于二线城市的拿地战略,是充分利用理解了中国国情的.这些地方政府出于政绩的考虑,所到之处地方政府把它当大爷捧着.在大城市的中低端品牌,去到地方就成了高尚府邸.基本上是政府的成本价塞给它,指哪给哪,几千亩几千亩的拿.最多10来20万的地价,等于是半卖半送.所到之处,同行个个害怕(他是走价廉物美路线的,跟超市差不多),买家则人人追捧.

现在的问题是目前的股价对这些情况反应了多少,有没有建仓的空间.

花这样言之有物的帖子

我可不是反对派.在选股问题上,我是相信老拙剩过相信自己.我自己选的只敢少少配置.具体的操作个人的风险考虑不同,我习惯自己把握.

在这里提出很多不同看法,主要是给老拙一个参考,从不同角度应证他的决策,至少是有益无害.

你这顶反对派的帽子,谢谢修改之

莫非你要做反动派，不做反对派？。喜欢你你从业内人士提出不同的观点！！！！