主题：【量化看股】[世茂房地产]3.1亿上海拿地值多少？ -- 老拙

10月18日，[世茂房地产]（0813HK）公告，出资3.1元收购上海碧橙房地产有限公司90%股权。

各大媒体纷纷报道：“上海碧橙房地产有限公司拥有位于上海奉贤碧海金沙地块的开发权益。这是世茂房地产在香港挂牌上市后在上海获得的首个地块。此次公司获得的碧海金沙地块，位于上海奉贤区星火开发区内，东至农工商大道，南面与占地约724亩的主题绿化公园地块相连，西至明城花园、明城路，北至莲塘路、民乐路。项目总占地约362.46亩，规划可建建筑面积约35万平方米，以住宅为主。由于紧邻上海的海滨旅游景点——碧海金沙，建成后将集海景公寓、TOWNHOUSE于一体，成为上海地区惟一拥有蔚蓝海景和绵延沙滩的高档住宅及休闲度假区。项目计划于2008年、2009年分期落成。”

0813公告中说，将在6个月内完成其余10%股份的收购。

以此估算，0813收购上海碧橙的总资金约为3亿5千万元人民币。

于是，我们可以很容易地计算出0813收购此项地产的成本：

平均土地价格=35000万元/ 362.46亩=96.56万元/亩=1450元/平米

楼面土地价格=35000万元/35万平米=1000元/平米

应该说,十分合算。

那么，当前在上海奉贤，这样的土地应该值多少呢？

在上海房屋土地资源局网站上，我们查到深圳招商房地产有限公司8月24日中标的一块居住用地。该地块位于奉贤区南桥镇，地块面积54551平米，总建筑面积98192平方米。深圳招商房地产有限公司中标价35400万元。则：

平均土地价格=35400万元/ 54551平米=6489元/平米，比0813上述价格高出约3.5倍；

楼面土地价格=35400万元/98192平米=3600元/平米，比0813上述价格高出约2.6倍。

由上图可见，0813地块临海、与724亩的主题绿化公园相连，其土地价值应当高于招商地产中标的地块。以谨慎原则，我们按招商地块的楼面土地价格3600元/平米估算0813获得这块土地价值，则0813该地块总值12.6亿元，每平米增值2600元，合计共增值9.1亿，增值2.6倍。

从地块盈利角度计算，拿地成本为1000元/平米，建安费估算为3000元/平米，合计成本4000元/平米。销售价估计应不低于10500元/平米。销售利润率约为160%。35万平米可取的毛利=6500（元/平米）X35（万平米）=22.75亿元，估计到2009年进入结算。

低价拿地开发高档项目，是世茂的一绝。

世茂进入上海后，拿的第一块地就是今天世茂滨江的所在地，以每平方米300美元，既2500元每平方米的楼面成本，从浦东新区政府手里买得。目前，上海世茂滨江花园每平方米售价24000-28000元。

南京世茂滨江新城，规划建筑面积150万平米，地价18亿，楼面土地成本1200元/平米，目前均价10500元/平米。

本次0813通过收购上海碧橙房地产有限公司取得的项目，楼面土地成本更低，仅1000元/平米。

“管中窥豹”，略见0813之一斑。

据0813公布的最新数据，截至2007年9月30日止，公司已完成全年合约销售目标的78%。今年第三季度主要的住宅销售集中在浙江绍兴及北京、哈尔滨等地的项目，上述项目的已签约销售面积及销售金额超过公司今年上半年的总和。公司累计前三季度的合约销售面积及销售金额均较去年同期分别上升94%和134%。

10月25日，瑞银将0813目标价从28港元调高至30港元。