主题：【原创】中美买房你到底要付多少钱 -- 物格修齐

政府按照房屋类型用途有无电梯等规定了一个平方米单价基数，不是房价的2%

业主和开发商各缴纳一半，存在专户中，要等到业委会成立才能动用，物业公司无权挪用，要洗出钱来，得勾结业委会编造维修项目才行

没啥科学依据，只是在算出来的荷载上乘个系数而已。

对于一般民用建筑来说荷载计算公式是这样的：设计使用的荷载值=结构重要性系数*（恒荷载*1.2+活荷载*1.4）。我大三的时候陈肇元院士来讲课，对这个1.2、1.4抨击得非常严厉，认为应该更高些，当时陈院士引了美国和法国的类似规范作为对比。刚查了下美国规范（ACI318,我手头的是05年版，现在用的应该是08年版，但估计这个数不会变太大）规定是1.4、1.7，由于设计方法的不同和恒荷载、活荷载本身取值的差异，按中国规范的表达方式大约还要更高些。

另外，结构可靠度系数不止管着设计年限，还管着安全等级，安全等级为一级的建筑，设计寿命为50年的，也是要取1.1的。所以我的看法是这东西其实是结构工程师自己给自己搞出来的一个心理安慰性的东西，实际作用不是没有，乘了1.1设计出来的建筑肯定更结实些，但非要把它和结构使用寿命挂钩，多个1.1就能多用五十年就是胡扯了。

水泥的标号，砖头的规格之类的建材使用有没有关系呢？

还有，这个荷载的计算结果，会影响到建筑设计和施工的哪些方面呢？谢谢。

不是好习惯……

荷载乘这个系数1.1会导致部分梁和柱子变粗一些，配筋肯定会密一些，有些构造措施的要求也会高一些，但没办法定量的说会粗多少、密多少、高多少或者说这个房子一定能多用多少年。

至于对施工的影响，基本可以忽略不计，施工队才不管什么荷载不荷载，只管按照图纸来，模型施工队看不到，看到了十有八九也看不懂。

简单说说建筑设计吧，其实我也不是干这个的。大致上说，建筑和结构是两个专业，结构师是为建筑师服务的，建筑师设计这个楼的脸蛋身材是像春哥多点还是像志玲姐姐多点，而结构师要根据春哥或者志玲姐姐的脸蛋身材把ta们的骨架设计出来，还得能站住，除了能站住之外还得走两步（地震不会塌）。

从建筑设计的流程上说，首先是建筑师给出这个楼每层平面怎么布置每层有多高，每个房间什么功能。而后就该结构师上手了，结构师按照这个建筑的大致情况估算恒荷载（建筑自重），按照各个房间的功能确定房间的活荷载（家具之类），按照建设地点的条件估算其它活荷载（地震力荷载风荷载屋面雪荷载之类），综合考虑以上各种荷载，建立一个结构模型（柱墙梁板），用这个模型把每个构件的受力情况算出来，然后按照受力情况去设计每个构件，大致是这样，后面还有一些工序比如抗震验算什么的。

在这个过程中，荷载是一切计算的基础，而首要的约束条件是建筑功能，也就是结构师不能在建筑师要求没有墙/柱的地方自己加根柱或者加堵墙；其它的约束条件还有很多，主要是规范规定的各种构造要求，比如高5m的柱子不能弄成200*200的尺寸（太细会失稳）；你提到的材料和尺寸也是重要的约束条件，当我们根据荷载建模计算出来受力情况之后，进一步去算构件时就会考虑这些，这里举个罗嗦点的例子说明：

我们现在知道了一根长6m的梁的受力情况，按照常规估计它的截面尺寸为250*500，使用C25标号的混凝土，钢筋用II级钢，这样去计算这个梁的截面里钢筋占百分之几，根据这个数字和钢筋规格来算配几根多粗的钢筋，箍筋配多大，等等。如果配出来之后发现不行，钢筋配太多了（一方面不经济，另一方面钢筋也不是越多越好），那就要把这个梁的截面改大，比如改成300*600，重新再算过。

正当我们把新的尺寸输入计算模型准备出去抽根烟的时候……建筑师冲过来说：不行，你这个梁高600会让这个屋子空间显得压抑，最多高500，不能再占层高了……

好吧，我们改用C30标号的混凝土，改用III级钢，准备去抽烟……甲方冲过来，我们小地方哪有III级钢，只有II级钢……

当然，实际工作中一般不会这么悲催，举这个例子只是要说明结构设计很多输入条件是靠估的，然后通过验算迭代确定可行，这个过程中要综合考虑很多因素进行调整。

米国的100万房子是纯房子和地的价钱。

国内100万的房子是收了70年使用权的价钱。也就是说实际上这个号称100万的房子的价格是50万（瞎说的，无计算）。就买家来说，买的产品不一样啊。。。。。

可不可以这样算。米国和中国各50万的房子，米国人每年交税，中国先交70年的。中国买家付100万，而70年不交税。那么中国买家先多交的这50万，按一般的投资回报，每年的收益是多少。米国买家用这50万进行普通投资，所得收益是不是应该在所交税款里扣除呢？

这个价钱现在谁也没个准数啊。文章中是引用了一个公式，可也没人敢说这个公式就是正确的啊。没有准数，就没法定这个50万。

另外一般人都是30年贷款, 如果真是30年还清, 付给银行的利息基本上就是房价. 这些会增加支出.当然付给银行的利息也是免联邦税的. 这些会减低支出.

我感觉孩子大了, 房子就卖了, 70年不太实际.

再有就象你在另一贴提到的, 财产税是当地政府的预算, 要用到当地的学校, 救火站, 警察局等等地方还有公共道路维修, 铲雪等等, 已及一些孩子体育陪训班(象棒球, 足球等, 很便宜)等, 户主的钱并不白交.

这些政府开支也许在中国可理解为少给国营工作人员的工资?

我理解财产税严格来说是拥房而不是买房的支出, 拥房支出还包括庭院/草坪的维护(水, 买草/花, 割草机, 砍树, 肥料, 收树叶...), 房子刷漆, 换屋顶等. 如冬天下雪, 要铲雪或买铲雪机. 包出去就要花钱. 如拥有的的形式是Condo则大多开支包在每月交的Condo Fee里了.

不管怎样, 空调和锅炉是要自己管的.

在美国交不交物业费(Condo Fee)(也许和国内的物业费涵义不尽相同), 取决于拥有形式而不是房屋样式.

中美房屋比较的不定因素多, 就象收入和生活水准. 在美国的华人(中国人这个词容易造成血统和国籍的混淆)说起这些时, 脑子里大多可能出现的是乡下/大农村, 而中国国内的则是北上广之类的.

就是把这些支出扣除后，再算个人所得税吗？不明白美国的税制

只有少数几个城市将征收“豪宅”房产税，上海和重庆。税收一般都是国家收的吧。

我是觉得这个思路可能有不同。

俺我想的，是比较房子的真实价值。从同一起点，再比较先交税和年付税所造成的收益差别。

如果纯比较房子的价格，貌似是把先交税当成米国购房者的房价。这样比好像不妥啊。

地税高的一般治安，环境，学区都更好。所以按70年的话，50万的房子会交35万的税。

则房价回降80%, 所以由此一问.

对工薪阶层, 美国公司发支票前会按政府规定预交部分联邦税和洲税(外加社保税等等). 比如你该拿$3000(2周一次), 可实际收到的支票也许是$1800.

报税时(4月15日前交出, 也可申请延期), 你有公司打的去年收入/纳税W2表,银行的利息收入表, 财产税额和房贷利息表, 外加其他各种收入/支出信息(凡是报税单涉及的都要收集, 如果有的话比如卖股票捐献等). 你要计算的是到底要上税的收入总和是多少, 也就是收入-减免额. 根据这个数来查税率, 然后得到该交多少税, 再减掉已扣除部分, 就是你实际要补给政府的. 当然如果是负数, 就是扣多了, 你就要求政府返还多交的部分.

财产税额和房贷利息属于减免类, 假设各$10000, 共2万, 你要上税的收入就减2万. 如果税率是25%($69,000 – $139,350), 你就少交$5000税(实际支出$15000). 就是说不买房子, 你上税收入会增加. 要是减免后你落入低税区15%($17,000 – $69,000), 纳税总量就又小了. 租房还是买房? 这是个问题.

纳税有不清楚的要问专家.