主题：【求助】请教大家如何运作才是最好？ -- 雪君

问题就是：假设我有一个院子，大约600平米，现在有人愿意自己出钱盖房，就说是280平米的地上建筑吧。作为回报，5年不收租金，同时，还要收取建筑物占地面积的土地使用费，每平米约0.3元/天，逐年收取一次，大约每年几万元吧。5年之后，房子归我。他若要继续使用就按租房给他计算，我收取房租。可是我在想，假如我自己出钱盖好了房，租房给他，这也是一个方案。

请教大家如何做才是收益最高？

首先，房屋造价的预算是多少？

如果是他该房的话，房屋质量是否有保证，寿命是多少？不会五年以后不能用了吧。

其次，您的租金是多少？不同地理位置的租金不同。

再次，银行目前存贷款利息是多少？

第四，您目前的资金链是否完整，出钱该房是否会对您目前的资金链产生严重影响

最后，如果这笔钱放在别的地方，收益大概是多少？

造价的预算大约在50万人民币

质量问题有监理公司，寿命问题不考虑，因为就是砖混结构的，施工队伍有资质证明就可，其实很多包工队都是挂靠的，关键在于他们自己的管理，当然，建材上也要把把关

租金大约10万/年，对了，忘了交代，是平房，因为不许多层

不存在贷款的问题，这个我---不是个人，所以后边的问题就不存在啦。

如果有这50万也只能是专款专用，不可以做别的。

否则肯定自己盖合适，至于租不租给他再说，在北京，50万还不是毛毛雨。

产权手续没问题的话，再考虑收益。。

资金链不成问题的话，现在这种通涨预期下还是自己出钱比较划算，而且可以考虑从不签长的租约，或者签长的租约但是加上如果发生通货膨胀则按照一定标准对租金进行调整。。。

我对金融外行，以上供参考。。

也就是说，两个方案的收益基本一样，或者说差别不太大。

唯一的风险是租金，如果后期租金上升，那么您自建租房比较安全，因为这样不会损失租金上涨的部分。

如果后期租金下调，当然是他建房比较好，这样相当于您的租金不会下跌。

假定银行存款利息为5.76%，并且在五年内稳定不变的话。

而每年的租金为10w，并保持不变。

那么租金的现值为10*P/A（5,5.76）=42.4w

也就是说在不考虑风险的情况下，如果房屋造价高于42.4w，就让他自己盖，如果房屋造价低于42.4的话，自己盖合算。

这里的风险指的是利率和房租的变动。

当然，您也可以，自己建房，然后分年签订租赁协议，或者约定租金增长率，来规避风险

人大附中出地，凤凰卫视出钱盖的凤凰会馆嘛。

不过人大附的这个例子里，修建费是凤凰出，免费使用7年，然后继续租用，人大附主要是解决现金流的问题。

对凤凰而言，他们肯定是要长期使用这个会馆的，只要凤凰台不倒。所以，省却了不少变数。

雪姐这个例子里，不知他们出钱盖的这个房，是用来做什么用途？

金融上的风险，hanhan已经描述的很完善了，但是对于对方经营活动本身的风险，也需要考虑，如果过了一两年，对方经营不善，支付能力出现问题，这些事儿也够麻烦的。

自己的土地自己建房花钱肯定最少了，也耐用，如果能盖上二层，那地基就打5层的地基，不用盖280平方的，先盖临街的一半，根据中国的国情，如果政府允许你盖第二层，你就可以在后期塞钱给官吏，盖到五层，房子可以慢慢的盖，后面的一半土地先彻上墙砖，不要加盖子，看起来像是未完工的第一层，你可以做二期开发。如果你600平方米的地上有五层 280平方的自建房，那收房租也是很可观了。甚至以后那地方开发好了，你装修装修都可以弄成写字楼。有600平方的土地，加上50万的现金，就可以慢慢的开发那块地，而在这个开发的过程中，成本不会增加，土地的价值应会长涨。假如你一次就盖好，可能资金链也很紧张。

我想信你即然弄到这么一块地，那在当地政府的关系应该不差，何不慢慢开发呢？我认识一个老板，以前花很少的钱买了一块地，先盖了一层，后面慢慢开发，后来盖了几十间房。现在的价值我都不敢估算了。

应该是每天0.3元吧，要不一年才 600m2 × 0.3 = 180 元

这样一年是 600 ×0.3×360 = 64800

加上10万租金，有16万了，假设你盖好楼后每年能收16万，然后要求他付一年租金，压10万很正常吧，这样你前期投的50万一半都回来了。他也可以减少首次投入。对你额外的好处是，你此时的租金合0.8元/天，不知道会不会还能涨，要看你的地段以及他能拿这个做什么行业。

风险是

你建的楼格局他未必喜欢

你盖好楼后他可能经济出问题，或者等不及在其他地方租了

要不这样，签个长期租的合同，5年总合同额80万，要求他付一部分定金，比如25万，定金也做为最后一年房租地租（承包期结束你退9万给他）。

你再出25万，再签一个合同把房子承包给他盖，怎么施工就是你有最后决定权了。

首先，要考虑这块地自己最后有什么打算？是自住养老，还是只是为了出租。

如果自住，200平够了，最多不要超250平。剩下的可留着种花种菜。这种想法，房就自己建了。出租为辅，只是为了回成本。

如果只是盈利，房子多建，可以考虑300平或以上。房多才可多挣。自建或是合建都可。

另外，盖平房好，省钱、安全。200平20万起房没问题。装修另算。