主题：扯一扯房地产 -- 大山猫

最近河里大家对房地产很关心，我也来扯两句。

俺认为，讨论所有资产类别，首先得界定一下边界条件。比如说大家都说房地产抵御通货膨胀。那我们来看看历史事实。一个是蒋介石搞的金圆券大通胀，你要是听了房地产抵御通胀的话，就应该去在各地，特别是上海南京买地产。事实情况是，几个月后TG来了。再后来呢，你觉得你现在炒的这些房产地是从哪里来的？TG变出来的？

另一个例子，是德国鲁尔区被法国比利时占领引发的大通胀。这个报应来得比较晚，东部被清零，西部也谈不上保了什么值。

俺说的这两个例子，意思就是说房地产保值论的前提很明显是现有社会结构稳定的情况下才成立。但是恶性通货膨胀很明显是对现有社会结构有很大破坏性的。相似的例子也适用于其它资产类别。黄金值钱么？逃难的时候也许就值一块大饼。更恶劣的是，你所拥有的黄金在某些情况还会成为负资产，比如逃难时被歹人盯上了之类的。2008-2009年大危机让一个名词深入人心，所谓counterparty risk。所有资产类别最终的counterparty，就是这个社会。社会不存在了，你所假想的价值也就消失了。

喝水，喝水，喝水

真正的财富在我看来只有三样：知识与技能，人际网络，和孩子。

通货膨胀发生的情况下，房子是保不了值的，而且很可能贬值，美国次贷危机以来正是这种情况。伴随通货膨胀的是老百姓的消费水平下降->企业利润下降->裁员->消费水平进一步下降->政府财政恶化...,这一切都是目前美国的危机进行时。

通货膨胀的过程，基本上是一个财富集中的过程。通货膨胀之后，随之而来的必然是紧缩和资产贬值，好听一点的叫法为软／硬着陆，中国1992年一直到2000年就是这么一个过程。中美之间的不同在于，目前美国人民有全世界的60％垫背，而中国人民只能自己默默承受。

在我看来，世界各国的房地产，即使在社会结构不破裂的情况下，最大的风险也是政治风险。TG就不用说了，政策变脸可以是180度的。文革也是TG搞得，几年之后就可以在最高领导人的默许下搞非毛化。连这个层面上的变化都可以几年内完成，出台政策弄死房地产持有人是完全可以想象的。美国也是差不多。现在西方各国的资产价格都要靠政策面支持。明里有低息政策，政府保证贷款，暗里是全面放松金融管制，比较著名的例子就是在格林斯潘任内美国银行基本上把准备金制度取消了，多出来的杠杆，相当一部分都流入地产市场。当然，短期（几年内），这种最高级别的变化还是可能性很小的。我们所要知道的，就是这种变化的可能性绝对不是零就好了。目前各国的政策已经是最大程度支持房地产了，今后这个方面的优势只有下坡路可走。就像某位华尔街大鳄（米肯？）说的，买AAA债券有什么意义呢？它们唯一的走势就是向下。

再下一个级别的政治风险，就是政府财政引发的政策走势。中国的地方财政就不用说了，其实俺觉得如果说有人说中央政府财政也是靠房地产及其衍生物我也不会惊讶的。美国的地方财政也好不到那里去。大前年和朋友谈起房地产，朋友说房子跌了很多了，可以入手了。我说房子下跌持续好几年很正常。朋友又说房子自己住无所谓。我则反驳说与其说房地产是个人资产，不如说是个人在政府手里的人质。有了这个人质，政府可以最大限度地从个人手里榨取钱财。当一个政府面临的选择是向一般人增税还是政策制定人拿不到下个月工资的时候，其选择是不言而喻的。如果你没有房地产，大可跑到另外一个相对好的地方过日子。可是如果一个人有了房地产，就在很大程度上被绑架了。

而且中间状态的时间比最终状态多很多年。

其实是因为经常变。

我们政府总是喜欢用战略手段解决战术问题，大概就图一个“立竿见影”。

房地产的火热主要在于利益集团抓住了大部分人的心理弱点，就和股市的追涨杀跌的心理一样。

房地产作为不动产，我看还没有黄金好。

从几点可以看出：

1.美国很早以前就把房价从CPI中踢出去，各国都跟着这么干了。

2.美国人说过：有房地产的人不造反。其实这句话，和“如果当年Fed没有紧缩货币供应，大危机就不会那么严重”一样可笑。

这些几乎没有消费弹性的东西本来就不是普通商品。

任何政府如果对这个问题认识不清，不是揣着明白装糊涂为了谋取个别人的利益；就是脑子被被驴踢了，被门夹了，或者浸水淹坏了。