主题：【讨论】【求助】问一个关于和出租房有关的收入税问题 -- 四不像5

有出租经验的，特别是专家沉宝:

我最近正在开始看房。我想把新买的房子做我将来的primary residence,而我现在住的房子准备出租。

我的问题是：

第一，我现在的房子是不是利率，财产税都能算到出租cost里面？

第二，我给现在房子做的remodelling cost,能算进出租cost吗？

第三，如果我的新房子在年底前close,而现在的房子开始招租还没真正租出去，cost从什么时候可以算进去？

先谢谢了。

还有问题

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• 专家过去帮我看一下

如果我现在住的房子准备上市，有卖或租这样的option会有什么不利吗？ （相对于只卖）

我是这样考虑的，如果我决定了新房子，打算在年底前close,我现在的房子上市并不是最好的时机。我现在住的地方，可以说是当地顶尖学区，所以在春天，夏天，新学年开始前房子非常好卖，我今年已经错过了。

是又卖又租好呢？还是干脆先租半年，等到夏天再卖？出租过的房子卖掉的时候有不利影响吗？或者我也有考虑，就干脆不卖了，出租。

我还没有找agent,因为我看的新房基本上只看new construction,所以我觉得不需要buying agent.

有经验的朋友们讨论一下吧。房子，真是很头疼的问题。

• 【讨论】【求助】问一个关于和出租房有关的收入税问题

第一：是的。当你的房子convert成出租房后，你为这个房子支付的Mortgage利息（不是利率，大银行的财务专家在此显然是笔误）、财产税、保险、水电、清洁维护等等，都能算到出租cost里面。

第二：不能。但是这笔费用要算到你房子的basis里，这样就增加了你每年的房屋折旧，也还是减少了赢利。不仅如此，以后在出租的过程中你添置大型家电、对房子进行大修等都要用折旧来计算，因为这都是improvement。

第三：按照惯例，出租是以你登出租房广告之日起算。没有租出去，正好可以跟IRS哭穷

To be or not be，这是一个问题。

从简单的说起吧。对于自用房出售赢利，你有25万的免税额，超过部分以long term capital gain计算。出租房，出租期间收入报税方法见主帖的回帖。当买出时，如果出租的时间不长，依然可以享受个人免税额，但要recapture所有的折旧（不过计算结果最后recapture很可能是零，不细说了）。

出租过的房子在卖的时候应该没有什么不利影响，因为租采薇房子的大概也是有一定经济基础、有品位的人。当然了，如果remodelling是大幅度改变房子的结构，然后招进72家房客，这房子估计是要贬值的

回到主题，1)房屋立即出售：简单，套现后可以投资其它领域。2)短期出租：有一些收入，主要还是避免房屋空置所带来的损失。3)长期出租：一种相对稳定的收入来源，但要付出时间精力。其实也是一种投资，取决于个人喜好。

采薇不要buyer agent，是不是要自己吃进那部分commission？现在房地产不景气，估计这么做的难度不大。

关于房子的折旧，按照什么basis算，property tax basis吗，再加上home improvement value?

还有，如我下边说的，我其实也还没有想好是卖还是租，或者什么时候最佳时机卖。 我们这里前几年涨的比较多，最近一年停了，略有下降，也还可以。 如果能卖个比较好的价钱把equity套现也挺好的，当地主婆对我来说太费神了。 如果我房子上市卖同时带租的option，是不是也算开始打租的广告了？ 那么在没卖／租出去之前，是不是可以报cost? 我的如意小算盘能得逞吗？

准备在米国搞一个小工厂，LA附近，想自己买厂房，首付10-15%，按揭15-20年，公司运行的时候，cost怎么计提呢？厂房的本价折旧和按揭利息需要分开算吗？

买和租，纯粹从成本上来说，哪个合算一点呢？现在的厂房，也就是工业地产，价格（大约80-90$/平方英尺）是不是已经比较合算了呢？

房子折旧的basis是房子转为出租那天，下面两者中数值小的：

1)市场价（fair market value）。property tax上的价值可以认为是市场价的一种反映（尽管两者数值上并不一定完全相等）

2)adjusted basis。这个adjusted basis要从你买房子的价格算起，加上各种手续费、improvement，减去你得到的credit、保险赔偿（reimbursement）等等。

【注意】房子折旧的basis是不包括土地的价值的（人可以老，地不会变老）。如果买房子的时候没有明确地列出土地价值，则要做一个合理的估值，然后从房价中减出。

卖房的同时带出租，完全可以。打广告只是一种容易让人确认的形式，实质问题是房屋是否ready and available for rent。没有租金收入或收入低时，报cost是有一定限制的，原则是ordinary and necessary。比如说，没有人居住mortgage也得照付，这是合理的；但是没有人却有大额水电开销，这就不正常了。

如果你买厂房，就是你的资产，折旧应该是厂房的本价按39年直线折旧。按揭是你跟银行之间的事情，完全是另一回事。按揭利息计入公司日常运行费用。

买和租的问题，由于你没给出厂房的总价，这里不太好说。但总的原则是拿买房子的每年折旧和按揭利息，去和租房子的每年租金去比。另外，买房要占压一定的资金在房产上，这有无不良影响？

你给他咨询，起码要让他无偿给你提供片子看

色猪第一个？？？？？？？

然后是德州的猎人们，枪都没收起来。。。。。

然后是东海岸的各位。。。。。

还有大家拿的各位。。。。。

最后，呆鹅被拒签了，移民倾向太严重。。。。。

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真的学的不好

我记得租厂房应该算cost, 买厂房只能折旧, 因此租房划算.

我要是说错了,你千万别生气. 一系列的会计课我就是学的不好, 好多会计概念糊涂.

一般来说，买一次性投资比较多，租每年的开销比较大。具体哪一种划算，不仅取决于两者的价格，还要考虑公司的发展前景和地产的变化走势。

至于会计上，租只是单纯的支出，买则要计入公司的asset。折旧除了平摊到每年的一般折旧外，第一年还有Section 179折旧和可以高达50%的特别折旧（布什政府今年的经济刺激计划）。另外，如果贷款买房贷款的利息也是公司的cost。

忘记贷款这码事了

不过我确实是学的稀里糊涂的, 基本上要用到的时候得回去翻书.

隔行如隔山呀.