主题：关于国内房价，有感于今天听到的新闻 -- 静思轩主人

今天早上在路上听Bloomberg的新闻，主持人问嘉宾关于中国房地产泡沫的问题，他就感叹到，中国人买房子首付都在30%以上（这是硬性规定吧好像？）这么多的首付，是不太会出现美国这样的泡沫的。

就我所了解的很多美国人都是拿个几千美元去申请一个相对小额的贷款，然后用这笔钱当作20%的首付来贷款买房，相比国内，这绝对是0首付了。在加上好多美国人对待自己的房子就想提款机一样，不断的re-finance钱来花，有的供了几十年净值都没多少。当真是泡沫啊。

要是这样一比，国内房价那应该是相当稳健了，就算有点风吹草动，即使房价回跌，也不大会崩盘，更不大可能发生像这次次贷这样的危机吧？

国外的有些东西真是不可思议。

似乎国内不少人还被银行连锁追贷的宣言吓着（去年底房市差的时候有人要弃贷，国内银行好像这么说来着，超越抵押物范畴追索弃贷人其他财产）。

国内法律没研究过，似乎从道理上说，抵押贷款行为，如果无力还贷就收取抵押物一拍两散了，债权人无权索要债务人超出抵押物范畴的财产。有限权利被和无限义务联系起来了。

主流媒体基本思路是某地平均收入多少平均房价多少，平均收入多少年能够买平均价格的一平米商品房，然后就是未来几年预计房价增长是多少，收入增长是多少结果大家将来更买不起。结论就是这样的房价是不合理是泡沫，然后大家可以等待将来某一时间泡沫破灭再购房。

不过就没考虑到绝大多数一二线城市，中端房价的商品房的需求几乎就是刚性的。越来越广泛的城市化使需求的增长肯定快过商品房的供给。

我想，跌个10%就会有很多人蜂拥而至了，而贷款方面不会有太大的问题，这样就不会想美国这样出问题。就是买了房的人有那么点浮亏而已。

房价高实在是没有恰当的投资渠道导致的，但是要投资渠道多样的话必须要有高度成熟的金融业。。。这个，到底是幸运还是不幸呢？

1 自己卖给自己，尤其是房地产商更是如此。用这个方法套取现金流，甚至是去炒房。

2 房租和房价完全不挂钩。上海一般都是房价是月租金的200倍左右。

能详细说说么？

目前国内这种环境不仅仅是投资渠道的问题，应该说是国内区域性竞争的副作用，既然有竞争就有优良之别，所能提供的机会对于人流的吸引力度的不同，某种程度上会导致当地房屋价格急剧变化。南京的房屋需求比北京是有不同，同一省桂林和白色也会有不同，合理的价格本身就是一个伪命题，只能说我们希望能做到每个人生活质量更好一些。

国内房地产感觉上就是一个茁壮成长的少年身上长了几个大毒瘤，本来有能力医治的看护人因为其他方面的利益任其滋长，少年成长是必然的一条路，不过毒瘤总有一天会毁掉少年的。

房产商----拿地10亿----抵押6亿-----拿用来1亿还贷----另外4亿使用1/4土地建房----买的时候先内部报销最好位置的一半楼同时价格最起码翻3翻，就是成本10000买30000-----那就拿到最起码10亿房屋销售-----这时最初6亿的贷款，就变成1亿的现金和9亿的贷款，以及剩余楼盘的就是钓鱼，用媒体鼓动，联手其他房产商。

然后后面的操作也是类似，就是价格越来越高，拿到更多的现金和更更多的贷款。用现金还贷款，用贷款建新楼，拿地，买更高的价格，拿更多的现金和更多的贷款。

过程不是很严谨，大概就是这样。

自己就更简单了，100万的房子，20万现金，80万贷款，左手买右手，变200万，得到80万现金（扣掉税），房贷变成160万。过两年没钱了，再干一次，房价变成400万。

这个例子可能太极端了，其实不是一个人而是一个群体而已。

跌了就没有人买了。只有涨了买的人才多。

你看08－09年的数据就知道了。

要跌，就大跌才能放量。

3000块只能租到价值60万的房子？北京大概可以租到80-100万的房子。。